“2017年初交了兩成首付，近30萬(wàn)元，本來(lái)以為過(guò)完春節(jié)就能通過(guò)網(wǎng)簽辦房貸了，結(jié)果一等等了一年多?！弊x者廖先生今年以來(lái)很是苦惱，去年3月在西區(qū)翠景道上的一個(gè)新盤簽了認(rèn)購(gòu)書、交了首付款，到現(xiàn)在仍未通過(guò)網(wǎng)簽?！百J款、收樓、入戶這些問(wèn)題都已經(jīng)不擔(dān)心了，能確保房子是我的就行?！?/p>

　　網(wǎng)簽限制措施出臺(tái)滿兩年，由于部分樓盤價(jià)格較高，網(wǎng)簽仍未放開。在市住建局、國(guó)土局等官方網(wǎng)站，不少置業(yè)者投訴網(wǎng)簽等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，已經(jīng)成為購(gòu)房糾紛投訴中的主要問(wèn)題之一。值得注意的是，其間不少購(gòu)房者面臨按揭利率上漲、首付門檻變高等情況，而開發(fā)商為了回收資金，甚至使用打折提高首付、一手房轉(zhuǎn)二手房、支付裝修款等方式誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房。有律師和銀行從業(yè)者認(rèn)為，網(wǎng)簽周期長(zhǎng)，置業(yè)者等待期間會(huì)面臨其他金融、法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，該政策有效遏制了炒房現(xiàn)象。

　　現(xiàn)象??交了定金一年沒(méi)下文

　　2016年5月，為了穩(wěn)定中山樓市、防止樓價(jià)上漲過(guò)快，中山市住建局等相關(guān)部門開始對(duì)網(wǎng)簽進(jìn)行限制。業(yè)界流傳“單價(jià)在8000元/平方米以上的項(xiàng)目需要進(jìn)行網(wǎng)簽預(yù)約，并有專案小組負(fù)責(zé)接收網(wǎng)簽預(yù)約。”雖然這條8000元/平方米的“紅線”已被市住建局辟謠，但網(wǎng)簽名額和單價(jià)受限已成為現(xiàn)實(shí)。

　　“不知道要等到什么時(shí)候。”2017年3月下旬，廖先生看中西區(qū)一套99平方米的三房戶型，繳納了近20萬(wàn)元的首付款，并簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，誰(shuí)知道之后再無(wú)進(jìn)展。其間，廖先生曾多次找到營(yíng)銷中心，一直無(wú)法解決。該項(xiàng)目銷售人員小張介紹，因市住建局對(duì)網(wǎng)簽名額和金額有所限制，開發(fā)商和購(gòu)房者也只能等待，“等待簽約的還有很多，項(xiàng)目在售的是15棟，前面14棟已基本全部售出，只有一部分通過(guò)網(wǎng)簽。這兩年來(lái)中山房?jī)r(jià)直線上漲，項(xiàng)目均價(jià)已由最初的8000元/平方米，漲到現(xiàn)在的14000元/平方米。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然要等待，也算小賺了一把”。

　　筆者發(fā)現(xiàn)，在市住建局和國(guó)土局的留言信箱里，近一年來(lái)針對(duì)網(wǎng)簽審核過(guò)慢的問(wèn)題有不少，一些購(gòu)房者的等待網(wǎng)簽時(shí)長(zhǎng)在6—9個(gè)月，最長(zhǎng)者長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。

　　實(shí)際上，未經(jīng)網(wǎng)簽備案，即便已經(jīng)全額交付購(gòu)房款，也只能算是處于合同草簽甚至僅為簽訂認(rèn)購(gòu)書的狀況。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)一樓盤的購(gòu)房者在網(wǎng)上留言表示，已經(jīng)一次性付清房款，在開發(fā)商處草簽認(rèn)購(gòu)書，但沒(méi)有正式合同。“一開始銷售人員說(shuō)很快可以安排網(wǎng)簽，但現(xiàn)在已過(guò)去一個(gè)月，仍未等到通知，銷售員說(shuō)資料已提交，在等相關(guān)部門通知?！彼胫垃F(xiàn)在網(wǎng)簽輪候時(shí)間大約要多久。

　　經(jīng)筆者比照發(fā)現(xiàn)，留言所述問(wèn)題主要集中在高價(jià)區(qū)域的樓盤，主要是市區(qū)、坦洲鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)等區(qū)域。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，這些區(qū)域的樓盤不少超過(guò)8000—9000元/平方米的“紅線”。

　　原因??價(jià)格超過(guò)“紅線”無(wú)法審批

　　東區(qū)中山路上某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉先生說(shuō)，作為開發(fā)商，他們更心急，不通過(guò)網(wǎng)簽備案則無(wú)法讓置業(yè)者完成貸款按揭，就無(wú)法在短期內(nèi)回款：“去年住建局出臺(tái)備案價(jià)規(guī)定對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)作出限制，超出備案價(jià)的不能網(wǎng)簽。但事實(shí)是，很多項(xiàng)目的銷售價(jià)超出備案價(jià)，周邊不少樓盤都是這樣?！?/p>

　　劉先生告訴記者，之前項(xiàng)目在2014年推出的第一期房源售價(jià)從6000—8000元/平方米，都順利通過(guò)網(wǎng)簽。目前第三期的備案價(jià)超過(guò)15000元/平方米，實(shí)際銷售達(dá)18000元/平方米，除底層的一兩套外，其他樓層都無(wú)法網(wǎng)簽，“只能先簽訂認(rèn)購(gòu)合同，并約定高額違約金，讓客戶買個(gè)心安?！彼f(shuō)。

