前一段時(shí)間有觀點(diǎn)提出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和了。理由是目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房面積達(dá)到了36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積45.8平方米，我們已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

如果比較英國(guó)、愛(ài)爾蘭、日本、德國(guó)、中國(guó)的人均住房面積，單從靜態(tài)的數(shù)字看，我國(guó)是在逐步縮小與各發(fā)達(dá)國(guó)家之間的差距。甚至僅從人均住房面積上看，我國(guó)已經(jīng)超出了一些發(fā)達(dá)國(guó)家。但是從綜合角度分析，我國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家之間還有非常大的區(qū)別。我們可以從動(dòng)態(tài)和其他方面分析，是否我國(guó)因?yàn)槿司》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)的大幅度提高，我們的房地產(chǎn)就達(dá)到了飽和的狀態(tài)，就不需要發(fā)展房地產(chǎn)了？

中國(guó)仍然需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

首先從人均住房面積上看，目前的算法城鎮(zhèn)人口人均居住面積低于農(nóng)村人口，但這是按常住人口計(jì)算得出的結(jié)果。雖然按常住人口計(jì)算，城鎮(zhèn)人均住房面積是36.6平方米，低于農(nóng)村人均住房面積的45.8平方米。如果按戶籍人口算的話得出來(lái)的結(jié)論是不一樣的，城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房面積是51.9平方米，而農(nóng)村才是33.2平方米。因?yàn)槲覈?guó)住房的空間分布特點(diǎn)和建房或購(gòu)房人群大多是與戶籍人口相關(guān)的，所以我們必須要以戶籍人口來(lái)計(jì)算。

其次從城鎮(zhèn)化進(jìn)程來(lái)看，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)人口還要增加。現(xiàn)在戶籍人口城鎮(zhèn)化率是42.35%，常住人口城鎮(zhèn)化率是58.53%。即使到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，到2030年可能達(dá)到70%，但是常住人口和戶籍人口的差距仍然為16個(gè)百分點(diǎn)多。也就是說(shuō)在城鎮(zhèn)就業(yè)的2.8億存量農(nóng)民工，因?yàn)閼艏脑颍^大多數(shù)并沒(méi)有在城鎮(zhèn)買房。如果實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化率到70%，還要增加兩億多人口。就會(huì)出現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)在空間上的變化。另外還有7300萬(wàn)的城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口，從小城鎮(zhèn)和中小城市到大城市的就業(yè)人口，他們的住房一部分在原戶籍所在地，現(xiàn)在隨著就業(yè)的遷徙，需要在就業(yè)所在地購(gòu)買和租賃住房。這種隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的就業(yè)空間變化會(huì)決定著我們未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，將會(huì)是長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的。而不能用人均靜態(tài)的住房面積的計(jì)算方法來(lái)評(píng)價(jià)我們的房地產(chǎn)發(fā)展走到盡頭了。其實(shí)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有非常大的潛力。

第三，中國(guó)的房屋壽命普遍較差。舉一個(gè)數(shù)字，英國(guó)平均住房質(zhì)量長(zhǎng)達(dá)132年，美國(guó)74年，日本現(xiàn)在是100年，正在向200年努力。中國(guó)住房平均壽命二十五到三十年，當(dāng)然這是大大地被農(nóng)村住房拉低了，八億多戶籍的農(nóng)民，他們所居住的房屋壽命也就二十年左右。農(nóng)村住房和城里面的危舊房，例如上世紀(jì)六七十年代，甚至八十年代住房質(zhì)量都很低，都需要改造。這種住房空間的騰挪和質(zhì)量上的提升所帶來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ膊粊営谖覀儎偛胖v的城鎮(zhèn)化的數(shù)字變化。

第四，消費(fèi)升級(jí)。所謂消費(fèi)升級(jí)一方面是要求住房供給形式的多元化和住房質(zhì)量的提高，同時(shí)也包括住房面積的改善。我們經(jīng)常講一套房是剛需，實(shí)際上在很多特大城市二套房也是剛需。發(fā)達(dá)國(guó)家就是這樣，城里一套小住房，在郊區(qū)買一套大住房。實(shí)際上在北京，包括很多大城市，都存在著這種現(xiàn)象。伴隨著二套房剛需的變化，住房的郊區(qū)化也非常明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市2017年93%的房子在五環(huán)外。我們也注意到城市中心區(qū)的住房發(fā)展空間已經(jīng)基本走到盡頭。現(xiàn)在普遍往郊區(qū)發(fā)展，有二套房剛需的原因，也與住房的價(jià)格有關(guān)。所以在都市圈特色小鎮(zhèn)受到很多人的關(guān)注與二套房剛需現(xiàn)象有直接的關(guān)系？

