房地產(chǎn)稅由于涉及群眾切身利益，一直是社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。對(duì)于這一新的稅種，可從必要性、可行性、推行思路和關(guān)鍵要領(lǐng)等環(huán)節(jié)展開討論。

房地產(chǎn)稅：應(yīng)該征

從必要性的角度來看，房地產(chǎn)稅的開設(shè)主要涉及以下幾方面問題：

第一，是和房地產(chǎn)相關(guān)的有效供給和整個(gè)市場(chǎng)體系建設(shè)運(yùn)行問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)如何健康發(fā)展，首先是把“保障軌”和“市場(chǎng)軌”通盤考慮，放在一起，作雙軌統(tǒng)籌。在實(shí)際生活里邊，現(xiàn)在也越來越清晰地看到這個(gè)框架。不要簡(jiǎn)單講市場(chǎng)，而是要把怎樣更好地提供商品房、產(chǎn)權(quán)房等相關(guān)事情放在一個(gè)體系之內(nèi)統(tǒng)籌考慮。隨著城鎮(zhèn)化及其他種種原因，對(duì)房?jī)r(jià)應(yīng)客觀用經(jīng)濟(jì)手段形成長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。聯(lián)系國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看中國(guó)現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，應(yīng)該發(fā)揮房地產(chǎn)稅的作用。從邏輯上分析可以知道：保有環(huán)節(jié)的稅收改變利益相關(guān)者的利益預(yù)期，促使供需兩者走向平衡。

第二，結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌，應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要有分稅制財(cái)稅機(jī)制匹配，那么必須解決包含房地產(chǎn)稅的地方稅體系構(gòu)建問題。從1994年至今，省以下體制沒有真正進(jìn)入分稅制狀態(tài)：地方稅體系沒有成型，基層財(cái)政困難、土地財(cái)政、隱性負(fù)債等問題，在1994年以后成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。我國(guó)市場(chǎng)運(yùn)行要跟國(guó)際上經(jīng)濟(jì)體間的競(jìng)爭(zhēng)合作相匹配，因此必須把地方稅體系與整個(gè)分稅制體制安排通過改革推行到位，在這方面，房地產(chǎn)稅是地方稅體系中不可缺失的重要力量。作為地方稅，它與地方政府職能向公共財(cái)政方向轉(zhuǎn)變有明顯的內(nèi)洽性質(zhì)，地方政府專心優(yōu)化本地公共服務(wù)和投資環(huán)境，主力財(cái)源建設(shè)問題就可以一并解決。

第三，是整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化中直接稅制度建設(shè)問題。目前明顯存在著直接稅比重偏低的問題。如何讓直接稅逐漸提高比重，比如以直接稅置換間接稅，其效應(yīng)一定是降低整個(gè)社會(huì)的稅收，把原來以低中收入階層為主體的這部分納稅人，轉(zhuǎn)變?yōu)楦嘤上雀黄饋淼碾A層以直接稅方式做出貢獻(xiàn)。從逐漸提高直接稅比重的可行性思路與方案來看，現(xiàn)在可以提高哪些稅的比重？一是個(gè)人所得稅，另一個(gè)是房地產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅改革困難較大，操作空間如何打開還要特別的條件配合。因此，在這輪全面改革中排得比較靠前的就是房地產(chǎn)稅。

第四，是在收入分配改進(jìn)的方向上，盡管有種種爭(zhēng)議，多數(shù)人還是認(rèn)為要努力通過再分配手段，來遏制收入差距的擴(kuò)大。在房地產(chǎn)稅方面，會(huì)影響社會(huì)成員的現(xiàn)金流，也影響財(cái)產(chǎn)配置的格局、走向。它的正面效應(yīng)就是以“抽肥補(bǔ)瘦”機(jī)制，配合克服收入分配和財(cái)產(chǎn)配置方面的問題，來使整個(gè)分配格局中利益關(guān)系方面的矛盾能夠得到更好處理。

