4月25日下午，首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉政策落地。證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時(shí)，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

十九大報(bào)告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開(kāi)發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的有效途徑。上述《通知》的落地有利于金融體系落實(shí)中央對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)要求，也意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制向著健全的方向又邁出了一步。

每次討論房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，就繞不開(kāi)房地產(chǎn)稅這一話題。對(duì)于房地產(chǎn)稅的實(shí)際效果，業(yè)界觀點(diǎn)莫衷一是。中國(guó)金融四十人論壇（CF40）成員、央行研究局局長(zhǎng)徐忠撰文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制至關(guān)重要，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)打破樓市只漲不跌的市場(chǎng)預(yù)期，我們應(yīng)當(dāng)將其放在更加突出、更加重要的位置上來(lái)看待。當(dāng)前需要思考的問(wèn)題是，為什么房地產(chǎn)稅遲遲無(wú)法推出？

徐忠認(rèn)為，很大程度上，是因?yàn)槟壳啊爱吰涔τ谝灰邸?、自上而下、依靠立法推進(jìn)房地產(chǎn)稅這一改革方式出了問(wèn)題。在他看來(lái)，我國(guó)各地發(fā)展情況并不平衡，國(guó)際上也很難提供成功經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，位置和區(qū)域是最重要的，而這樣一個(gè)市場(chǎng)最適合在各個(gè)地方去搞試點(diǎn)，應(yīng)該堅(jiān)持“寬稅基、低稅率、可負(fù)擔(dān)”的原則，“自下而上”和“自上而下”相結(jié)合，通過(guò)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化趨同去推進(jìn)房地產(chǎn)稅。

“只有通過(guò)試點(diǎn)，才能夠在推行過(guò)程中知道當(dāng)前在推進(jìn)房地產(chǎn)稅究竟有什么樣的問(wèn)題，什么樣的措施是合適的，什么樣的措施是不合適的?！毙熘冶硎?，先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相結(jié)合才能成功。其他相關(guān)房地產(chǎn)制度也可依此思路進(jìn)行探索和改革，尋找適合中國(guó)特色的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。以下為徐忠所撰原文：

建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制首先要改革“改革方式”

長(zhǎng)期以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的問(wèn)題一直是“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”，尤其對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，大家往往都不一樣。一個(gè)重要的問(wèn)題是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟其他國(guó)家是否一樣？我覺(jué)得不一樣，很大程度上是因?yàn)橹袊?guó)有強(qiáng)勢(shì)的政府，能夠采用行政手段去調(diào)控。歷史上很多國(guó)家都沒(méi)有逃過(guò)房地產(chǎn)危機(jī)，甚至由房地產(chǎn)問(wèn)題引發(fā)金融危機(jī)。強(qiáng)勢(shì)政府也是一個(gè)雙刃劍，好的方面是可以強(qiáng)力推動(dòng)一些改革，或先以行政手段暫時(shí)控制住問(wèn)題，再逐步建立機(jī)制解決問(wèn)題；不好的方面是我們房地產(chǎn)的問(wèn)題主要是政府對(duì)土地市場(chǎng)行政干預(yù)依靠土地財(cái)政形成的。我們現(xiàn)階段有沒(méi)有可能把房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題解決，建立長(zhǎng)效機(jī)制，這是值得深入研究的。

土地的市場(chǎng)化配置勢(shì)在必行

討論中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，首先要放在一個(gè)大的背景下，即現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域分化特征比較明顯。通過(guò)對(duì)比珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、東北和西北地區(qū)的城市發(fā)展水平就可以看到這個(gè)問(wèn)題。目前，我國(guó)的人口可以在全國(guó)范圍內(nèi)跨區(qū)域自由流動(dòng)，城鄉(xiāng)之間、城市之間的人口流動(dòng)正在進(jìn)行之中。除了城市化、區(qū)域化發(fā)展之外，我們還在大力搞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，整個(gè)城市化的發(fā)展趨勢(shì)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的影響。此外，很多地方地鐵、高鐵都建了，環(huán)境改善了，這些基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善也會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格和人口流動(dòng)上。

