中介新規(guī)實施簽看樓書委托書要小心關(guān)鍵條款

2018-04-16 來源：

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4月15日起，北京市3個涉及房屋中介的規(guī)定開始實施，這三個規(guī)定首次明確了存量房出售、承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)關(guān)系，明晰了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房屋買賣當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)，意在規(guī)范二手房市場。有網(wǎng)友評論說：“基本上都是限制買賣雙方，維護中介的利益。”記者特意研究了一下北京市這三個規(guī)定，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友的評論有失偏頗，不過買賣雙方的確應(yīng)當(dāng)注意與中介簽署的合同，一些關(guān)鍵的條款尤其要格外留心。

　　按新規(guī)，北京的二手房買賣雙方將分別與中介簽訂合同。此次出臺的新規(guī)對中介費由誰支付并沒有明確要求，而是由交易當(dāng)事人自行約定。但同時，按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費。因此，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)分別與委托人簽訂出售與承購合同，無論經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用是由雙方共同支付還是由其中一方支付，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都不能增加收費。在新規(guī)中，沒有明確說明中介機構(gòu)應(yīng)該收取多少中介費，而是留由交易中協(xié)商。

　　廣州的做法與北京大致類似。由于政府早前已取消了中介服務(wù)費上限的規(guī)定，因此各地的二手房傭金都是由買賣雙方與中介自行商定。值得注意的是，同一宗業(yè)務(wù)只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，這意味著中介“兩頭瞞”將沒有市場。舉例說，中介與買賣雙方簽訂一份存量房買賣合約，當(dāng)中規(guī)定中介費為業(yè)主實收，照理說業(yè)主不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)中介服務(wù)費，但殊不知中介在與業(yè)主簽訂中介服務(wù)合同時，約定業(yè)主要給中介費。這兩份矛盾的合約，到底應(yīng)該怎么執(zhí)行？一位業(yè)主就曾經(jīng)吃過啞巴虧，三方約里約定業(yè)主實收，但卻又在與中介簽訂的服務(wù)合同里承諾要支付一定的傭金，最終這位業(yè)主據(jù)理力爭，只付了0.5%傭金。記者認(rèn)為，業(yè)主與中介簽訂的服務(wù)合同、買家與中介簽訂的承購合同以及三方簽訂的存量房買賣合約，應(yīng)當(dāng)約定三方約效力最大。這三份合同如有矛盾，應(yīng)以三方共同簽署的存量房買賣合同為準(zhǔn)，這樣就可以防止中介“吃完買家吃業(yè)主”。

　　北京市的新規(guī)里，約定了買賣雙方“飛單”仍要支付中介費的幾種情況，主要與獨家委托有關(guān)，故此，買賣雙方簽署獨家盤看樓書或者獨家盤委托放盤書都要格外小心。此外，買賣雙方拒絕與所委托中介介紹的客戶撮合成交，但在委托期屆滿后約定時間內(nèi)又與對方自行成交，這種行為也需要支付中介費。這條規(guī)定的文字表述——“委托期屆滿后約定時間內(nèi)”可圈可點，到底是約定3個月后還是半年后才算“過冷河”？記者再次提醒買賣雙方，一些看樓書或委托書里關(guān)鍵的條款千萬別忽視，隨意讓中介大筆一揮代填，否則可能就被超長的“約定時間”所綁架。

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