我們都知道，買房要簽訂買房合同，如果有什么要明細補充的或是要添加的一些協議，就會寫入購房補充協議。從一定意義上說補充協議中提到的問題更容易發(fā)生，如果發(fā)生糾紛，違約責任首先按照補充協議處理，如果補充協議中沒有規(guī)定，那么就按照合同處理。所以我們在購房前就必須先弄清補充協議該怎么審、怎么簽。

一、明確房屋不動產權證具體辦理時間

如果購房者對于拿不動產權證的問題比較著急，最好能在補充協議中約定辦理不動產權證的具體日期。

為防止開發(fā)商違約，還要注明相關賠償責任，如在約定期限內，開發(fā)商沒能辦理房屋的不動產權證書，應按約定對購房者進行賠償事宜。另外，如果因開發(fā)商原因導致產權證無法辦理，開發(fā)商應承擔相應責任并賠償損失。

二、約定貸款失敗是誰的責任

有一部分購房者簽訂了購房合同，卻沒能申請下來購房貸款，這時候與開發(fā)商的交易不能正常完成，責任該由誰承擔呢？

1、開發(fā)商原因：購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求開發(fā)商承擔責任。

2、銀行、政策等原因：購房者可無責解約。

3、購房者自身原因：可與開發(fā)商重新協商付款方式，無法繳納余款的，購房者要承擔違約責任。

三、明確交房具體日期

這點對于購房者來說，尤為重要。開發(fā)商在合同規(guī)定的日期內沒有交房，往往會以不可抗力的范圍擴大為解釋，以此來規(guī)避違約責任。

如果開發(fā)商在補充協議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數給予經濟補償。

四、公攤面積大小和位置

公攤面積的多少，直接關系到購房者實際使用房屋面積的大小。很多開發(fā)商在購房者咨詢公攤面積的時候，只會給出一個大概的數字，并且不會明確寫入購房合同，后期卻很可能在這上面做文章。

對此購房者在補充協議中應當約定好公攤的具體數字，并注明公攤的具體位置、面積大小，特別是對于公攤變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。此外還要注意，頂層樓臺和一樓院子是否是屬于全體業(yè)主共有的公攤面積，如果是的話，開發(fā)商無權贈送。

購房者應在補充條款中對得房率做精準的約定，如果收房時得房率不達標，購房者可以依據合同，選擇退房并讓開發(fā)商承擔違約責任。

五、約定具體房屋質量標準

關于交房標準這一點，毛坯房的要求一般都是最基本的質量問題，精裝房則需要格外注意，最好能在補充協議中明確到裝修材料的品牌、型號、顏色、材質等，盡可能避免名牌、高級等含糊不清的詞匯，否則不利于購房者驗房對比。

有些開發(fā)商在施工階段，會請購房者到建筑工地進行現場檢驗，但有的開發(fā)商就不會。那么購房者可以在補充協議上跟開發(fā)商進行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場并簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續(xù)施工。

六、明確物業(yè)管理問題

包括物業(yè)公司及物業(yè)費的繳納時間，繳納金額，都應該在補充協議中進行約定。多數開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們形成不同的法律關系。

但無論怎樣，購房者都要明確自己所購房屋的物業(yè)公司是哪個，資質如何，物業(yè)費的繳納時間和具體繳納標準等，這些問題都要一一列好，不能輕易變動。

七、約定發(fā)生退房后的責任歸屬

退房責任按照法律規(guī)定，以下情況購房者可退房：面積誤差絕對值超過3％；房屋質量瑕疵；房屋質量問題嚴重；開發(fā)商單方變更規(guī)劃；銀行按揭失敗；開發(fā)商沒拿到預售許可證；開發(fā)商遲遲不交房；開發(fā)商遲遲不辦房產證等。

但為了更好地約束開發(fā)商，最好能在補充協議中做好詳細的約定，比如開發(fā)商具體該承擔怎樣的責任，已交房款應在多長時間內退還等。

八、開發(fā)商的承諾要落實到合同里

在購房者下定決心購買房子之前，很多開發(fā)商都會許下口頭承諾來吸引購房者，而這些口頭承諾一般還都是與購房者息息相關的，會向購房者承諾一些“好處”，比如贈送面積、停車位、物業(yè)費的收費優(yōu)惠等等。

如果不將這些口頭承諾寫入補充協議，等到你交房入住才發(fā)現上當受騙也于事無補了。如果購房合同內容和補充協議內容不符，合同補充協議簽署在后，通常以補充協議中的內容為準。