第五，和其他的資產(chǎn)品比較來(lái)看，房地產(chǎn)目前仍然有很強(qiáng)的投資價(jià)值。

第六，買房置地是中國(guó)長(zhǎng)期的文化傳統(tǒng)。過(guò)去我們講，農(nóng)民工掙錢干什么？回家蓋房子。城里人有錢要買房。歷史上在城里當(dāng)官或者經(jīng)商的人都要在家鄉(xiāng)蓋大宅子，所以我們看到了保留完好的古鎮(zhèn)。其實(shí)在我們腦子里根深蒂固的幾千年的長(zhǎng)期文化傳統(tǒng)，買房是一個(gè)很重要的習(xí)慣，這個(gè)習(xí)慣也是代表了中國(guó)特色的影響房地產(chǎn)發(fā)展很重要的因素。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局

中國(guó)仍然需要發(fā)展房地產(chǎn)，在這樣一個(gè)宏觀背景下，我們?cè)趺磥?lái)判斷當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)呢？

第一，冰火兩重天，“火”是火在一線城市，北京房?jī)r(jià)上漲、上海房?jī)r(jià)上漲，中心城區(qū)十萬(wàn)元以上，這是一線城市的普遍現(xiàn)象。提出限價(jià)政策，就是針對(duì)一線城市和部分的二線城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。其實(shí)在這些城市，實(shí)際上不是房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，而是住房供給不足，因?yàn)檫m合于中低收入人口兩萬(wàn)元以下一平米左右的住房幾乎沒(méi)有。另外就是一線城市和省會(huì)城市等區(qū)域中心城市優(yōu)質(zhì)的公共資源也是促動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的很重要的因素，公共資源、位置條件決定房?jī)r(jià)上漲有很大的空間，這將是中國(guó)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)中長(zhǎng)期存在的現(xiàn)象。所謂“冰”就冰在大量三四線城市房地產(chǎn)積壓現(xiàn)象非常明顯。我們選了不同的部門包括民間單位做的統(tǒng)計(jì)，也根據(jù)房地產(chǎn)年鑒進(jìn)行了測(cè)算。有些城市的住房庫(kù)存消化時(shí)間達(dá)到了七年、八年，最高的十幾年。針對(duì)“冰火兩重天”的房地產(chǎn)形勢(shì)，我們看到現(xiàn)在采取了兩個(gè)針對(duì)性的政策，一個(gè)是去庫(kù)存，一個(gè)是限價(jià)，但基本上是行政手段，并沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)的供需情況做出合理的政策調(diào)整。

第二，城鄉(xiāng)間的住房供給要發(fā)生變化。因?yàn)槌擎?zhèn)化，農(nóng)村人口進(jìn)城，必須出現(xiàn)空間大挪移。所以這里將來(lái)涉及到2.8億存量農(nóng)民工和未來(lái)2億多增長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，以及7300萬(wàn)城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口，這些人的就業(yè)甚至居住的空間變化一定會(huì)影響到城鎮(zhèn)住房的供給要增加，這將是一個(gè)大趨勢(shì)。

第三，農(nóng)村住房消費(fèi)空間的變化也對(duì)未來(lái)市場(chǎng)格局會(huì)產(chǎn)生影響，特別是對(duì)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)生影響?，F(xiàn)在外出打工的流出地，也就是外出打工人口較多的省份，在上個(gè)世紀(jì)八十和九十年代，甚至到本世紀(jì)初，農(nóng)民工掙了錢是回村里蓋房。現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在農(nóng)民工要到縣城里買房。農(nóng)民工的兒女結(jié)婚不是看村里的房子有多么漂亮，而是攀比誰(shuí)家在城里頭有一套房子。在大城市買不起，但是在縣城一定要有房，這也涉及到未來(lái)的子女教育和公共服務(wù)問(wèn)題。再者，農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，也是需要回家在縣城買房的。所有這些變化都將影響我們中小城市的住房供給格局。