第五，是房地產(chǎn)稅對(duì)于我國(guó)法治化進(jìn)程可能形成的“倒逼”式貢獻(xiàn)。這是因?yàn)椋凑諊?guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)實(shí)際情況，很多觀點(diǎn)都認(rèn)可此稅應(yīng)是地方稅。地方稅應(yīng)該分配在哪些層面？筆者認(rèn)為首先是在基層，在中國(guó)應(yīng)該是縣市，扁平化以后，縣市是有實(shí)體稅基的基層。財(cái)政收支關(guān)系到千家萬戶的老百姓(603883,股吧)，老百姓要有充分的知情權(quán)，這也結(jié)合著整個(gè)財(cái)政改革提高透明度的要求。在提高資金使用效率方面，房地產(chǎn)稅也會(huì)產(chǎn)生很好的示范效應(yīng)。

房地產(chǎn)稅：可以征

目前，社會(huì)上認(rèn)為房產(chǎn)稅不可行的、突出的幾點(diǎn)質(zhì)疑主要集中在以下幾個(gè)方面，而在筆者看來，這些質(zhì)疑是站不住腳的。

一是認(rèn)為存在著法理上的障礙。一個(gè)重要論據(jù)是說“房地產(chǎn)開發(fā)的一級(jí)環(huán)節(jié)有土地出讓金，后面在保有環(huán)節(jié)開征稅收，就是重復(fù)征收”。當(dāng)然，很多老百姓愿意聽這個(gè)話，但我們認(rèn)為這一理由其實(shí)是在理論上和實(shí)踐中都不能通過。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，反映土地使用權(quán)的地租和反映公共分配的住房保有環(huán)節(jié)稅收的并行不悖，是基本事實(shí)。從理論上說，土地出讓金是土地所有者經(jīng)濟(jì)權(quán)利形成的收入，而不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是國(guó)家憑借社會(huì)管理者的政治權(quán)力形成的收入。各自的依據(jù)不一樣，這兩種收入不是二者必取其一的關(guān)系?，F(xiàn)在稅收本身都是多種稅多環(huán)節(jié)多次征的復(fù)合稅制。

二是不斷有人在說，“國(guó)外都是土地私有，對(duì)私有土地上的不動(dòng)產(chǎn)包括住房征稅說得過去。中國(guó)都是國(guó)有土地，國(guó)有土地上的住戶只有土地使用權(quán)，房子跟幾十年土地使用權(quán)在一起的，有什么道理和住房一起征稅？”

很多人都認(rèn)為上述觀點(diǎn)說出了心里話。但客觀地講，筆者認(rèn)為從實(shí)踐和理論上來說這也是不成立的。國(guó)外實(shí)際情況了解一下，像英國(guó)的土地分為兩種，一種叫作freehold，一種叫作leasehold。Freehold就是終極產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)打通的，就是一體化的。Leasehold就不一樣，必須簽一個(gè)契約，終極產(chǎn)權(quán)和這個(gè)使用權(quán)是分離的。不論是這兩種情況里邊的哪一種，稱為council tax的這種不動(dòng)產(chǎn)稅是全覆蓋的。英國(guó)的土地除了私有之外，還有皇家持有，還有公有（包括不同政府層級(jí)的公有，還有公共團(tuán)體所有）。無論不動(dòng)產(chǎn)最終產(chǎn)權(quán)是在哪兒，不動(dòng)產(chǎn)稅原則上全覆蓋。

至于香港特別行政區(qū)，香港的土地總體來說沒有私有產(chǎn)權(quán)，但住房保有環(huán)節(jié)要交稱為“差餉”的房地產(chǎn)稅。因此，從海外實(shí)踐來說，不能說只有對(duì)終極私有的土地所有權(quán)才能承認(rèn)房地產(chǎn)稅。學(xué)理邏輯上也是如此，我們可以比照中國(guó)改革中已有的說法：上世紀(jì)80年代初政府下決心推出兩步“利改稅”，在國(guó)有企業(yè)納稅里加上所得稅。當(dāng)時(shí)為什么要推出這項(xiàng)改革，主要是認(rèn)為國(guó)有企業(yè)在具體運(yùn)行中，是具有相對(duì)獨(dú)立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)要有分離。有獨(dú)立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，客觀上的合理狀態(tài)是要加入市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，所以必須把國(guó)有企業(yè)推到和其他企業(yè)一樣繳納企業(yè)所得稅的狀態(tài)，才能夠培養(yǎng)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同樣的邏輯可到現(xiàn)在推演到終極所有權(quán)為國(guó)有的土地上：如果認(rèn)為對(duì)這種土地上住房持有者的相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益有必要加以調(diào)節(jié)，那么通過立法程序后征房地產(chǎn)稅，應(yīng)有可行性。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅改革與國(guó)有企業(yè)兩步“利改稅”內(nèi)含一個(gè)相似的理念，不存在硬的法理障礙。當(dāng)然，相關(guān)立法還必須完善。