2016年之前不同能級(jí)城市的房?jī)r(jià)分化明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然分化，房?jī)r(jià)上漲從一線熱點(diǎn)城市依次向二線和三四線城市傳導(dǎo)。2016年9月以來(lái)由于采用分類調(diào)控的方式，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆向分化，也就是說(shuō)，一二線城市及熱點(diǎn)三線城市政策環(huán)境日趨嚴(yán)厲，呈現(xiàn)出限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商的五限格局；而非熱點(diǎn)的三四線城市政策環(huán)境相對(duì)緩和，許多城市出臺(tái)了“棚改+高貨幣化補(bǔ)償”的積極去庫(kù)存政策。2016年9月以來(lái)，調(diào)控城市與非調(diào)控城市間房?jī)r(jià)漲幅差異明顯。調(diào)控城市房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，部分城市房?jī)r(jià)略有回落，非熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯。這種調(diào)控方式實(shí)際上使供求的矛盾加劇了，很多情況下在一二線城市供求的矛盾并不反映在價(jià)格上，反映的是“量縮價(jià)穩(wěn)”，推遲網(wǎng)簽，價(jià)格失真。值得注意的是，調(diào)控城市的房?jī)r(jià)是由于你買不到房子，或者買的房子的價(jià)格低了，但是可能車庫(kù)價(jià)格漲很厲害，加上去并不低。三四線棚改、貨幣化補(bǔ)償，消化庫(kù)存，市場(chǎng)熱度高漲，容易導(dǎo)致對(duì)這些地區(qū)房地產(chǎn)盲目樂(lè)觀。價(jià)格的失真不但會(huì)誤導(dǎo)投資者，也會(huì)誤導(dǎo)決策者。

金融視角下如何引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄投向值得關(guān)注。我國(guó)目前居民財(cái)富超過(guò)60%配置于房地產(chǎn)，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家。如果沒(méi)有對(duì)居民儲(chǔ)蓄投向的正確引導(dǎo)，就會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)價(jià)格泡沫和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，如果居民資金過(guò)度配置于房地產(chǎn)行業(yè)，也不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)力提高。金融視角下，我國(guó)和其他國(guó)家房屋貸款有一個(gè)很大的差別就是首付比例。我國(guó)很多城市的首付比例達(dá)到了60%甚至70%，這個(gè)因素導(dǎo)致我國(guó)和其他國(guó)家出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是不一樣的。美國(guó)次貸危機(jī)或者其他國(guó)家出現(xiàn)的房地產(chǎn)問(wèn)題往往是零首付、低首付所致，一旦房地產(chǎn)價(jià)格走低，首先出問(wèn)題的就是金融機(jī)構(gòu)，繼而在整個(gè)金融體系中蔓延下去。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，60%的首付比例對(duì)抵御金融體系風(fēng)險(xiǎn)便起了很好的作用，但過(guò)高的首付比例從社會(huì)資源的配置效率角度來(lái)說(shuō)是很低的，這也是考慮我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。此外，我們應(yīng)該把金融市場(chǎng)、城市化和房地產(chǎn)放在一個(gè)背景下來(lái)考慮?，F(xiàn)如今，中國(guó)的人均GDP已經(jīng)超過(guò)了8000美元，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，居民的財(cái)富開(kāi)始快速積累。有人提出了金融周期對(duì)房地產(chǎn)有什么影響的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也值得深入思考。例如，當(dāng)前一、二線城市嚴(yán)格調(diào)控，三、四線城市政策相對(duì)緩和，這種背景下供求矛盾必然加劇。一、二線城市很多矛盾并不直接反映在價(jià)格上，而是反映在量縮價(jià)穩(wěn)、推遲網(wǎng)簽、價(jià)格失真、庫(kù)存虛高等方面；三、四線城市的棚改、貨幣化補(bǔ)償，消化了庫(kù)存，市場(chǎng)熱度高，但容易導(dǎo)致盲目樂(lè)觀。如此一來(lái)，居民的資金流向三、四線城市買房，這是泡沫以另外一種方式在體現(xiàn)，如果沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，只能“按下葫蘆起了瓢”，只是把一些問(wèn)題暫時(shí)掩蓋了，并沒(méi)有真正地解決房地產(chǎn)的問(wèn)題。