第四是都市圈和特大城市房地產(chǎn)需求還會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。首先，我列出的幾個(gè)城市——鄭州、成都、武漢，雖然沒(méi)有一線城市漲的快，但是房?jī)r(jià)也是處于平穩(wěn)的上升階段。其次，都市圈的近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)，這些點(diǎn)住房供給結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化。以京津冀都市圈為例，從北京市中心區(qū)最紅的每平十萬(wàn)，再到15公里半徑的郊區(qū)，再延伸到30公里以至于50公里半徑，房?jī)r(jià)在不斷下降，遠(yuǎn)郊區(qū)甚至降到1萬(wàn)左右。所以未來(lái)整個(gè)都市圈住房空間供給結(jié)構(gòu)和價(jià)格的變化，也都會(huì)在都市圈輻射空間更大的范圍內(nèi)體現(xiàn)出來(lái)。

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題主要是空間結(jié)構(gòu)的不平衡。站在全國(guó)的角度來(lái)說(shuō)。地產(chǎn)的供需波動(dòng)變大的主要原因就是土地財(cái)政放大住房空間結(jié)構(gòu)的供給不平衡。一線城市行政區(qū)域內(nèi)因人口控制政策限制了住房供給，導(dǎo)致中低收入人口對(duì)高價(jià)住房的過(guò)度關(guān)注。而房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重積壓的城市則是因?yàn)檎推髽I(yè)的雙重推動(dòng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給過(guò)剩，甚至對(duì)地方財(cái)政和債務(wù)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

房地產(chǎn)應(yīng)該因城施策

關(guān)于政策建議，我比較反對(duì)行政色彩過(guò)濃的干預(yù)手段。最好是因城施策，把房地產(chǎn)調(diào)控的政策交給地方，避免采取一刀切。因城施策就是在房?jī)r(jià)高的地區(qū)解決住房供給問(wèn)題，把房?jī)r(jià)降下來(lái)。解決住房供給就是在距離主城區(qū)30公里到50公里半徑的中小城市和小城鎮(zhèn)，提供有特色的小鎮(zhèn)去發(fā)展低價(jià)住房。舉北京為例，從京津冀一體化大戰(zhàn)略看，如何通過(guò)地產(chǎn)的發(fā)展疏解首都功能，緩解主城區(qū)人口增長(zhǎng)的壓力，還有很多好的政策可以發(fā)揮作用。

在房地產(chǎn)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的城市，要采取行政、財(cái)政、金融和土地等綜合手段，明確責(zé)任主體，要求城市政府負(fù)責(zé)人制定消化庫(kù)存的政策。

加快戶籍管理制度改革。還有兩億多的農(nóng)村人口在城里就業(yè)，如果給這些人口落戶，可能房子會(huì)賣得更快。這樣的話，有利于落實(shí)中央的城鎮(zhèn)化政策，所以戶籍制度改革是推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展非常重要的因素。

加大都市圈的房地產(chǎn)供給，都市圈主要指京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等，這些地區(qū)的住房供給怎么在更大空間范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，不能簡(jiǎn)單地從人口控制的角度去考慮。應(yīng)該反對(duì)通過(guò)行政手段進(jìn)行限價(jià)，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題越來(lái)越突出。

加快農(nóng)村集體建設(shè)用地改革。鼓勵(lì)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地，帶資進(jìn)城。隨著產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化、工業(yè)郊區(qū)化，集體建設(shè)用地入市或者在不改變所有權(quán)性質(zhì)的前提下，可以發(fā)展產(chǎn)業(yè)并降低土地成本。提供中低收入人口的住房和租賃住房，可以采取房地產(chǎn)商和集體土地所有者的合作，降低土地出讓金過(guò)高的壓力，使房地產(chǎn)商和農(nóng)民形成共享利益，降低房?jī)r(jià)。同時(shí)鼓勵(lì)農(nóng)民通過(guò)宅基地的轉(zhuǎn)讓，可以帶資進(jìn)城購(gòu)買住房，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

促進(jìn)城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。在中西部地區(qū)的中小城市為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，當(dāng)然也可以帶動(dòng)中西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)發(fā)展，還有就是加快房地產(chǎn)稅收制度改革。