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一二手房?jī)r(jià)格倒掛

2018-05-29 來(lái)源:
 
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評(píng)論

近日,一份名為《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》的文件流傳開來(lái)。


這份公函稱,各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期,適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序,對(duì)消化周期在“12-6個(gè)月的,要增加供地;6個(gè)月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏”。


該函顯示,到今年3月,長(zhǎng)沙市中心城區(qū)累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案,但尚未銷售的住宅去化周期僅為2.8個(gè)月,下轄的長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市去化周期分別為2個(gè)月、1.9個(gè)月。


5月14日,長(zhǎng)沙市住建委約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),促使其加快入市步伐。


庫(kù)存告盡,樓市告急,都是精裝修政策惹的禍?


一般而言,當(dāng)一個(gè)城市住房的消化周期低于3個(gè)月,房?jī)r(jià)就會(huì)有極強(qiáng)的上漲動(dòng)力。事實(shí)上,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)自2016年下半年開啟上漲模式以后,至今未曾剎車。


搶房恐慌在購(gòu)房者中彌漫,各種怪象也已見多不怪。


前不久,長(zhǎng)沙一樓盤搖號(hào)名單中竟然出現(xiàn)了兩名00后,其中一個(gè)生于2007年,今年才11歲。


5月4日,北辰三角洲開門放籌,有人排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)暈倒,當(dāng)場(chǎng)不省人事,有購(gòu)房者大打出手引來(lái)警察,3天超過(guò)5千人排隊(duì)搶房,排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)不少是上了年紀(jì)的老人。有人在公眾號(hào)“地產(chǎn)BBC”留言稱,“親眼看到一個(gè)頭發(fā)全白的走路走不動(dòng)的老嗲嗲(注:長(zhǎng)沙方言,泛指老翁),被兒子喊著來(lái)認(rèn)籌北辰,那么大年紀(jì)還來(lái)受這罪”。


開盤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為這場(chǎng)狂熱作了注腳:2017年12月,保利天禧,688套房,2161人搖號(hào),中簽率31.8%。2018年5月,北辰三角洲,631套房,5151人搖號(hào),中簽率12.3%。這兩個(gè)盤同在濱江,性價(jià)比不相上下,房源同是600多套,不同的是,認(rèn)籌人數(shù)后者暴漲了一倍多。


目光轉(zhuǎn)向長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的熱門區(qū)域——梅溪湖板塊,同樣的戲碼也在上演:云頂梅溪湖和金茂灣兩項(xiàng)目今年4月雙雙搖號(hào)開盤,認(rèn)籌人數(shù)都在房源數(shù)量的兩倍以上。


據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),今年4月,長(zhǎng)沙需求最龐大的剛需和改善市場(chǎng)仍是供不應(yīng)求,認(rèn)籌人數(shù)與推售房源數(shù)量之比最高達(dá)到了8:1。


對(duì)此,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這都是精裝修政策惹的禍。


今年3月,長(zhǎng)沙出臺(tái)精裝修政策,要求“長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)(芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū))新供地的商品住宅項(xiàng)目,采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70%”,卻沒有像武漢等地一樣出臺(tái)精裝價(jià)格的詳細(xì)限制條款。


據(jù)了解,精裝價(jià)格因此被一些樓盤不斷推高,報(bào)價(jià)從約2000元/平方米漲到超過(guò)4000元/平方米。比如,今年3月30日,湖南湘江新區(qū)官網(wǎng)掛出了“長(zhǎng)沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標(biāo)公告”,根據(jù)公告可計(jì)算出,該樓盤精裝修工程造價(jià)約4600元/平方米。


在一些房產(chǎn)銷售員的渲染下,裝修價(jià)格看漲預(yù)期強(qiáng)烈,購(gòu)房者排隊(duì)搶房重回樓市。“傳說(shuō)裝修定價(jià)政策5月份就要出臺(tái),要買房子就趕緊。”長(zhǎng)沙江山帝景的一位置業(yè)顧問(wèn)如是說(shuō)。