土地錯(cuò)配和低效率使用阻礙了城市化的進(jìn)程。從需求側(cè)來(lái)看，城市化始終是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要力量，近年來(lái)我國(guó)的城市化進(jìn)程由“城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)向“都市化”。大致在2012年之前，中國(guó)的城市化體現(xiàn)為“城鎮(zhèn)化”，即人口向城鎮(zhèn)集中，大城市、中小城市之間人口流向的速度沒(méi)有系統(tǒng)性差異。此時(shí)，城市住房需求總體上升，帶動(dòng)城市房?jī)r(jià)總體上漲。2012年以后，中國(guó)的城市化開(kāi)始從“城鎮(zhèn)化”向“都市化”轉(zhuǎn)折，人口加速向大城市和特大城市集中，而中小城市人口流入速度相對(duì)緩慢。由于不同能級(jí)城市人口流入速度出現(xiàn)分化，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求力量產(chǎn)生差異，房?jī)r(jià)增速因此出現(xiàn)分化。 2011年以來(lái)，一線城市、重點(diǎn)二線城市常住人口同比增速遠(yuǎn)高于三四線城市，其房?jī)r(jià)漲幅也大大高于三四線城市。如果我們用小學(xué)生在校人數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，就更容易看得出來(lái)，人口的流入與房?jī)r(jià)的上漲密切相關(guān)。但是，從供給的角度我們可以看出來(lái)，城市化布局失衡，土地錯(cuò)配和低效率使用，形成房地產(chǎn)供給的人為約束；行政干預(yù)過(guò)多，一二線居住用地占比過(guò)低，工業(yè)用地占比過(guò)高。不同能級(jí)城市之間土地供給力度存在差異。2004年全面實(shí)施土地招拍掛制度實(shí)施以來(lái)，地方政府壟斷了土地供給權(quán)，土地出讓收入又是地方政府重要的收入來(lái)源，土地供給實(shí)際上是非競(jìng)爭(zhēng)性非市場(chǎng)化的，土地招牌掛制度也應(yīng)隨著土地市場(chǎng)化和房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的建立而改革完善。

建立一個(gè)全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地當(dāng)量市場(chǎng)勢(shì)在必行。人口是更多的向一二線流入，但是土地的供給卻更多的是在三四線城市。并在人口流向越多城市，土地供應(yīng)越少?？梢钥闯鰜?lái)，怎么樣讓土地市場(chǎng)既要保持18億畝的耕地紅線，同時(shí)又讓土地市場(chǎng)供給更加市場(chǎng)化，能夠適應(yīng)中國(guó)的城市化、區(qū)域化發(fā)展，提高土地使用效率，可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的一個(gè)很重要的方面。人口在向長(zhǎng)三角、珠三角等一、二線城市流動(dòng)，而房地產(chǎn)政策調(diào)控最嚴(yán)的也是這些一、二線城市。但政策調(diào)控的問(wèn)題在于，調(diào)控方向從增長(zhǎng)的角度來(lái)說(shuō)是遏制這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的自然發(fā)展。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，就應(yīng)該讓更多的資源按照市場(chǎng)化的方式去配置。很大程度上，我國(guó)人口已經(jīng)自然流動(dòng)，資本也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化了，但土地現(xiàn)在依然是行政調(diào)控，行政調(diào)控的土地市場(chǎng)自然會(huì)造成很多錯(cuò)配。關(guān)于土地的市場(chǎng)化改革問(wèn)題，我們十年前做了一個(gè)研究，是關(guān)于在全國(guó)建立一個(gè)統(tǒng)一的土地當(dāng)量市場(chǎng)。我國(guó)當(dāng)前土地的一個(gè)重要問(wèn)題是，許多城市或地區(qū)會(huì)發(fā)現(xiàn)很多閑置耕地，例如北京郊區(qū)、上海郊區(qū)以及廣州等地都出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。這是因?yàn)?，我們要保證18億畝耕地紅線，如果建設(shè)用地占了耕地，就需要把其他土地變成耕地，即占補(bǔ)平衡。實(shí)際上，由于不允許跨區(qū)域占補(bǔ)平衡，城市周邊的耕地并沒(méi)有用于工業(yè)化、城市化，也沒(méi)有真正地用于農(nóng)田開(kāi)墾，就造成了土地的浪費(fèi)。如果我們可以建立一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的土地當(dāng)量市場(chǎng)，各地區(qū)的土地計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)一致，把所有土地能生產(chǎn)的糧食用當(dāng)量的概念轉(zhuǎn)換一下，土地便能夠以市場(chǎng)化的方式獲得更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源。如此一來(lái)，全國(guó)各地可根據(jù)各地比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)展。最近已允許全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡，但遺憾的是相關(guān)的全國(guó)性的土地交易市場(chǎng)并沒(méi)有建立起來(lái)。

