2017年3月2日,祝一鳴一邊上樓一邊給張希講笑話。他們相遇在魔方公寓舉辦的活動中，不久前已結(jié)婚。 一種既能提供年輕人所需要的個人生活空間，又能以公寓為一個整體，形成社交活動圈的長租公寓模式近年在北上廣深等城市出現(xiàn)。位于上海的魔方公寓就是在這樣的背景下應(yīng)運而生。公寓中配備了公共活動區(qū)，服務(wù)團隊在此會定期舉辦各種休閑娛樂文化活動，如生日會、迎新會、電影沙龍等，并且為租客提供專職門店管家、專業(yè)保潔和家居維護、代收快遞等服務(wù)，這種租賃方式成為年輕人解決住房問題的一種新趨勢。新華社

中國經(jīng)濟導報編輯部編輯整理

在市場需求和支持政策的雙雙助推之下，我國租賃市場和租賃機構(gòu)進入了快速發(fā)展軌道，機構(gòu)化租賃的代表——長租公寓由此也成為業(yè)界關(guān)注的焦點。長租公寓近年來飛速發(fā)展，北京、上海等多個城市加快租賃土地供應(yīng)，住房租賃市場欣欣向榮。據(jù)專家介紹，未來全國將有30%的人通過租賃來實現(xiàn)住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。

2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)通知，要求大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場，并且將廣州、深圳、佛山、肇慶等12個城市列為首批發(fā)展住房租賃試點。2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議再度指出，“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”

近日，《北京市積分落戶操作管理細則（試行）》正式發(fā)布，在9個積分指標中，對于“合法穩(wěn)定住所”有了具體定義，除了有產(chǎn)權(quán)證的自有居所，長期合法租房也被列為加分項。

長租房試水：尋找盈利之道

58安居客房產(chǎn)研究院4月3日發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場報告》顯示，多地租房市場3月份出現(xiàn)明顯升溫。春節(jié)假期結(jié)束后的半個月內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳租房需求增長179%、188%、253%和283%。近期忙于爭搶人才的杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等二線城市租房需求增長也超過180%。

作為近年來新興的租房產(chǎn)品類型，長租公寓以裝修風格多樣、服務(wù)較好、房源地段較優(yōu)等因素，贏得廣大年輕人的喜愛，越來越受到市場認可。今年一季度租房用戶對長租公寓的租房需求環(huán)比上漲24%，漲幅明顯。

據(jù)測算，目前我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機構(gòu)化率分別能達到30%、80%，我國住房租賃市場的機構(gòu)化率還很低。

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾200萬間。長租品牌公寓主要分布在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等熱點二線城市。

截至目前，萬科、龍湖、遠洋、恒大、碧桂園等多家龍頭房企涉足長租房領(lǐng)域，單獨設(shè)立長租房子品牌，冠寓、邦舍、魔方等長租房品牌如雨后春筍般拔地而起。多家龍頭房企發(fā)布長租公寓發(fā)展規(guī)劃。萬科稱計劃2018年達45萬間，旭輝稱計劃5年內(nèi)達到20萬間，佳兆業(yè)則稱計劃3年內(nèi)達到10萬間。

房地產(chǎn)商之所以大舉進軍長租公寓市場，一是因為新房市場規(guī)模已經(jīng)遇到了“天花板”，只要有微利、能持續(xù)，就是細水長流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類。住房制度將告別“獨木橋”，在租購并舉、租購同權(quán)的導向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

如果有180萬元，是租房10年劃算，還是直接買套房子？近日，萬科推出北京五環(huán)外的“北京翡翠書院”自持長租房項目震動市場。10年租金需要180萬元，且需要一次付清，相當于月租金1.5萬元。雖然項目號稱面對大中關(guān)村區(qū)域的互聯(lián)網(wǎng)高收入精英，但其高租金仍備受爭議。據(jù)企業(yè)負責人介紹，相較于企業(yè)的投資，這些房租并不算“多”，因為成本高企，企業(yè)的回報率不過2%。

“目前北京等一線城市租金年回報率只有1%~2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是，租金回報率超過資金成本的1%以上。但現(xiàn)在的回報率根本做不到?！眰I(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對相關(guān)媒體記者表示，目前，整個長租房行業(yè)虧損，可能少數(shù)是微利狀態(tài)。主要是“三高一低”：房價高、營建改造成本高、資金成本高，租金收入較低。但對租戶來說，長租公寓因為增加了營建改造成本，所以比普通民宅租金要高，而短期依靠房價下跌是不現(xiàn)實的。因此，長租房面對著與目標客戶不匹配、利潤率低這兩個矛盾。