事實(shí)上,據(jù)記者了解,多個(gè)毛坯樓盤目前都在重新考慮按裝修價(jià)格開盤。不過(guò),因裝修新政涉及發(fā)改、住建、稅務(wù)和銀行等多個(gè)部門,相互之間利益考量并不一致,裝修新政的出臺(tái)時(shí)間一再后延。


一二手房?jī)r(jià)格倒掛,搖號(hào)成了新生意


引發(fā)搶購(gòu)的另一個(gè)因素是一二手房?jī)r(jià)格的倒掛。


以北辰三角洲為例,新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右,若是買到100平方米的新房,就等于賺到50萬(wàn)元。


一張剛需票,十萬(wàn)雪花銀。沒有購(gòu)房資格,創(chuàng)造購(gòu)房資格也要上。層層加碼的限購(gòu)政策下,怎么創(chuàng)造?


2017年3月18日,長(zhǎng)沙發(fā)布限購(gòu)政策,實(shí)行區(qū)域性住房限購(gòu),并暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。


同年5月20日,限購(gòu)升級(jí),限購(gòu)對(duì)象擴(kuò)大至本市戶籍家庭,限購(gòu)范圍也從新房擴(kuò)大至二手房:暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。


而到2017年8月,長(zhǎng)沙人才新政細(xì)則發(fā)布,大專以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房,35歲以下、本科以上學(xué)歷者無(wú)需社保,遷了戶口就可在長(zhǎng)沙購(gòu)房?jī)商住6k理戶口更簡(jiǎn)單,憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)。


這直接打破了5月20日發(fā)布的限購(gòu)政策。對(duì)此,曾于2017年9月報(bào)道稱,“由于符合購(gòu)房條件的人群驟增,市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì),這將加劇供需失衡,短期內(nèi)市場(chǎng)將難以降溫?!?/p>


當(dāng)然,沒大專以上學(xué)歷的,花幾萬(wàn)買個(gè)小商鋪或投資商業(yè)公寓,一樣可以曲線入戶。自己沒有購(gòu)房資格,家里的老人、小孩一起上。更有甚者,一些房產(chǎn)中介稱花個(gè)二、三萬(wàn)元就可以幫客戶辦戶口。各種“套路”在購(gòu)房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤銷售總監(jiān)對(duì)記者笑稱:“誰(shuí)家還沒幾個(gè)剛需啊。”


強(qiáng)烈賺錢效應(yīng)下,創(chuàng)造條件去排隊(duì)搖號(hào)也成為一些人的新生意。該總監(jiān)透露,光是他手頭的“關(guān)系戶”都300多個(gè)人了,只要搖上號(hào),再把號(hào)子轉(zhuǎn)手倒賣出去,至少是20萬(wàn)元的收益。


打擊捂盤能否加快供應(yīng)?


一二手房房?jī)r(jià)倒掛也讓一些開發(fā)商捂盤惜售。中央美郡、合能楓丹麗舍、中建梅溪湖、建發(fā)中央公園、中冶中央公園等項(xiàng)目均長(zhǎng)時(shí)間捂盤,有的捂盤時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)一年以上。


對(duì)此,今年5月14日,長(zhǎng)沙市住建委集中約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要求達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目須于當(dāng)周內(nèi)上報(bào)銷售方案,并在限定時(shí)間內(nèi)開盤,對(duì)構(gòu)成捂盤的項(xiàng)目和企業(yè),除嚴(yán)格限定其按照最初審批價(jià)格進(jìn)行銷售外,還將通過(guò)曝光、約談、納入“黑名單”等手段,促使其加快入市步伐,對(duì)捂盤情節(jié)特別嚴(yán)重且拒不整改的,將暫停其參與長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)招拍掛,禁止其在長(zhǎng)沙拿地。


長(zhǎng)沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清表示,由于各界對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期,導(dǎo)致長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)異?;鸨?,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過(guò)捂盤,推遲上市時(shí)間,用時(shí)間換取漲價(jià)。


“這種想法完全是錯(cuò)誤的,我們應(yīng)該看到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心,始終堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,企業(yè)應(yīng)放棄一切不切實(shí)際的想法,加快在建商品房入市?!焙鷿h清說(shuō)。


