上周三，我們更新了‘房事夜話’欄目的最后一期內容。過去一年里，馮叔每周用三個夜晚的時間，和大家聊了很多與房子有關的話題。

比如‘什么時候買房最合適？’‘首付貸的真正可怕之處在哪兒？’‘在中國，一個中介小哥究竟能賺多少錢？’等許多大家關心卻又不了解的行業(yè)‘內幕’。

馮叔也在最后一期內容里表示，節(jié)目是可以結束的，但是未來大家還有關于‘房子’的疑惑時，仍舊可以呼叫馮叔，馮叔隨時都會出現(xiàn)。

前一陣，央行專家樊綱提出了‘六個錢包’的買房理論，認為年輕人若想有一套屬于自己的房子，可以依靠夫妻雙方的父母、爺爺奶奶、外公外婆三代人‘六個錢包’的積蓄。這一說法引發(fā)眾多議論，年輕人們紛紛表示‘扎心了’。

風馬牛的小伙伴們也專門找到馮叔，問了馮叔同樣的問題：‘年輕人應該買房還是租房？’馮叔說，‘如果換成我，我什么都不選擇，就選擇折騰?！?/p>

買房子這個問題，涉及好幾個人二三十年的生活質量，當不當房奴并不是件小事。選擇買房或是不買房，馮叔認為不是簡單地選擇價格，而是選擇人生。

要是選擇了買房，你基本上就得穩(wěn)定下來了，一方面你要供房貸，另一方面要養(yǎng)家里的老人和孩子，不能隨便冒風險跳槽；你暫時不買房，選擇創(chuàng)業(yè)，心累身累還有風險，但一旦成功收獲也很豐厚。

不過關于這個問題，馮叔還是給出了一個答案：‘買房不存在應該不應該，如果你喜歡穩(wěn)定的生活，就買一套；如果你不急于這么穩(wěn)定，先租房住也未嘗不可?！?/p>

關于年輕人是否要買房，馮叔還引用了一組數(shù)據(jù)，‘中國平均買房年齡是27歲，英美是35歲，德國日本最高是41歲，中國年輕人目前買房的焦慮很大來源于購房太著急，20多歲就想做一件與自己收入能力不太匹配的事情，在這種情況下你做了買房的決定，是你這個年齡本來就承受不住的?！?/p>

除此之外，馮叔也曾在《房事夜話》的音頻欄目中，多次聊到了年輕人在買房和租房之間進退維艱的眾多話題。今天，我們精編了3篇最受歡迎的相關內容與大家分享：

租購并舉

未來買房、租房哪個劃算？

關于買房和租房哪個合算，其實既是一筆經濟賬，也不是一個經濟賬。畢竟中國人是一個喜歡買房、信仰買房的民族，但從這四個字的順序已經看出了誰更猛，因為租在購的前面，所以租未來會猛一點。買房、租房沒有一個固定的答案，這里給大家分析變量和背景，每個人根據(jù)情況不同，都可以推導出對自己最有利的一個方案。

第一，租購并舉，給租房提供了更多便利，也變相縮小了買房套利的空間。從租房的角度看，有租房貸這樣的產品，那么買房貸的難度就會越來越大，首付貸取消了，貸款限制越來越多，越來越麻煩。之前最高能貸30年，調控緊縮的時候，會下調五年甚至更多，這就是變相提高了買房成本，這個時候租當然是有利。

第二，在未來租房貸款利率也許比買房貸款利率還要低，這也是銀行下一個階段的一個走向。一般租房貸針對的都是長期，貸款期限短到半年、一年最長可以有十年。租房貸屬于消費貸的范圍，所以年利率將按照目前的基準利率4.35%執(zhí)行。遇到房貸利率大幅上調的時候，租房貸的優(yōu)勢就會更加明顯。

第三，房地產稅的立法，對于買房是一個利空因素。不少人抱著買房與租房既然都要選擇貸款，那么還是落下一套房子更合適的想法。而房產稅一來這個想法就要落空了，房產稅怎么征收以及落地時間，顯然還沒有最終確定，但房地產稅一定是會來的，這是毋庸置疑的。

第四，租購并舉是房地產長效調控的政策之一。鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租賃者更多的權力，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更是可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房的需求的一個重要辦法。住房市場的崛起便像是對買方市場的一個沖擊。

總之，對于租購同權，建設部表示以后將逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享受同等待遇，人口凈流入的大中城市也會加快發(fā)展住房租賃市場。必須看清現(xiàn)實，租購同權是好事，但也沒必要夸大其含金量。比如租房就能上學，租賃合同就是有效的居住地證明能作為孩子入學的門票，以后只是會越來越強調這一點而已。另外需要把房東的上學名額騰出來給租戶，這樣才可以實現(xiàn)租購同權。

