深圳市政府本周發(fā)布的房改計劃意義重大，既可以看作“房地產(chǎn)長效機制”的具體落地措施；也意味著中國住房制度將與“香港模式”漸行漸遠，越來越向“新加坡模式”靠近。

　　深圳的新房改計劃將住房分為四大類：

　　1、人才住房

　　占比20%，重點里向符合條件的各類人才供應(yīng)。房子的建筑面積小于90平方米，可租可售，價格為市場價的60%左右。

　　2、安居型商品房

　　占比20%，重點面向符合財產(chǎn)收入限額標準的本市戶籍居民。房子的建筑面積小于70平方米，可租可售，價格為市場價的50%左右。

　　3、公共租賃住房

　　占比20%，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體供應(yīng)。房子的建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

　　4、商品房

　　占比40%，我們最熟悉的、也是當(dāng)下占比最大的普通商品房。深圳新房改計劃最大的變化，就是將目前占市場絕對主體地位的商品房，慢慢壓縮到40%的占比。

　　按照深圳市的規(guī)劃，到2035年將籌集建設(shè)各類住房170萬套：其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

　　而深圳常住人口預(yù)計2035年將達到1800萬人，新增550萬人左右；按照三口之家的標準來計算，550萬人需要180萬套左右住房 —— 也就是說，籌劃中的170萬套非商品住宅，將會覆蓋深圳大部分新增人口的住房需求；僅有一小部分人，要通過商品房市場的途徑來解決住房問題。

　　所以，往后看15年到20年，未來大部分新增人口的住房需求將會通過政府提供的多層次住房體系來滿足，只有少部分富人才會進入商品房市場。

　　深圳市政府的這個規(guī)劃和所昭示的未來圖景，就是新加坡模式。如果這個模式被證明同行無礙，則在未來很有可能在北京、上海等一線城市推廣，甚至往二線、三線城市擴散，逐漸成為全國性的制度。

　　這意味著我國的住房制度，可能發(fā)生根本性的改變：將與“香港模式”漸行漸遠，并在“新加坡模式”的基礎(chǔ)上進行社會主義改造。

　　新加坡住宅市場以政府為供應(yīng)主體，政府同時承擔(dān)了開發(fā)商、金融支持和政策支持等多方面的角色。國有土地占比超80%的背景使得政府低價供地，以確保政府組屋低價供應(yīng)，從而形成了“80%政府組屋 + 20%私人住宅”的雙軌制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　新加坡的住房自有率達到91%，基本實現(xiàn)“居者有其屋”。截至2016年，新加坡居民家庭居住房屋合計137萬套。其中，組屋占比73%，約為100.46萬套；高級公寓占比20%，有地私人住宅占比5%，其他類型住宅占比1%。

　　在土地供給層面，新加坡政府的強主導(dǎo)地位保證了組屋定價機制的可控性，通過低價征地的合法化和強制化，大幅度降低公屋建設(shè)成本。金融體系建設(shè)方面，中央公積金制度完全處于政府的嚴控之下，是一種集中管理和強制性管理程度很高的社會保障制度；同時建屋發(fā)展局為符合條件的新加坡公民提供長期低息優(yōu)惠貸款，進一步保障了購房的資金來源。

　　新加坡的公共組屋模式，并不僅僅是一個純粹保障的產(chǎn)品，通過打造公共組屋以及之后的轉(zhuǎn)售市場，新加坡實際上是提供給居民一個實現(xiàn)居住以及財富共同提升的機會，這是中低收入家庭增進財富的渠道，也是這種模式與其他國家存在差別的根本。

　　從深圳市的新房改計劃來看，占比60%的住房供應(yīng)其實可以看做新加坡的“政府組屋”。所不同的是，深圳將政府供應(yīng)住宅進行“20%：20%：20%”的進一步細化和分層。

　　從長遠來看，這是“房住不炒”具體落地的一種嘗試，將對當(dāng)下房地產(chǎn)市場利益格局造成釜底抽薪的影響。

　　如果深圳的新房改計劃，在未來作為“樣板”推向全國，保障房占比60%超過商品房，將會改變整個房地產(chǎn)市場的賣房市場邏輯。之前的“接盤俠”通過政府保障的方式獲得住房，將使得房價很難再狂飆突進。

　　當(dāng)下大陸房地產(chǎn)市場的突出問題在于，住房制度完全市場化更強調(diào)效率，即樓市在整個產(chǎn)業(yè)鏈的抓手作用和拉動經(jīng)濟增長的功能 —— 目前大陸實行的招拍掛等土地制度，和香港如出一轍。

　　香港地區(qū)在住房保障制度建設(shè)中，堅持房屋供應(yīng)以私宅為主、公屋政策不應(yīng)妨礙私宅市場發(fā)展，與對土地財政和房地產(chǎn)業(yè)的依賴密切相關(guān)。這導(dǎo)致高房價和高空置率并存，低收入群體卻無力購房的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　住房制度的市場化改革更強調(diào)拉動經(jīng)濟增長的功能，而忽視了社會保障的功能。地方政府受到逐利思維的驅(qū)使，放任開發(fā)商夾緊力高檔商品房，具有社會保障功能的經(jīng)適房和廉租房，由于利潤率低而不建或少建。

　　香港住房制度的弊端，到現(xiàn)在已經(jīng)很明顯了：高房價和蝸居并存，使得香港人失去夢想，一生只為一套自有住房而奮斗。高房價還是得香港產(chǎn)業(yè)空心化，年輕人的發(fā)展遭到嚴重擠壓 —— 這與“房住不炒”和“制造業(yè)立國”的大政方針嚴重對立。

　　深圳新房改計劃，將是中國棄香港模式，轉(zhuǎn)向新加坡模式的一個開始。