　　近期中山的網(wǎng)簽限制依舊未見(jiàn)松動(dòng)跡象，甚至還有收緊的情況。5月14日，市國(guó)土局公布4月份中山商品房交易數(shù)據(jù)，住宅成交2181套，總成交面積238961平方米，平均成交單位為7712元/平方米，對(duì)比3月份的成交單價(jià)8244元/平方米，下降超過(guò)700元/平方米。

　　有不愿意具名的坦洲開發(fā)商表示，去年年中開始，中山新建住房網(wǎng)簽雖然限制在8000—9000元/平方米的簽約線上，但超過(guò)這一價(jià)格的住宅還是能夠勉強(qiáng)簽約，只是時(shí)間非常緩慢，“在坦洲，很少有開發(fā)商能夠大規(guī)模簽約成功。幸運(yùn)的開發(fā)商能夠簽到8—10套左右，一般的開發(fā)商只能簽約1—2套。”他表示，有開發(fā)商的樓盤成交價(jià)格雖然低于9000元/平方米，但也無(wú)法網(wǎng)簽。在市國(guó)土局網(wǎng)站政民互動(dòng)平臺(tái)上，去年6月初，一名自稱東升鎮(zhèn)業(yè)務(wù)員的網(wǎng)友表示，自己所在的樓盤價(jià)格約7500元/平方米，購(gòu)房者等了3個(gè)月也無(wú)法網(wǎng)簽成功。

　　高價(jià)房網(wǎng)簽幾乎叫停，加上中山限購(gòu)限外等房地產(chǎn)調(diào)控新政的影響，不少開發(fā)商想盡辦法回籠資金。例如，中山市場(chǎng)上出現(xiàn)一批“超低”備案價(jià)的項(xiàng)目；開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂雙合同變相提高首付；開發(fā)商以超低價(jià)格備案把商品房變成公司的固定資產(chǎn)，再想辦法進(jìn)入到二手房領(lǐng)域進(jìn)行交易。

　　風(fēng)險(xiǎn)??排隊(duì)周期長(zhǎng)、購(gòu)房變數(shù)大

　　限制網(wǎng)簽的初衷是為了穩(wěn)定樓市、防止樓價(jià)上漲過(guò)快，但在執(zhí)行過(guò)程中為置業(yè)者帶來(lái)不少“煩惱”。

　　對(duì)置業(yè)者而言，長(zhǎng)時(shí)間等待網(wǎng)簽帶來(lái)的最大壓力在資金方面——房貸利率和首付門檻都發(fā)生了變化。李先生2017年2月底在中山市沙溪鎮(zhèn)某樓盤購(gòu)置了房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)打算做婚房使用，成交價(jià)約9000元/平方米，“當(dāng)時(shí)銷售員說(shuō)中山在限制網(wǎng)簽，超過(guò)9000元/平方米不予網(wǎng)簽，但沒(méi)想到會(huì)拖這么長(zhǎng)時(shí)間。”

　　房貸利率上浮讓李先生倍感吃力，“2017年初，房貸利率可以打基準(zhǔn)利率的八折，現(xiàn)在基準(zhǔn)利率上浮30%，利息整整多了16萬(wàn)元。”不僅可能面臨房貸利率上浮，可能要補(bǔ)交首付的問(wèn)題也讓李先生十分擔(dān)憂?！叭ツ晡覀冑I的時(shí)候首付交了兩成，拖了這么久一直沒(méi)網(wǎng)簽，可能通過(guò)網(wǎng)簽后到銀行貸款階段還要補(bǔ)交多一成的首付。雖然到時(shí)每月房貸還款數(shù)額差距不大，但要一次性再補(bǔ)交十多萬(wàn)元，壓力非常大?！?/p>

　　除資金壓力外，較長(zhǎng)的網(wǎng)簽周期會(huì)為置業(yè)者帶來(lái)其他潛在風(fēng)險(xiǎn)?？偛吭跂|區(qū)遠(yuǎn)洋大廈的一個(gè)律師行的律師認(rèn)為，網(wǎng)簽周期長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生法律及金融風(fēng)險(xiǎn)?！拔赐ㄟ^(guò)網(wǎng)簽，不能在國(guó)土局備案，商品房交易處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，容易發(fā)生一房二賣甚至一房多賣的情況。特別是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，極易出現(xiàn)開發(fā)商為了獲得更高收益而單方撕毀未網(wǎng)簽合同、將房屋出售給出價(jià)更高的第三方的一房二賣現(xiàn)象，及時(shí)將已簽署的紙質(zhì)買賣合同辦理網(wǎng)上簽約、備案，是避免一房二賣的最有效手段。”他說(shuō)。

　　此外，該律師提醒，對(duì)于小型開發(fā)商及獨(dú)立項(xiàng)目，置業(yè)者需要更加注意項(xiàng)目進(jìn)展和辦理進(jìn)度?！伴_發(fā)商因資金短缺，可能將房屋抵押給第三方獲取貸款。又或者因?yàn)樽陨韨鶆?wù)問(wèn)題被司法機(jī)關(guān)查封或強(qiáng)制執(zhí)行?！比绻霈F(xiàn)這些情況，即便置業(yè)者能夠拿回首付款和定金，也面臨無(wú)房可買的前景，這種時(shí)間成本的損失很難預(yù)計(jì)，也無(wú)法彌補(bǔ)。