又一個(gè)新的風(fēng)口刮起了大風(fēng)。

過去一年，大型房產(chǎn)商、連鎖酒店機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介、創(chuàng)業(yè)公司等紛紛斥巨資布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。如今，風(fēng)投機(jī)構(gòu)也來“湊熱鬧”。

近日，美國(guó)華平投資通過其控制的境內(nèi)實(shí)體領(lǐng)投了V領(lǐng)地（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）青年社區(qū)（下稱V領(lǐng)地）2億美元的A輪股權(quán)融資。長(zhǎng)租公寓巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間，是各路資本爭(zhēng)相掘金的最大驅(qū)動(dòng)力。

據(jù)東方證券研究報(bào)告顯示，當(dāng)前中國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人， 租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元，預(yù)計(jì)至2030年，中國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將超過4.2萬億元。

“資本涌入導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的項(xiàng)目爭(zhēng)奪戰(zhàn)日益激烈，有些平臺(tái)為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局不惜賠本賺吆喝。”一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，若各路資本找不到差異化發(fā)展空間，整個(gè)產(chǎn)業(yè)容易陷入燒錢與租金價(jià)格戰(zhàn)的困局。

不同類型資本“對(duì)號(hào)入座”

美日長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要有三種業(yè)態(tài)，分別是自持集中型、自持分散型、托管型，目前各個(gè)業(yè)態(tài)都有其代表性企業(yè)，分別是美國(guó)AVALONBAY（AVB，自持集中型）、美國(guó)AMERICAN HOMES 4 RENT（AMH，自持分散型）、日本大東建托（DAITO，托管型）。

其中，盈利能力最強(qiáng)的是自持集中型的AVB，稅前利潤(rùn)率為29%。它通過自持物業(yè)，能獲得物業(yè)升值與租金的雙重收入；托管型（通過承租物業(yè)改造成長(zhǎng)租公寓出租，賺取租金差）的日本大東建托其次，純租賃業(yè)務(wù)稅前利潤(rùn)約在3.6%-5%之間；自持分散型（通過收購(gòu)各地中小業(yè)主租房進(jìn)行出租獲利）的AMH由于管理運(yùn)營(yíng)成本較高，稅前利潤(rùn)保持在1%-3%。

“國(guó)內(nèi)不同類型資本以此對(duì)號(hào)入座，尋找符合自身的業(yè)務(wù)發(fā)展模式?！鄙鲜鲩L(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出，比如萬科、碧桂園等大型地產(chǎn)商，主要采取自持集中型模式，自主投資建設(shè)長(zhǎng)租公寓出租。部分資金實(shí)力較強(qiáng)的房產(chǎn)中介則利用房源信息優(yōu)勢(shì)，采取自持分散型模式。創(chuàng)業(yè)公司與連鎖酒店機(jī)構(gòu)則以托管型為主。

“由于自持模式需要大量資金，屬于重資產(chǎn)模式且準(zhǔn)入門檻較高，因此新近入場(chǎng)的大量機(jī)構(gòu)更青睞輕資產(chǎn)模式，即托管型?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人坦言，在上海（樓盤）等一線城市交通便利的中外環(huán)地段，只要有開發(fā)商打算出租100-200套房間的物業(yè)，就會(huì)吸引創(chuàng)業(yè)公司、連鎖酒店等各類資本爭(zhēng)相搶租，租金費(fèi)用比行業(yè)平均水準(zhǔn)高出20%以上。

V領(lǐng)地副總裁侯淼斌表示，很多市中心地段的開發(fā)商在租金談判環(huán)節(jié)相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)，因?yàn)樗麄儾怀睢白獠怀鋈ァ?。為此V領(lǐng)地等機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)而在上海等長(zhǎng)三角城市拓展多個(gè)大體量社區(qū)型長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)（房間數(shù)超過1500套）。

在侯淼斌看來，這既能有效降低物業(yè)成本，比如個(gè)別大體量長(zhǎng)租公寓的租金占比（針對(duì)物業(yè)開發(fā)商）約在50%，低于行業(yè)平均水準(zhǔn)15個(gè)百分點(diǎn)，因此機(jī)構(gòu)可以在確保20%租金差收益的情況下，向C端用戶提供更低的租金報(bào)價(jià)；另一方面，大體量長(zhǎng)租公寓有助于降低單位運(yùn)營(yíng)成本，如V領(lǐng)地每年運(yùn)營(yíng)成本降低10%-15%。

不過，大體量社區(qū)化公寓如何吸引用戶入駐，確保低空置率實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，仍是不小挑戰(zhàn)。

侯淼斌對(duì)此表示，目前行業(yè)有一個(gè)不成文的慣例，即大體量長(zhǎng)租公寓開業(yè)后會(huì)有4-6個(gè)月的爬坡期，一旦過了爬坡期，整個(gè)長(zhǎng)租公寓租房率會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，就能大致判斷項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

“目前我們多數(shù)項(xiàng)目出租率約在92%-95%，在行業(yè)算是較高水準(zhǔn)。”侯淼斌說。

為了進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)回報(bào)率，社區(qū)化公寓機(jī)構(gòu)也在考量用募資資金拓展“輕重并舉”的業(yè)務(wù)模式，一方面將現(xiàn)有大社區(qū)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式復(fù)制到更多城市，快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模；一方面考慮投資建設(shè)個(gè)別長(zhǎng)租公寓，獲取物業(yè)升值與租金收入的雙重收益。

“一個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入，可以運(yùn)營(yíng)多個(gè)輕資產(chǎn)托管式項(xiàng)目，如何權(quán)衡其中的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與投資回報(bào)，還需深入考量?！焙铐当笳J(rèn)為。

租金開支仍有提升空間

各路資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，主要是看好中國(guó)租金/收入占比還有很大的提升空間。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷此前發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年中國(guó)租金開支占收入的比重為19%，而美國(guó)的平均水準(zhǔn)是35%，這意味著隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的持續(xù)火熱，租金方面的開支還有逾10個(gè)百分點(diǎn)的提升空間。

“如何讓用戶愿意接受更高的租金開支，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方面臨的最大挑戰(zhàn)?！鄙鲜鰢?guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出。當(dāng)前在中國(guó)市場(chǎng)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理的長(zhǎng)租公寓占比僅7%-8%，遠(yuǎn)低于美國(guó)70%的比重，其結(jié)果是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓多以小業(yè)主出租房屋為主，設(shè)施不齊全、房型過大、租金過高等問題層出不窮，甚至帶來群居等安全隱患，限制了長(zhǎng)租公寓服務(wù)品質(zhì)提升與租金上漲空間。

而資本涌入長(zhǎng)租公寓的另一大驅(qū)動(dòng)力是，以收購(gòu)或承租等方式整合大量小業(yè)主出租房屋或中小型長(zhǎng)租公寓物業(yè)，推動(dòng)公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化與機(jī)構(gòu)化運(yùn)作，提升用戶體驗(yàn)同時(shí)提高租金水準(zhǔn)。

能否提升租金水準(zhǔn)，是眾多風(fēng)投資本投資長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。風(fēng)投機(jī)構(gòu)退出有兩大途徑，一是通過REITS等資產(chǎn)證券化方式實(shí)現(xiàn)高估值退出，二是運(yùn)作長(zhǎng)租公寓企業(yè)上市。

上述長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人直言，當(dāng)前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)缺乏千億估值公司，A股市場(chǎng)唯一的地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)世聯(lián)行市值約160億元，因此各路資本涌入，目的是率先打造千億市值公司，為項(xiàng)目上市退出贏得優(yōu)勢(shì)。