購房前必須先弄清三個問題沒解決別買房

2018-05-22 來源：

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買套房不容易，想要順利的買套房子你必須提前考慮好三個問題：買什么房、資金多少、能否月供。這三個問題說起來容易，但真的去考究的話是很有難度的。下面我們一起來看看這三個問題如何解決。

一、你要買什么房子？

買房不僅要花費(fèi)一大筆首付款，還需要繳納一筆不小的稅費(fèi)，而稅費(fèi)就與房屋性質(zhì)息息相關(guān)。了解房屋的性質(zhì)，需要注意以下兩點(diǎn)

1、要買的房子是商品房、已購公房還是經(jīng)濟(jì)適用房？

注意，已購公房包括央產(chǎn)房，成本價公房，標(biāo)準(zhǔn)價公房，優(yōu)惠價公房；經(jīng)濟(jì)適用房包括一類經(jīng)濟(jì)適用房(必須滿五年才能上市交易)和二類經(jīng)濟(jì)適用房。

2、房子是否滿二年或者滿五年（二手房）？

滿五年的情況下這套房子是不是業(yè)主名下唯一住房(滿五年唯一的房子稅費(fèi)最少)，還是不滿五或者不滿二。

二、準(zhǔn)備多少買房錢才夠用？

買房前期支出包括首付款、稅費(fèi)和中介費(fèi)等。這些支出該怎么衡量？下面我們用一個北京市二手房交易實(shí)例來感受一下：85平售價200萬，評估值為180萬，不滿兩年，賣家唯一，買家首套，普通住宅。那么，你需要準(zhǔn)備：

1、定金（40萬元）

定金是具有法律效力的，是一種擔(dān)保方式。如果一方違約，要雙倍返還，金額也不得超過合同標(biāo)額的20%。所以，建議購房者在交定金時，多注意一下自己交了多少定金，是否超出法律規(guī)定。如果這套房子按照20%交定金，則需要交納40萬。

2、首付（80萬元）

繳付定金后你就要簽訂《北京市存量買賣合同》，簽約后銀行會派評估公司來對房子進(jìn)行評估，評估報告出來后就要面簽，面簽要交首付。假如是商業(yè)貸款，在北京二手房首套普通住宅貸款額度為評估值的65%，即最多可貸117萬，銀行一般會批整數(shù)金額的貸款，即120萬。那么需要準(zhǔn)備首付200-120=80萬。

3、中介費(fèi)（5.4萬元）

在你簽約《存量房買賣合同》的同時，也要和中介簽訂中介的《居間合同》，并且支付中介費(fèi)，二手房交易中介費(fèi)在2%-3%之間。我們按2.5%計算，這套房子需要交2.5%*200=5萬元的服務(wù)保障費(fèi)。

商業(yè)貸款還需要交600元的評估費(fèi)，公積金則是1500元。這筆錢是在簽約完成后當(dāng)天交的。

4、繳稅（20萬元）

在跟銀行批貸后就到了過戶，這時候就該繳稅了。假設(shè)房屋網(wǎng)簽價就是成交價200萬，房屋需要繳納的稅費(fèi)如下：

（1）稅=(網(wǎng)簽價/1.05)*5.6%=10.7萬；

（2）契稅=（網(wǎng)簽價-稅）*1%=1.89萬；

（3）個人所得稅=（網(wǎng)簽價-原值-原契稅-網(wǎng)簽價×10%-貸款利息-本次稅及附加）×20%=7.6萬

5、交房入?。?.5萬元）

繳完各項稅費(fèi)過完戶后，就是交房辦理入住了。物業(yè)公司一般會先收取一年的物業(yè)費(fèi)，每個小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，有幾千或幾萬的不等。我們假設(shè)為1.5萬。

6、首次還款（0.8萬元）

第一個月的還款額全部從你銀行還款賬戶里扣除，商業(yè)貸款120萬，按照30年4.9%的利率，你每個月需要交8233元的月供。

以上6個步驟共需要準(zhǔn)備：首付80萬+中介費(fèi)5萬+繳稅20萬+交房入住1.5萬+0.8萬=107.3萬

三、買房后，你能承擔(dān)得起月供嗎？

買房之前不僅要考慮首付、稅費(fèi)等問題，還需要考慮買房之后是否能承擔(dān)得起月供。月供一般根據(jù)具體房子的價格、稅費(fèi)、首付和貸款數(shù)來決定，一定要確保月供在承受范圍之內(nèi)。

貸款買房前首先要了解房屋性質(zhì)，這關(guān)系到貸款時的貸款數(shù)不一樣，稅費(fèi)也不一樣。貸款越多，稅費(fèi)越多。一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況，確定好貸款數(shù)額。其次根據(jù)貸款數(shù)額，核算自己的首付和月供，確保在自己承受范圍之內(nèi)。

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