房地產(chǎn)稅對(duì)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制至關(guān)重要

目前，國(guó)家對(duì)于一、二線城市的房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)不能夠完全用市場(chǎng)化的手段來(lái)解決了，近段時(shí)間以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)提出通過(guò)租賃房、租售并舉等措施建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。然而，除了通過(guò)租賃住房解決租房的問(wèn)題以外，實(shí)際上還有一個(gè)更重要的問(wèn)題就是，房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)打破房地產(chǎn)只漲不跌的市場(chǎng)預(yù)期，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，我們應(yīng)當(dāng)把它放在更加突出、更加重要的定位上來(lái)看待。

作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，征收房地產(chǎn)稅對(duì)于理順中央與地方政府關(guān)系、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)稅體制、減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴和投資沖動(dòng)、積極向服務(wù)型政府職能轉(zhuǎn)變、建設(shè)環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)，具有非常重要的意義，也是健全我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要手段。早在2003年黨的十六屆三中全會(huì)就提出了“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”政策目標(biāo)，房地產(chǎn)稅改革均被列入“十一五規(guī)劃綱要”和“十二五規(guī)劃綱要”。十八屆三中全會(huì)將房地產(chǎn)稅改革納入“立法先行”軌道，明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。為此，2015年6月，十二屆全國(guó)人大將房地產(chǎn)稅立法工作列入五年立法規(guī)劃“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”的第一類項(xiàng)目。2016年3月公布的“十三五規(guī)劃綱要”進(jìn)一步提出“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

住宅用地使用權(quán)以及與之相關(guān)的房地產(chǎn)稅制度安排，是一國(guó)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的直接體現(xiàn)。住宅用地使用權(quán)與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)。綜觀世界各國(guó)，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，同時(shí)也是這些國(guó)家主要的地方稅種，在地方政府稅收收入中占有較高的比例。這些國(guó)家往往對(duì)產(chǎn)權(quán)更加尊重，對(duì)私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，對(duì)權(quán)力有制衡。相反，不發(fā)達(dá)國(guó)家、法制不健全的國(guó)家無(wú)法規(guī)范地開(kāi)征房地產(chǎn)稅。能否成功地、平穩(wěn)地開(kāi)征房地產(chǎn)稅，影響到中國(guó)能否成功地跨越中等收入陷阱，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路上再上一個(gè)高度。

對(duì)全球房地產(chǎn)稅的總體分析表明，房地產(chǎn)稅是各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅最主要的稅種，占不動(dòng)產(chǎn)稅比重平均在90%以上；房地產(chǎn)稅是各國(guó)地方政府穩(wěn)定可靠的收入來(lái)源，占地方政府稅收平均近40%；房地產(chǎn)稅占GDP的比重較小，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，OECD和非OECD國(guó)家房地產(chǎn)稅占GDP的比重分別1.05%和0.395%；歷史數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)稅占GDP的比重持續(xù)穩(wěn)定，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。通過(guò)對(duì)對(duì)美、英、日、韓和香港的比較分析表明，房地產(chǎn)稅適合不同類型中央地方關(guān)系安排的國(guó)家和地區(qū)，既適用于以美國(guó)為代表的完全分權(quán)型國(guó)家，也適用于適度分權(quán)型和中央集權(quán)型國(guó)家；從功能定位來(lái)看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入是地方政府重要的收入來(lái)源，與公共服務(wù)水平直接關(guān)聯(lián)；從征稅對(duì)象和范圍來(lái)看，各國(guó)房地產(chǎn)稅基范圍廣泛，稅源充足；從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，主要采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和租賃價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)；從稅率設(shè)定來(lái)看，各國(guó)差別較大，但大都賦予地方政府一定靈活性；從稅收征管來(lái)看，普遍對(duì)公共房產(chǎn)、居住用房產(chǎn)實(shí)施減免和一定的優(yōu)惠，具有完備的評(píng)估及爭(zhēng)議處理機(jī)制。