有專家分析稱，砸錢做重資產(chǎn)并不是各大企業(yè)運營長租公寓的目的，大型企業(yè)看重的是潛在市場?，F(xiàn)在都在強調(diào)占領(lǐng)“入口”，而長租公寓聚集了大量優(yōu)秀的年輕人，把這些人聚集起來就是很好的“入口”。比如設(shè)置一個公共區(qū)域，所有進出的租客都要從這里經(jīng)過，里面有咖啡館、健身房、書吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。聚集人氣，采集數(shù)據(jù)，嫁接產(chǎn)業(yè)，“這是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維”。該專家認為雖然這是看得見的前景，但是目前還沒有哪家企業(yè)摸索出成功的商業(yè)模式，還有一段路需要走。

長租房融資：如何發(fā)展壯大？

據(jù)報道，長租公寓發(fā)展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強，租賃市場的有效需求不足。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，北京市場上90%的租客年齡在21~35歲之間，80%為流動人口，60%為合租，大部分人的月收入在1萬元以下。

要實現(xiàn)長遠發(fā)展，一定要在產(chǎn)品設(shè)計等方面注重滿足流動人口以床位為主的租房需求、年輕白領(lǐng)以單間合租為主的需求。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，長租公寓在過去一年當中有點跳躍式發(fā)展的意味，保持平衡穩(wěn)定的增長速度，對長租公寓的長遠發(fā)展更有益處。

各路企業(yè)搶灘長租房的背后，是大量資金涌入這個行業(yè)。

例如，股權(quán)融資是輕資產(chǎn)類長租公寓運營商的主要融資渠道，起步最早、早期規(guī)模較小。2012年至今，主要的品牌長租公寓共完成59輪股權(quán)融資，融資金額合計130.2億元人民幣。但2018年1月自如40億元A輪融資的落地，標志著租賃機構(gòu)的股權(quán)融資規(guī)模，也上升到了新的平臺。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品則自2017年初以來不斷加速，類型愈發(fā)多樣化，成為租賃住房融資重要渠道。自2017年1月10日魔方公寓ABS正式發(fā)行至今，已有12支租賃市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批發(fā)行，總規(guī)模達538.4億元。

從2017年四季度開始，各國有大型銀行紛紛與地方政府、房地產(chǎn)企事業(yè)單位簽署一系列合作協(xié)議，意向授信規(guī)模已經(jīng)達到17500億元，預計將在未來5年內(nèi)平穩(wěn)落地，每年約有3500億元的銀行信貸資金投放到租賃市場。

據(jù)《北京商報》報道，中國建設(shè)銀行率先在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達到100萬元，且利率低于購房貸款。建行是國內(nèi)首個針對個人租客，以“沒錢就來貸款”和“有錢可以優(yōu)化”兩種邏輯，設(shè)計出兩款國內(nèi)首創(chuàng)的住房租賃產(chǎn)品的銀行。一款貸款產(chǎn)品“按居貸”，以低于同期購房按揭貸款利率的較低息，支持租客一次性支付租金等租房相關(guān)費用的貸款。同時，也幫助房源企業(yè)一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。另一款產(chǎn)品是長租普惠計劃，租客可以將租金投到建行發(fā)行的普惠計劃里，每個月享受收益，而收益就可抵扣房租。

不過這一舉措也引來了爭議，有聲音認為，低利息或滋生炒租與套利的“溫床”。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，金融資本進入該領(lǐng)域存在一定風險，容易出現(xiàn)騙貸炒租風險。

有專家分析，各家品牌方為了競爭市場份額，可能選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導向的加杠桿發(fā)展模式，最終導致全市場的過度融資和過度建設(shè)，形成融資過量、供給過剩、庫存過高的風險。未來在人口凈流入不足的城市，容易形成區(qū)域性供給過剩風險。

此外是運營機構(gòu)的經(jīng)營風險。以輕資產(chǎn)管理模式為例，拿房成本一般占租金收入60%左右，考慮到運營管理費用，運營成本一般占租金收入的70%左右，這意味著，入住率必須超過70%，當期現(xiàn)金流才能夠覆蓋運營成本。經(jīng)營管理不善、融資成本偏高的租賃機構(gòu)很可能沒有足夠的現(xiàn)金流來覆蓋融資成本和利息支出，構(gòu)成實質(zhì)性違約。住房租賃項目的回報期較長，相比之下，主要融資渠道的融資期限則較短，對于融資方而言，面臨著一定的期限錯配風險，即在融資到期時，標的物業(yè)尚未處置，而運營期的現(xiàn)金流不足以覆蓋融資。