三是在技術(shù)上的反對(duì)意見。比如有人說“評(píng)估稅基太復(fù)雜，中國(guó)人做不了?！钡珜?shí)際考察一下，在技術(shù)處理上首先要確權(quán)，現(xiàn)在已經(jīng)布置了不動(dòng)產(chǎn)登記，2018年中國(guó)城鄉(xiāng)每個(gè)具體不動(dòng)產(chǎn)都要確權(quán)完畢，同時(shí)還要信息聯(lián)網(wǎng)，城市區(qū)域先做到位。確權(quán)以后每項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)采集收入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，設(shè)計(jì)好軟件，分三類：制造業(yè)用房、商業(yè)用房、住宅。給一個(gè)指令，計(jì)算機(jī)就會(huì)按照軟件設(shè)計(jì)自動(dòng)生成評(píng)估結(jié)果。因此，從一開始的確權(quán)和采集數(shù)據(jù)，到建立數(shù)據(jù)庫，這是任何國(guó)家管理必須要做的事情，不能說是硬障礙。

四是實(shí)際生活里會(huì)形成一些需作處理的矛盾。比如開征房產(chǎn)稅以后，土地出讓金水平會(huì)下落。這是合乎邏輯的，因?yàn)轭A(yù)期變了，沒有肆無忌憚往上沖的炒作力量。那么可設(shè)想，如因此而需作出調(diào)整，無非是設(shè)計(jì)“老地老辦法，新地新辦法”的差別稅率。再比如有人說房產(chǎn)稅會(huì)要增加抗稅事件，但重慶（樓盤）試點(diǎn)提供了本土經(jīng)驗(yàn)——雖然只是個(gè)地方經(jīng)驗(yàn)，但也很說明問題。重慶對(duì)作為存量的幾千套獨(dú)立別墅征稅，但實(shí)際上并沒有出現(xiàn)抗稅事件。方案是從最高端的獨(dú)立別墅做起，排除雙拼、聯(lián)體等等，而且設(shè)置180平米起征點(diǎn)，減掉以后再征稅，社會(huì)都能接受。如果這個(gè)稅該繳不繳，完全可以做充公處理。其實(shí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上有先例、類似的處理辦法。

五是認(rèn)為“中國(guó)情況特別復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房怎么處理？”這個(gè)情況貌似有道理，因?yàn)閱栴}非常棘手?！靶‘a(chǎn)權(quán)”一旦在法律的審視之下，就是無產(chǎn)權(quán)。但是，這個(gè)事情遲早要解決。在深圳（樓盤）已經(jīng)可以看到，類似于小產(chǎn)權(quán)房的遺留問題，分步分類，逐步處理。過去在理論上也設(shè)想過框架。小產(chǎn)權(quán)房分類逐步處理，一開始可以把整個(gè)方案做通，形成相關(guān)各方認(rèn)可的方案以后，可將利益逐步兌現(xiàn)。房地產(chǎn)稅在付諸實(shí)施的時(shí)候，會(huì)倒逼必須解決看起來棘手的小產(chǎn)權(quán)房問題，從直面矛盾的角度來說，這其實(shí)是一個(gè)莫大(博客,微博)的貢獻(xiàn)。中國(guó)的改革如果有這種倒逼機(jī)制是好事，不是壞事。既然改革要攻堅(jiān)克難，就應(yīng)該把小產(chǎn)權(quán)房一起放在解決方案里。