房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制措施應(yīng)通過(guò)地方試點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化趨同實(shí)現(xiàn)

目前，黨中央國(guó)務(wù)院已就房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展明確要求，應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制泡沫，又防止房?jī)r(jià)大起大落。近期，部分城市相繼推出租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)等試點(diǎn)工作，一定程度上推進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提高了住房供給的彈性。但由于中央地方財(cái)稅關(guān)系尚未理順，土地市場(chǎng)化改革未推進(jìn)，戶籍、社保、醫(yī)療、教育等配套措施并未完全跟進(jìn)?？偟膩?lái)說(shuō)，這些探索對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有一定的作用，但依然屬于輔助性政策，仍需要從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性體制性問(wèn)題。其中，房地產(chǎn)稅是一個(gè)重要的政策措施。

那么，房地產(chǎn)稅既然這么重要，黨的文件、政府的文件里面多次提及，為什么卻遲遲推不出來(lái)呢？我認(rèn)為，很大程度上是因?yàn)槲覀冊(cè)诟母锓绞缴铣隽藛?wèn)題。我們?cè)谥v房地產(chǎn)稅重要性的時(shí)候，可能有一些學(xué)者會(huì)舉很多反例。例如，日本和韓國(guó)推出房地產(chǎn)稅以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)從此進(jìn)入了多年的蕭條期。很多文獻(xiàn)以日本、韓國(guó)為例和中國(guó)進(jìn)行對(duì)比，我認(rèn)為這是不具備可比性的。而日本和韓國(guó)已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，完全定型了，跟我們并不是處在同一個(gè)階段。目前這種畢其功于一役的方式推進(jìn)房地產(chǎn)稅，即自上而下而決定房地產(chǎn)稅，決策者事實(shí)上很難做決策，只能依靠先立法來(lái)解決，從立法到出細(xì)則至少都是多年后的事了。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革在改革方式上出了問(wèn)題。

中國(guó)這么大且不平衡、各地情況比較復(fù)雜，在推進(jìn)改革的過(guò)程中，一方面，國(guó)際上很難提供成熟的經(jīng)驗(yàn)；另一方面，國(guó)家內(nèi)部很不平衡，城市和農(nóng)村、東部和西部、工業(yè)農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展非常不平衡。房地產(chǎn)稅改革可能造成的影響很大，決策層不容易下決心。因此，改革往往應(yīng)從小范圍開(kāi)始，而且要強(qiáng)調(diào)改革是一種允許“試錯(cuò)”的過(guò)程，可以先試點(diǎn)，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有些措施可以取消，有些措施可予修正，體現(xiàn)為一個(gè)不斷探索的過(guò)程。

改革是個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程。一開(kāi)始即便是自認(rèn)為設(shè)計(jì)周密的改革，在具體實(shí)施時(shí)也會(huì)發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)方案總會(huì)有一些缺陷。在試點(diǎn)過(guò)程中，就得到了學(xué)習(xí)和認(rèn)知的積累。這樣，以后就能知道如何更好地去設(shè)計(jì)、推動(dòng)下一步以及其他領(lǐng)域的改革。因此，要有一個(gè)允許試錯(cuò)的改革環(huán)境。我們很多的改革“只許成功，不許失敗”，即便是改革中出現(xiàn)了問(wèn)題，也要通過(guò)其它方式加以掩蓋，也就導(dǎo)致改革的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)無(wú)法推廣、教訓(xùn)也沒(méi)有得到充分汲取。

有人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的改革要先立法，只有先立規(guī)矩，才能按照新的規(guī)則更好地推進(jìn)改革。但問(wèn)題是，還沒(méi)有開(kāi)始做，怎么知道該如何去立規(guī)矩呢？有人提出可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。的確，在某些領(lǐng)域，我們可以從國(guó)際上借鑒相關(guān)的規(guī)則經(jīng)驗(yàn)，甚至可以“抄”一部類似的法律。但就房地產(chǎn)稅而言，中國(guó)這么大，內(nèi)部發(fā)展這么不平衡，而且還是一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體，很難確保國(guó)外借鑒的法律真正適用。