租房能貸100萬

利率比買房還低，怎么看？

買房貸款還幾十年，最終可以擁有一套有產權的房子，而租房貸款每個月還的也并不少，最終卻什么也沒有得到，看起來似乎不太劃算。但是如果從另外兩個維度來判斷，這其實是一個誤讀。

第一，從財務領域來看，租房貸款怎么才能還的不虧？以深圳為例，深圳推出的個人租房貸款的產品中，已經有人吃到了‘螃蟹’，用他的案例來看租房貸款到底合不合適。第一個申請深圳租賃房貸款的人，每個月要還7000元，他租的房子是四居室，租期三年，聽上去很高，但其實他這套四居室租金的市價比7000元還多3000元，達到了1萬元每個月，而且這種租房模式可以鎖定一套房子的長期租賃權，幾年內漲價幅度有限，好幾年都不需要換房子，體驗上和買房區(qū)別不大。租房貸一般都是用于長租生意。客戶穩(wěn)定每個月交的房租比每隔幾個月或一年就要自己找房子要更便宜，這種房子如果不用租房貸，而是用買房貸款，按深圳的房價月供要3萬多塊錢，高下已經立見。

第二，從租房的趨勢和市場的角度來看，租房貸款的產生說明租房制度正在加速轉變。未來租房需求會隨著金融配套措施的跟進而加速增長，相應的購房需求會加速觸頂，然后逐漸回落。如果租房可以租三年五年甚至十年二十年，和買房實際體驗又相差多少？目前來看租房需求上升的趨勢、政策、金融都在往這個方向引導，既然這是一個趨勢，那么對租房者而言會更加愿意租房，對有房出租一族也有更合理、更科學的盈利方式。以后銀行可能會在租房領域和消費者越走越近，銀行會收一部分的房源，房源的產權還歸開發(fā)商，銀行通過貸款方式一次性買斷幾十年的居住權，然后再對外出租，靠收租捆綁客戶，掙回租金，收回貸款。

未來奮斗的方向也許不再只是一套房

可以預計到，兩年以后，也就是2020年，中國人租房結婚、租房奮斗、租房養(yǎng)老的情況可能會更加普遍。租戶要多關注一下各大銀行的動作，建行是第一個吃螃蟹的人，工行、農行還有不少銀行也準備進入租房市場，未來還將有更多的金融產品服務于租賃市場。現(xiàn)實一點來說，租房貸之后信用卡分期付房貸都有可能變成現(xiàn)實。

租房就像一個產品一樣，可以購買，可以分期，租房能貸100萬是一個很好的信號，這意味著中國人關于房子的選擇將不只是買房和買不起房，無論是體驗還是劃算的角度，租房生活都是一個值得期待的事情，甚至租房市場的發(fā)展將吸引一部分買房人延緩買房計劃，緩解房價上漲壓力，這又是一件利他利己的好事。

自持公寓十年租金堪比首付

購房人如何選？

與傳統(tǒng)的長租公寓不同，自持公寓盈利模式測算不是靠傳統(tǒng)的差價盈利，成本非常高，因而會設置個性化方案來滿足盈利要求。而萬科作為中國開發(fā)商的龍頭代表，在自持公寓上的舉措同樣非常引人注目，作為第一個吃螃蟹的人也引領了規(guī)則的制訂。

萬科選擇在北京海淀的一個互聯(lián)網產業(yè)高度發(fā)達的地方，做大戶型和超大戶型。將租金定在1.5萬元到3萬元，最長可租賃十年，期間租金不變，要一次性付清全部租金，也就是說租萬科這個項目，十年租金至少要180萬起，并且一次付清。高額租金的產生，也有它自身的測算依據(jù)，當時萬科拿這塊地的成本高達109億，做高端項目是必然的，否則很難做到盈利。

其實自持公寓未來可能成為租賃市場中的主流，雖然自持公寓租金貴，但在物業(yè)獲取率、托管周期、運營成本和資產配置策略方面，比長租公寓更具有優(yōu)勢。自持公寓也可以提供更好的居住體驗和增值服務，從而獲得更高的運營增值收益。

在中國租售比較低的情況下，靠收租金賺錢，并不是好的盈利模式，或者說即便定價再高，購房人怨聲載道，開發(fā)商還是不賺錢。長租公寓可以炒概念收差價，但是自持公寓玩不來。

未來自持公寓可能會在運營端引入REITs這樣的金融手段，從而實現(xiàn)邏輯上的根本性盈利。雖然目前我們的消費習慣和對未來的預期，與產品的供給服務還不夠吻合，但是大家都在嘗試著這些新的產品，這也是后開發(fā)時代的一個新走向。

實際上長租還有一個非物業(yè)的因素，就是社會的法制環(huán)境、社會長期發(fā)展的預期是不是穩(wěn)定清晰。租期的長短和人們對該地區(qū)的法治、經濟成長，以及社會、職業(yè)、家庭、文化發(fā)展的穩(wěn)定預期有關，制度越穩(wěn)定租期也就越長久。