在自己奮斗的城市，用理想的價格去購買一套心儀的房產(chǎn)，應(yīng)該是時下很多人的共同想法。面對居高不下的新建商品房售價，很多剛需人群將目光轉(zhuǎn)向二手房市場。二手房是否處于抵押狀態(tài)呢？抵押房有什么危險？該如何規(guī)避風(fēng)險呢？一系列的問題接踵而來。

“前幾天看中了一套二手房，但是房屋目前處于抵押狀態(tài)，我擔(dān)心在這樣的情況下購買這套房產(chǎn)會存在風(fēng)險?！瘪R軍（化名）告訴證券時報記者，現(xiàn)在非常想了解購買抵押房是否真的有風(fēng)險？在購買二手房時，如何才能知道房屋是否處于抵押狀態(tài)？

被抵押的二手房

馬軍于1986年出生于黑龍江省，大學(xué)畢業(yè)后來到相鄰的吉林省工作。

為了讓自己在工作的城市擁有歸屬感，更為解決婚姻大事，馬軍打算在長春市購買一套住房。馬軍利用周末時間跑了多家售樓處后，頗有些灰心喪氣的感覺?！敖衲昴瓿跻詠?，長春的新建商品房價格不斷上漲，很多小區(qū)的房價都已經(jīng)在萬元左右，并不是自己一個打工族所能承受的?！瘪R軍說。

面對那些房價高不可及的新建商品房，馬軍開始將目光轉(zhuǎn)移至二手房。在自己工作單位附近，馬軍發(fā)現(xiàn)了一個入住時間為2010年的小區(qū)。“這個小區(qū)二手房的平均價格在7000元左右，里面有不少50、60平方米的戶型可供選擇。最為重要的是，這個小區(qū)二手房的產(chǎn)權(quán)都已經(jīng)超過5年，一旦購買可以省去不少的稅費?！瘪R軍向證券時報記者介紹。

幾天前，馬軍從房產(chǎn)中介處了解到，該小區(qū)的一個房主正在急于出售房產(chǎn)，售價較同類型的房屋要便宜幾萬元。經(jīng)過中介的牽線搭橋，馬軍很快就與該房主見面了。這位房主向馬軍介紹，自己是一位私營業(yè)主，因為公司周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了困難，所以才會低價出售房產(chǎn)。這套房屋目前處于抵押狀態(tài)，自己在在拿到馬軍的購房款之后，將會第一時間去辦理解除抵押的手續(xù)。

“說句心里話，這套二手房的售價真的是讓我心動。現(xiàn)在之所以猶豫著沒有簽訂買賣合同，主要是因為這套房子目前處于抵押狀態(tài)。房主要拿到我的購房款后才去辦理解除抵押的手續(xù)，我擔(dān)心會存在風(fēng)險。”馬軍說，希望有專業(yè)的律師能夠從法律的角度幫忙分析一下，購買這種抵押房是否有風(fēng)險？另外，在購買二手房時，自己如何能夠在房主不介紹的情況下，了解房屋是否處于抵押狀態(tài)。

律師：抵押房地產(chǎn)

可以轉(zhuǎn)讓或者出租

據(jù)廣東奔犇律師事務(wù)所的劉國華律師介紹，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。目前多地房價高企，動輒以百萬甚至千萬為單位，房主因為無力或者不愿一次性付款或者生意需要等各種因素，在房屋抵押給個人或者銀行等用以借款，二手房處于抵押狀態(tài)并不罕見。

劉國華律師說，馬軍可以到有關(guān)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門的房產(chǎn)檔案可以查詢到房屋是否處于抵押狀態(tài)。當(dāng)然，也有可能存在業(yè)主正在銀行辦理抵押手續(xù)，但資料尚未送達(dá)房管部門而導(dǎo)致查詢結(jié)果不準(zhǔn)確。另外，馬軍可以查看房屋的不動產(chǎn)權(quán)證原件的“他項權(quán)”欄目，看房屋是否處于抵押狀態(tài)。由于各地情況千差萬別，馬軍可以結(jié)合多種方式查詢房屋是否處于抵押狀態(tài)。穩(wěn)妥起見，馬軍可以在買賣合同中與賣家約定，如因房屋抵押導(dǎo)致房產(chǎn)無法正常過戶的解決方式。

據(jù)悉，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條的規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。

所以，對于抵押人和受讓人馬軍之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，如抵押人在轉(zhuǎn)讓時告知了馬軍房屋抵押的情況，或者馬軍對房屋抵押情況是明知的，仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。如抵押人未告知馬軍抵押情況，馬軍在簽約時的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，馬軍享有撤銷權(quán)。

“但如果馬軍自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力?！眲A律師提醒。

如何規(guī)避抵押房風(fēng)險？

任何投資都有風(fēng)險，抵押房或者非抵押房也不例外。相對于非抵押房，抵押房多出的一個風(fēng)險是，如果賣家在向銀行等抵押權(quán)人在還貸等方面出現(xiàn)問題，抵押權(quán)人可能會依法行使抵押權(quán)，最后通過拍賣房屋來還貸。

對此，劉國華律師建議馬軍可以嘗試進(jìn)行預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記可以保護(hù)買受人的利益，由于各地政策等規(guī)定區(qū)別較大，馬軍可以向當(dāng)?shù)胤抗懿块T咨詢。如果當(dāng)?shù)赜邢嚓P(guān)規(guī)定，馬軍可在合同簽訂后，向當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

另外，還應(yīng)該在房屋買賣合同中明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。馬軍可與房東確定合同的具體內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、戶口遷出、違約責(zé)任、稅費承擔(dān)等等。

為保障資金安全，馬軍可考慮付款進(jìn)度與房屋買賣進(jìn)程結(jié)合在一起進(jìn)行：如將定金約定為首期款的一部分；賣方交房之時支付首期款；明確交房后房屋滅失風(fēng)險的承擔(dān)問題；要求賣方盡快解除對房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押）；到房管部門辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)之時支付二期款；尾款在產(chǎn)權(quán)證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(wù)（如繳清應(yīng)付稅費等）后支付等。

“尤為重要的是，每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)，而違約責(zé)任承擔(dān)方式盡量明確約定具體的違約金金額。當(dāng)然，由于房屋買賣較為重要且專業(yè)性較強(qiáng)，馬軍可以聘請專業(yè)律師等專業(yè)人員予以協(xié)助。”劉國華律師表示。