房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的心，畢竟對(duì)于當(dāng)前的中國人來說，房子是相當(dāng)多數(shù)中國家庭最為主要的財(cái)富表現(xiàn)形式，對(duì)于沒房子的人會(huì)揪心如何買房，對(duì)于有房的人會(huì)擔(dān)憂房價(jià)多少，對(duì)于想換房的人會(huì)著急該是什么節(jié)點(diǎn)出手，而如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的調(diào)整時(shí)期，而中國的平均房價(jià)也一路突破八千大關(guān)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格突破八千這個(gè)整數(shù)點(diǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場的未來究竟會(huì)怎么走？

一、為什么說八千大關(guān)非常重要？

5月15日，戴德梁行發(fā)布了《2018年第一季度全國住宅市場研究報(bào)告》，報(bào)告顯示，今年一季度全國新建商品住宅銷售均價(jià)達(dá)到了8275元/平米，同比上漲8.7%，房價(jià)第一次突破8000元大關(guān)。

這個(gè)消息一出，立馬是全國震動(dòng)，對(duì)于大多數(shù)人來說，特別是一二線熱點(diǎn)城市的朋友來說，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)可能早就突破八千元，甚至不少三四線城市的房價(jià)也不止八千一平米，那么為什么說八千元這個(gè)整數(shù)關(guān)口對(duì)于我們來說特別重要呢？

因?yàn)檫@個(gè)房價(jià)直接對(duì)比的是中國人的收入水平，根據(jù)智聯(lián)招聘2018公布的數(shù)據(jù)，截至2018年第一季度，從企業(yè)招聘信息中的月薪來看，全國37個(gè)主要城市的平均薪酬為7629元。其中，北京平均招聘薪酬為10197元，排名第一。上海、深圳分別以9621元、9134元位列第二和第三。

在此之前，房地產(chǎn)的價(jià)格均價(jià)一直都在平均薪酬線附近徘徊，甚至沒有超過平均薪酬水平，但是從現(xiàn)在開始房價(jià)已經(jīng)全面超過平均薪酬水平，這就意味著只要你找一個(gè)社會(huì)平均收入的工資，你一個(gè)月的收入幾乎已經(jīng)沒有辦法買得起一平米房子了，根據(jù)中房智庫研究院發(fā)布的2017年全國35個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)收入比報(bào)告顯示，相比2016年，2017年房價(jià)收入比下降的城市僅9個(gè)，而7成以上城市房價(jià)收入比仍在上升，即人均可支配收入與房價(jià)差距越來越大。如果采用國家統(tǒng)計(jì)局公布的社會(huì)平均收入計(jì)算的話，一個(gè)三口之家想要購買一套110平方米新建商品房（2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米），需要花上14年以上的時(shí)間，前提還是房價(jià)不漲，全部收入只用于購房。

房地產(chǎn)價(jià)格的全面攀升，這也是直接導(dǎo)致了最近一段時(shí)間國家重拳出擊調(diào)控房地產(chǎn)市場。

二、未來房價(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)跌？

自從2016年開始，國家就已經(jīng)給房地產(chǎn)市場定下了一個(gè)“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調(diào)，這些年隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加碼，“房住不炒”的理念已經(jīng)深入人心，所以從短期來看，房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)大規(guī)模波動(dòng)的可能性正在降低，并且房地產(chǎn)調(diào)控從一二線熱點(diǎn)向三四線城市全面推進(jìn)的趨勢正在逐漸顯現(xiàn)，所以房地產(chǎn)市場的波動(dòng)性正在逐步降低。那么房價(jià)未來到底會(huì)怎么走呢？

