地產(chǎn)商任志強(qiáng)，也是中國(guó)開發(fā)商第一代言人，人稱任大炮，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲20年，從來沒有失敗過。每次樓市調(diào)控，他都說還會(huì)上漲，于是果真就上漲了。他就像傳說中的女巫，看透了樓市運(yùn)作規(guī)律。大炮的夜壺論已經(jīng)不知道是從什么時(shí)候開始說起的了，但是這么多年，任志強(qiáng)總是時(shí)不時(shí)拿出來說一說。

最近聽說他又把夜壺論拎出來了。任志強(qiáng)痛心疾首道“現(xiàn)在很多地方的財(cái)政已經(jīng)比較緊張了，而我們房地產(chǎn)就是尿壺，夜壺總是在尿急的時(shí)候才用。”對(duì)于記者問的未來樓市是漲還是跌的未來走勢(shì)？日前他又說：我不想談房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不是真實(shí)的房?jī)r(jià)！因?yàn)槟壳暗姆孔邮遣粔蛴玫?，言外之意不言而喻？一時(shí)間一石激起千層浪！

眾所周知，地方政府是希望房?jī)r(jià)越漲越好，房?jī)r(jià)越高，地價(jià)也就能賣得越高，財(cái)政收入越高，融資也更容易，有機(jī)會(huì)獲得的利益就越大，所以人才新政后某些城市房?jī)r(jià)立漲就可以理解了。另一方面，中央政府不希望看到過高房?jī)r(jià)出現(xiàn)，于是地方政府要做出一副決心抑制房?jī)r(jià)樣子。而中央政府常年被恐嚇若是房?jī)r(jià)下跌要引發(fā)整個(gè)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也并不敢真要求打壓房?jī)r(jià)。所以可以看到，地方政府和住建部制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)際希望達(dá)到三個(gè)效果：（1）阻止中央政府出臺(tái)房產(chǎn)稅（2）盡可能在統(tǒng)計(jì)上掌握房?jī)r(jià)（３）盡可能獲取更多操縱空間。

首先是阻止房產(chǎn)稅的出臺(tái)。顯而易見的事實(shí)是，能夠參與政策制定與決策的大多數(shù)房產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量都是遠(yuǎn)超普通人的，一方面房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)加重這些物業(yè)的持有成本，另一方面，大家還是相信開征房地產(chǎn)稅會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌，從而引起財(cái)產(chǎn)的賬面損失。而有人說，住建部是人均房產(chǎn)最多的中央部委，征收房地產(chǎn)稅對(duì)他們一點(diǎn)好處都沒有，當(dāng)然通過討論一千零一種奇奇怪怪的（實(shí)際上并不產(chǎn)生效果的）房地產(chǎn)調(diào)控政策來拖延房地產(chǎn)稅相關(guān)研究，是他們的最佳選擇。對(duì)地方政府來說也是同樣道理，房地產(chǎn)稅所帶來的長(zhǎng)期財(cái)政情況改善，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于短期由于房?jī)r(jià)下跌帶來的對(duì)財(cái)政和政績(jī)不良沖擊，而對(duì)于當(dāng)前任期５年，任內(nèi)的主要目標(biāo)是升遷離開的地方官員來說，當(dāng)然要千方百計(jì)地阻止這件事在自己任內(nèi)發(fā)生。所以重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)全部失敗了，事實(shí)上，無論在哪里，類似的試點(diǎn)一定都會(huì)失敗的，房地產(chǎn)稅政策本身是與政策的制定與執(zhí)行者的利益根本沖突。

盡可能在統(tǒng)計(jì)上掌握房?jī)r(jià)，并不意味著對(duì)房?jī)r(jià)盡在掌握，而是一種信息披露的手段方法。例如，在土地拍賣中限定售價(jià)上限，設(shè)定土拍價(jià)格上限配建保障住房從而掩飾真實(shí)土地價(jià)格，控制預(yù)售證價(jià)格等等。與之相配應(yīng)的，開發(fā)商也可以通過搭售車庫、簽裝修費(fèi)、先自己買下來然后以次新二手房的名義賣等等手段相配合。

在玩花樣的給自己帶來操作空間，同時(shí)也就創(chuàng)造了貓膩和尋租空間方面，典型代表就是北京了。據(jù)說北京是世界上房產(chǎn)種類最多的城市，僅就住宅種類來說，除了普通商品住宅、商住房這些，還有經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房、廉租房、已購公房、央產(chǎn)房等等，以后還要搞所謂共有產(chǎn)權(quán)房。可以說，在北京居住的一大半人并不是住在普通商品住宅里。這些市場(chǎng)化以外的住房供給，說起來都是差不多的房子，強(qiáng)行區(qū)分出這些名頭，除了土地使用權(quán)的歷史遺留原因外，根本上是為了脫離市場(chǎng)，從而為權(quán)力人制造尋租空間而已。北京搞出這些花樣，還能向中央邀功說，為了進(jìn)行房地產(chǎn)做了多少工作、進(jìn)行了多少創(chuàng)新，可謂一舉多得。

至于說什么研究發(fā)展租房市場(chǎng)，研究新加坡模式德國(guó)模式，研究來研究去，無非都是把自己的尋租權(quán)力長(zhǎng)期化。道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果房子都已經(jīng)造出來了，根據(jù)科斯定理，產(chǎn)權(quán)清晰都?xì)w屬個(gè)人在市場(chǎng)化作用下才能達(dá)到最優(yōu)解。租的房子，租戶住著也不舒服，也不會(huì)打理保養(yǎng)房子，可謂對(duì)人對(duì)事皆不利，只對(duì)寄生于上的利益團(tuán)體有好處罷了。

最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要內(nèi)容都是限售，其幾乎對(duì)房產(chǎn)降溫起不到任何作用，更多像是地方政府做一個(gè)姿態(tài)，而如果未來房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌可能時(shí)，減少賣盤，為既得利益者留下些空間，也就僅此而已了。