我國(guó)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的條件已經(jīng)相對(duì)成熟。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，位置和區(qū)域是最重要的。這樣一個(gè)市場(chǎng)最適合各個(gè)地方去搞試點(diǎn)，這是現(xiàn)階段最可以做的事。如果選中國(guó)的一個(gè)城市做試點(diǎn)，無(wú)論是上海、北京或者其他地方，一旦出現(xiàn)問(wèn)題對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)不會(huì)有那么大的損害，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。同時(shí)，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，地方政府有試點(diǎn)的積極性?？梢栽谥醒搿绊攲釉O(shè)計(jì)”的框架下，地方政府依據(jù)各地差異化的位置和區(qū)域開(kāi)展“基層試錯(cuò)”。反而如果不愿發(fā)動(dòng)地方試點(diǎn)，各地方政府都將矛盾上移，中央就很難做出一個(gè)真正的決策。這里面提到的房地產(chǎn)稅并不是像現(xiàn)在上海、重慶搞的這種，它們不是真正意義上的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，政策方向非常明確。從當(dāng)前我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的基本條件已經(jīng)具備。目前，應(yīng)采取“寬稅基、低稅率、可負(fù)擔(dān)、含存量、逐步實(shí)施、激勵(lì)相容”的原則，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?！皩挾惢笔侵刚鞫悓?duì)象應(yīng)涵蓋全部房地產(chǎn)，體現(xiàn)公平原則；“低稅率”是指稅率設(shè)置應(yīng)簡(jiǎn)單易行，不應(yīng)過(guò)高，如在0.2-1.0%之間并由各地自行決定，以便執(zhí)行；“可負(fù)擔(dān)”是指應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定免征額，如人均30-60米的免征面積，以降低居民負(fù)擔(dān)，提高征稅效率；“含存量”是指房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)同時(shí)包含增量和存量房地產(chǎn)，而不是像重慶和上海等地的試點(diǎn)中只在增量上做文章，將房地產(chǎn)稅征收與交易環(huán)節(jié)掛鉤，以有利于居民代際公平，促進(jìn)存量房供給；“逐步實(shí)施”是指房地產(chǎn)稅應(yīng)采取先試點(diǎn)、再推廣的改革步驟，在推出首批試點(diǎn)具體方案同時(shí)，明確逐步全面實(shí)施具體期限，以有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；按照激勵(lì)相容的原則，可將房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與地方發(fā)行市政債規(guī)模掛鉤，逐步增加以房產(chǎn)稅作為市政債償債來(lái)源的比重，更好地激發(fā)地方推進(jìn)改革的積極性，推動(dòng)改革走向深入。此外，還應(yīng)理順?lè)康禺a(chǎn)稅同建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的關(guān)系。隨著房地產(chǎn)稅逐步推開(kāi)，要同步下調(diào)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，維持合理稅負(fù)水平，完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的稅收政策。

中國(guó)四十年改革開(kāi)放一個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)是分散決策、地方制度適度競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)化趨同，只有通過(guò)試點(diǎn)，才能夠在推行過(guò)程中知道當(dāng)前在推進(jìn)房地產(chǎn)稅究竟有什么樣的問(wèn)題，什么樣的措施是合適的，什么樣的措施是不合適的。先“自下而上”，然后再“自上而下”，二者相結(jié)合，才能成功。改革也容易推進(jìn)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化趨同去推進(jìn)房地產(chǎn)稅和其他房地產(chǎn)的政策措施，這樣才能夠?qū)ふ业竭m合中國(guó)特色的長(zhǎng)效機(jī)制。很多長(zhǎng)效機(jī)制措施都是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)得出來(lái)的，這樣的長(zhǎng)效機(jī)制究竟是否適合中國(guó)國(guó)情以及各地情況需要格外注意。事實(shí)上，一二線房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，不能完全依靠市場(chǎng)化方式解決房地產(chǎn)問(wèn)題，但不代表三四線城市不可以主要依靠市場(chǎng)化方式解決房地產(chǎn)的問(wèn)題?，F(xiàn)階段提出的很多長(zhǎng)效機(jī)制，需要找一些城市和地區(qū)把這些機(jī)制都去試點(diǎn)一下，觀察會(huì)出現(xiàn)什么樣的問(wèn)題，只有這樣才能真正推進(jìn)住房制度的改革。事實(shí)上，除了房地產(chǎn)之外，養(yǎng)老、醫(yī)療和教育等方面的改革也應(yīng)以這種方式推進(jìn)。