“建議針對各類租賃公司運營模式的融資特點，構(gòu)建多層次的融資體系；央行發(fā)放PSL資金貸款支持租賃住房建設(shè)，或用于發(fā)放租金貨幣補貼；有序引導住房公積金、保險、養(yǎng)老金等長期資本進入住房租賃領(lǐng)域，提供充沛的長期低成本融資；發(fā)展公募REITs，實行稅收優(yōu)惠，提高REITs投資者的最終收益。”有專業(yè)機構(gòu)研報建議。

讓長租房市場運行“明規(guī)則”標準化

據(jù)《北京日報》報道，當下幾乎北京所有的長租公寓租期頂多簽一年，這與傳統(tǒng)租房市場并無大異。在北京市2017年10月執(zhí)行的“租房新政”《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中，明確“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同”，“住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年”。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這樣的房源在市場上十分罕見。

還有業(yè)內(nèi)人士透露，有不少房主將空置的房子委托給某長租品牌后，房子會被重新粉刷一番，再配上一些廉價的家具和家電，就會搖身一變成了豪華的“長租公寓”、“白領(lǐng)公寓”。而租金，也會比未裝修前提高25%~30%。這些變相抬高整個區(qū)域租金的公寓，是否真的全都舒適和健康，就需要租戶自行篩選了。有些所謂的“管家”形同虛設(shè)，真正遇到油煙機壞掉、花灑不出水，地板開裂等問題時愛搭不理，只對花錢請保潔上門這樣的“生意”特別熱衷。前段時間，還有媒體曝出某品牌長租公寓甲醛處理不到位、污染超標的問題。

這些事實暴露了一個問題：部分企業(yè)簡單地以提高租客入住率為導向，而忽略了對居住功能和居住品質(zhì)的把控，甚至產(chǎn)品連最基本的入住條件都難以達到。

報道認為，從經(jīng)營長租公寓的企業(yè)來看，未來應(yīng)更好地關(guān)注承租者的三種需求：一是以入住面積為標準的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要對租客的基本人身安全進行保障；三是社會福利需求，類似租房辦理居住證和落戶等內(nèi)容。同時，承租者本身應(yīng)該積極取證、積極投訴，若是遇到甲醛超標等類似問題，可主動向經(jīng)營企業(yè)投訴及相關(guān)監(jiān)管部門投訴。

更關(guān)鍵的是，當前對長租公寓承租者的權(quán)益保護其實還沒有特別有效的渠道。為了加強對承租人權(quán)益的保護，需要設(shè)置住房出租條件以保證承租人居住環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，限制出租人的合同解除權(quán)；也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規(guī)則、建好“跑道”，對合租標準、消防標準、用途變更、運營企業(yè)主體責任等予以清晰的界定，讓行業(yè)走上標準化規(guī)范發(fā)展之路。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，今后，無論是政府還是企業(yè)，在推動長租公寓發(fā)展時都應(yīng)該更加注重標準化的問題。首先，企業(yè)要提供標準化的產(chǎn)品、服務(wù)，形成規(guī)?；蛯I(yè)化的力量，給消費者提供有品質(zhì)的租住體驗，同時滿足可支付的條件。再者，政府也要做政策的標準化，當前長租公寓企業(yè)在運行過程中遇到的挑戰(zhàn)，主要就是政策和標準的不透明、不規(guī)范，比如消防標準、合租標準等，這些都需要從頂層制度設(shè)計上去變革。

3月14日，中國政府網(wǎng)公布國務(wù)院2018年立法工作計劃。根據(jù)計劃，為提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理，將由住建部起草制定包括住房銷售管理條例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例在內(nèi)的多部條例法規(guī)。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，加快住房租賃的立法進程不僅能為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)增加租賃住房投資持有和運營管理這兩種業(yè)務(wù)模式，拓寬行業(yè)發(fā)展空間；也有利于正確引導金融資本進入行業(yè)，增加租賃住房相關(guān)資產(chǎn)的證券化機會，有利于引導居民從直接買房投資向購買相關(guān)受益憑證的間接投資方式的轉(zhuǎn)變。