我們先來分析一下房地產(chǎn)市場的價(jià)格支撐因素：

一是房地產(chǎn)市場的房子到底是不是多了？從2000全國全面實(shí)施房改以來，從2000年到2016年的這16年間，中國總共建設(shè)了多少房子呢？根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，這16年間全國的商品房的竣工面積為1168803.39萬平方米，按照平均一個(gè)三口之家100平米的最簡單計(jì)算方式，這么多的面積足夠滿足1.17億家庭的居住需求，我們?cè)僬鬯阋幌乱簿褪俏覀冞@16年來建造的房子可以供3.51億人居住，那么從2000年到2016年的16年間，中國城鎮(zhèn)人口從原先的4.59億人增加到了2016年的7.93億人，也就是城鎮(zhèn)人口增加了3.34億人，這樣大家一對(duì)比就知道了?；旧险f，中國這16年所蓋的房子勉強(qiáng)可以滿足中國城鎮(zhèn)化增加的人口，也就是說，我們很多媒體所說的中國房子太多了這個(gè)問題基本可以排除，中國的房子數(shù)量其實(shí)僅僅是夠住而已。

二是中國的城鎮(zhèn)化停止了嗎？根據(jù)今年的數(shù)據(jù)顯示，在過去五年時(shí)間內(nèi)中國的城鎮(zhèn)化率水平是從52.6%提高到58.5%， 8000多萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民，但是中國依然是一個(gè)在快速城鎮(zhèn)化的國家，根據(jù)國際比較流行的標(biāo)準(zhǔn)，像美國、日本、歐洲等較為發(fā)達(dá)的國家來看，基本上一個(gè)國家到達(dá)發(fā)達(dá)國家水平的城鎮(zhèn)化率約為75%，那么中國的城鎮(zhèn)化缺口可以計(jì)算為16.5%，也就是說中國還有將總?cè)丝?6.5%的人成為城鎮(zhèn)人口的空間，以中國14億人口計(jì)算，中國未來將要進(jìn)入城市的人口將會(huì)達(dá)到2.31億人，要滿足這2.31億人居住，意味著中國還需要建造約76.92億平米的房子，所以為什么說中國的房價(jià)很難大規(guī)模下跌，因?yàn)閯傂枰廊环浅?qiáng)勁。

三是租房市場依然不夠發(fā)達(dá)。對(duì)于真正的居住需求來說，除了買房其實(shí)租房也是一種比較合理的選擇，但是我們能夠看到的是，中國這些年的新增住房面積是勉強(qiáng)多于中國的城市新增人口，所以租房市場現(xiàn)階段依然是一個(gè)房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重缺口，租房市場的市場供應(yīng)者大部分都是C端房東，由于缺乏有效地管理，從而導(dǎo)致了租房市場其實(shí)難以滿足人們住房的需求，在西方發(fā)達(dá)國家由租房市場所提供的房價(jià)”泄洪池“的作用完全沒能發(fā)揮，這也支撐著中國房地產(chǎn)價(jià)格高房價(jià)的一個(gè)重要根源。

由于房地產(chǎn)價(jià)格的支撐因素非常明顯，這也就導(dǎo)致了為什么國家要下大力氣進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，但是我們的老祖先就告訴過我們“大禹治水，堵不如疏”，之前的很多房地產(chǎn)調(diào)控依然只是一個(gè)堵的做法，其實(shí)中國現(xiàn)階段最需要的是疏導(dǎo)，因?yàn)槟敲炊嗟霓r(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，其巨大的住房需求必須要得到滿足，因此，國家也開始了多元化的政策調(diào)控，例如租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)住房、廉租房等等保障性政策的出臺(tái)就是如此。但是，相比于從2000年就開始上漲的房地產(chǎn)需求，2016年才全面開始的房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)還是需要時(shí)間，需要時(shí)間來給國家建設(shè)足夠的供給來滿足住房的需求，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場的供給變得足夠充足的時(shí)候，才有可能最終形成平抑房價(jià)的力量。

所以，在人口支撐因素的作用下，房地產(chǎn)價(jià)格想要出現(xiàn)大規(guī)模下跌從目前來看是非常困難的，現(xiàn)階段最需要做到的是防止區(qū)域性的房價(jià)泡沫出現(xiàn)，過高的房價(jià)泡沫將有可能嚴(yán)重影響市場的健康，如何讓普通民眾真正住得起房這才是我們最需要關(guān)注的事情。