不過(guò),對(duì)于打擊捂盤的力度和效果,也有質(zhì)疑的聲音。


2017年9月28日,長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快在建商品住房入市銷售的通知》,明確對(duì)納入督辦范圍的商品住房項(xiàng)目,符合預(yù)售條件的多層房屋施工至正負(fù)零、高層房屋施工至主體5層,可申辦預(yù)售許可手續(xù);凡應(yīng)開工而未開工,或已開工但工程進(jìn)度緩慢,不能按用地合同約定的開工、竣工時(shí)間上市銷售的,按土地出讓合同約定補(bǔ)繳土地閑置費(fèi),并依法依規(guī)追究企業(yè)有關(guān)責(zé)任。


如今,距通知發(fā)布已過(guò)去大半年時(shí)間,施工至主體5層就拿預(yù)售許可的項(xiàng)目數(shù)量可謂鳳毛麟角,反而封頂不賣的項(xiàng)目比比皆是。


而政策高壓下,也有捂盤的開發(fā)商表示委屈。


位于芙蓉區(qū)人民東路的中交中央公園的一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),樓盤2016年住宅就賣過(guò)7000多元/平方米的價(jià)格,現(xiàn)在想拿預(yù)售,但政府限價(jià)6000多元/平方米,比周邊項(xiàng)目低了一半?!巴狭诉@么久,公司其實(shí)也挺著急,也想快點(diǎn)賣房,回籠資金,但價(jià)格實(shí)在太低了?!?/p>


長(zhǎng)沙土地供應(yīng)量能否回升?


購(gòu)房者入市之時(shí),開發(fā)商也在搶地。


今年4月17日,長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)021地塊,40余家房企爭(zhēng)搶,競(jìng)拍短短4分鐘,便達(dá)到熔斷頂點(diǎn);5月15日,長(zhǎng)沙市高新區(qū)首宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊“出嫁”,僅9分鐘即達(dá)到最高競(jìng)價(jià)。


有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,開發(fā)商哄搶土地固然與樓市火爆高度相關(guān),也與近幾年供地短缺息息相關(guān)。


據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),2013年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)(長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)加上原望城縣,后改為望城區(qū))經(jīng)營(yíng)性土地供地727萬(wàn)平方米;2014年499.2萬(wàn)平方米;2015年僅189萬(wàn)平方米;2016年332萬(wàn)平方米,不到2013年高點(diǎn)的一半。


住宅用地供應(yīng)更是不斷縮減。2014年和2015年,長(zhǎng)沙市區(qū)(內(nèi)五區(qū))成交面積分別是579公頃、356公頃。到了2017年,長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃,但實(shí)際僅完成100公頃左右,只占年度計(jì)劃的四分之一左右。


橫向比較來(lái)看,2017—2019年,長(zhǎng)沙年均住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是290萬(wàn)平方米,同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應(yīng)面積分別是1193萬(wàn)平方米、800萬(wàn)平方米與722萬(wàn)平方米,均比長(zhǎng)沙高出很多。


針對(duì)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳加快供地節(jié)奏的建議,長(zhǎng)沙市國(guó)土局曾對(duì)媒體表示,從2018年1月份到4月份,長(zhǎng)沙供地力度已經(jīng)有大幅度提升。其中,全市(含區(qū)市縣)住宅用地已供應(yīng)了2600畝,同比增623%;住宅可建面積549萬(wàn)平方米,同比增622%。


不過(guò),有市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn),今年前4個(gè)月,長(zhǎng)沙市住宅供地中,非中心城區(qū)的區(qū)市縣占了很大份額。在省住建廳的公函中,長(zhǎng)沙中心城區(qū)屬于加快供地的范圍,長(zhǎng)沙市國(guó)土局則回應(yīng)全市范圍供了不少地。只是兩者所涵蓋的區(qū)域并不一致。


2018年快要過(guò)去一半,但截至本刊記者發(fā)稿前,在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局的官網(wǎng)上,還未查詢到該市2018年度國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)計(jì)劃。


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