房地產(chǎn)公司融資變得越發(fā)逼仄，借新還舊是一根救命稻草，很緊迫。Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，房地產(chǎn)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元水平，2019年到期規(guī)模增長到1436.95億元。

“年初我們在境外已經(jīng)發(fā)行了5億美元，6、7月份我們還會做5億美元境外債的發(fā)行，目前已經(jīng)申報，還在等國家發(fā)改委的批文。今年我們的融資方向是優(yōu)先發(fā)債，整體的融資成本相較去年的5.07%只能上升，沒有下降的余地。資金的實(shí)際利率都在上升，而且上升幅度非常大?！北本┮患也辉竿嘎睹值膰筘攧?wù)總監(jiān)告訴記者。

中國房地產(chǎn)報記者從wind金融數(shù)據(jù)獲悉，截至2018年5月22日，年初以來境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已公告計劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

長江證券則稱，截至5月上旬，美元債市場的房企融資已達(dá)1860 億元人民幣，相當(dāng)于2017 年全年融資規(guī)模的70%，刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率從2017年的6%上漲到8%。

8%還算是好的。朗詩綠色集團(tuán)4月發(fā)行的1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)9.625％。5月9日，毅德國際發(fā)行1.3億美元債券，利率高達(dá)12%。

房地產(chǎn)禍不單行。國家發(fā)展改革委、財政部近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險和地方債務(wù)風(fēng)險的通知》（以下簡稱《通知》），嚴(yán)禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔(dān)?；虺袚?dān)償債責(zé)任，切實(shí)做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風(fēng)險自擔(dān)”。

此次《通知》的重心是嚴(yán)格防范外債成為地方政府債務(wù)的風(fēng)險源，尤其是地方政府通過房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的海外發(fā)債。隨著中資房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的放量，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會控制節(jié)奏和規(guī)模，保障債務(wù)的安全性。

外債放量 政策緊盯

5月11日，國家發(fā)改委披露信息顯示，融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、泛?？毓伞⒘Ω叩禺a(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。

若算上此前4月20日，國家發(fā)改委批復(fù)的大連萬達(dá)、陽光城、旭輝、富力、時代地產(chǎn)等多家房企的海外發(fā)債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發(fā)行境外債券。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月份，房企海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

隨著今年地方債務(wù)風(fēng)險化解的任務(wù)加重，地方平臺融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，針對外債的管控政策正持續(xù)強(qiáng)化。

國家外匯局國際收支司司長、新聞發(fā)言人王春英此前就提出，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺不得借用外債。

“未來房地產(chǎn)海外融資的口子一定是朝收緊方向發(fā)展的?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“國家外匯局可以對海外發(fā)債后所得資金進(jìn)入國內(nèi)進(jìn)行監(jiān)管，這也是出于降低杠桿率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求?！?/p>

從平均成本來看，wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至今房企海外發(fā)債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個百分點(diǎn)，比2016年更是大幅度提升1.74個百分點(diǎn)。

新時代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東指出，兩部委的文件主要是明確可以使用外債的企業(yè)要求和資金用途，通過完善市場約束機(jī)制來防范中長期外債風(fēng)險和地方債風(fēng)險；同時支持發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是創(chuàng)新發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域，為經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型服務(wù)。

債務(wù)違約已經(jīng)初現(xiàn)

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅對此分析表示，4月18日央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1~4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標(biāo)，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)閉。

讓市場神經(jīng)不斷崩緊的是最近頻繁爆發(fā)的債券違約事件。

根據(jù)中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司發(fā)布的《2018年4月債券市場風(fēng)險監(jiān)測報告》，我國2018年累計違約債券15只，違約債券面額128.64億元，分別較去年同期增加25%和33.58%。

進(jìn)入5月，市場上陸續(xù)又有新的違約債券出現(xiàn)。重陽投資5月公布的最新信息顯示，今年以來已經(jīng)有20只債券違約，合計債券余額168.54億元。除債券外，信托也出現(xiàn)了多起違約案例。

4月以來，無論是信用債違約事件頻發(fā)，部分資管產(chǎn)品償付困難，還是上市公司股東股權(quán)質(zhì)押觸及平倉線，都是去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管背景下債務(wù)風(fēng)險加速暴露的體現(xiàn)。

瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬表示，“去杠桿”的過程是“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的金融收縮周期，去年12月開始銀行表外資產(chǎn)收縮，以往民企通過理財產(chǎn)品、資管計劃進(jìn)行融資的通道被堵死，借新還舊維持債權(quán)關(guān)系的路子被堵死，這是導(dǎo)致違約事件的因素之一。其實(shí)國內(nèi)只是流動性分布出現(xiàn)了重大調(diào)整，這必然帶來痛苦，特別是難以通過銀行途徑融資的民營企業(yè)。

反映到房地產(chǎn)行業(yè)，自恒盛地產(chǎn)被爆違約成為今年第一家信用違約的房企后，激進(jìn)的華夏幸福也遭到上交所連發(fā)18問，緊接著天房集團(tuán)的債務(wù)違約風(fēng)險被踢爆。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

房地產(chǎn)商的債務(wù)壓力已引起交易機(jī)構(gòu)的警覺，5月9日地產(chǎn)債成交量72.79億元，5月10日成交量繼續(xù)攀升至84.54億元，近期地產(chǎn)公司債務(wù)風(fēng)險若隱若現(xiàn)，使得地產(chǎn)債成交量突現(xiàn)放大。

上述房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)波不斷釋放信號，人們對房地產(chǎn)會不會成為一只“灰犀牛”的憂慮有所增加。

北京某券商債券交易員稱，房地產(chǎn)融資收緊，房企現(xiàn)金流增幅大降，未來償債高峰期到來，一些房企似乎有扛不住的苗頭。我們只選擇排位前三十的客戶。目前時點(diǎn)尚不足以引發(fā)地產(chǎn)債風(fēng)險，但是下半年隨著償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，截至5月16日，大中小型房地產(chǎn)資金缺口分別為277億、131億及132億元，由于大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強(qiáng)，通過海外發(fā)債和ABS等實(shí)現(xiàn)了凈融資773億元，中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍有202億元的融資缺口?！敖ㄗh規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)?！?/p>

大型房企則集中地緊急補(bǔ)充彈藥。此前5月11日，國家發(fā)改委披露信息顯示，融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、泛?？毓伞⒘Ω叩禺a(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。