房地產(chǎn)稅：怎么征

就當(dāng)前而言，迫切需要考慮房地產(chǎn)稅實(shí)施的思路和要領(lǐng)，可以按以下邏輯推進(jìn)。

首先是做好立法。中央的基調(diào)非常清楚，歷年的文件都肯定改革方向，即要求推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，擴(kuò)大范圍、推進(jìn)改革；現(xiàn)在新的說法是加快房地產(chǎn)稅立法與適時(shí)推進(jìn)改革。鎖定大方向以后要加快立法。但這絕不意味著有觀點(diǎn)所說的否定上海（樓盤）、重慶兩地試點(diǎn)，反而是試點(diǎn)已經(jīng)提供了非常寶貴的本土經(jīng)驗(yàn)。

至于如何立法，可以先觀察立法什么時(shí)候正式啟動(dòng)，啟動(dòng)以后進(jìn)展如何。如果一年完成不了，第二年是什么樣的節(jié)奏和要求?，F(xiàn)在還是觀察過程，立法一定需要公民的理性參與，盡可能使大家在長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、根本利益上形成一些共識(shí)。

其次是分類、分步。一旦立法完成，筆者認(rèn)為適用區(qū)域很可能是城鎮(zhèn)區(qū)域或者劃一條線以上的城鎮(zhèn)區(qū)域，至少是“一線城市”先行實(shí)施。一旦依法執(zhí)行時(shí)，就是完全不同的新局面和境界（資料、團(tuán)購、論壇）。中國(guó)不能照搬美國(guó)的普遍征收辦法，要堅(jiān)持調(diào)節(jié)高收入的原則，操作起來有很多技術(shù)性細(xì)節(jié)需要討論。有不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)的支撐之后，有些學(xué)者傾向于可以做得更細(xì)致，人均多少平米最合適。中國(guó)社科院的方案是人均40平米，因?yàn)楝F(xiàn)在人均城鎮(zhèn)住房統(tǒng)計(jì)是33平米，筆者認(rèn)為也合適。

與此同時(shí)，在中國(guó)涉及到調(diào)節(jié)高收入需要謹(jǐn)慎權(quán)衡，除了細(xì)致可行的執(zhí)行方案之外，還特別注重合情合理。如果先建稅的框架，讓社會(huì)認(rèn)同和接受這樣一個(gè)改革方案，總體來說更可接受。因此，筆者更傾向于先考慮第一套房不征稅，這樣就可避開很多難題。

第三，信息聯(lián)網(wǎng)。至于全國(guó)各地都有房的情況，技術(shù)上掌握信息不存在問題。各地信息聯(lián)網(wǎng)就能做到“一網(wǎng)打盡”。因此，這就需要地方政府形成協(xié)調(diào)機(jī)制，允許納稅人選擇第一套房的屬地。實(shí)施細(xì)節(jié)還要做很多討論，除了上述情況以外，筆者認(rèn)為，特別需要政府在信息披露上更開明，要意識(shí)到房產(chǎn)稅建設(shè)過程中會(huì)有激烈爭(zhēng)議，因此要更開明地向社會(huì)方方面面提供信息，一起討論如何進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。

第四，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。據(jù)介紹，在美國(guó)社區(qū)，采取由公眾選舉入戶測(cè)量員，做每隔一段時(shí)間重評(píng)一次稅基的基礎(chǔ)工作。這是很好的機(jī)制，民眾接受也認(rèn)同于這個(gè)機(jī)制以后，地方政府自然而然就會(huì)知道，只要專心做市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求做的優(yōu)化本地公共服務(wù)，提供更好的投資環(huán)境，財(cái)源建設(shè)問題也就隨之解決了。轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)自然會(huì)進(jìn)入升值軌道，每次評(píng)估都是財(cái)源建設(shè)具體實(shí)現(xiàn)的機(jī)制。中國(guó)完全可以借鑒這些經(jīng)驗(yàn)，把細(xì)節(jié)做得更優(yōu)化細(xì)致。