長租公寓 “存量房”時代的管理困境的出路

2018-06-14 來源：

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銀保監(jiān)會日前發(fā)布通知允許保險公司可參與長租市場，明確險資參與長租市場對融資主體和項目主體的三大要求。此前，在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。

據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)遠超新房。在當前房企融資成本越來越高，獲取建設用地越來越難，新建房風險越來越大的情況下，新房供給出現(xiàn)了一定程度的不足?？梢哉f，我們?nèi)缃褚呀?jīng)進入了“存量房”時代。

長租公寓的出現(xiàn)，很好地緩解了當前“存量房”時代的管理困境，滿足了一二線城市大量的租賃需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國近幾年流動人口規(guī)模超2億。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，而土地資源有限，房價較高，在一二線城市周圍聚集了許多缺乏購房能力的人口，長租公寓的出現(xiàn)既能滿足他們的住房需求，也降低了住房支出。

然而，國內(nèi)公寓企業(yè)的經(jīng)營模式?jīng)Q定了長租公寓行業(yè)是重資產(chǎn)模式，不管是通過整棟（或一棟中的幾層）收房，還是分散式收房，抑或是直接購置房產(chǎn)進行公寓出租經(jīng)營，前期的資金投入都十分巨大。不僅僅是初始的固定資產(chǎn)投資，巨大的裝修成本和后續(xù)的維護成本都是非常龐大的開支，企業(yè)幾乎都是在高負債的狀況下運營。然而，行業(yè)當前還處于萌芽階段，就如初期的共享單車一樣，正是各大品牌跑馬圈地，占據(jù)有利競爭地位的時候，規(guī)模擴張導致融資需求更加迫切，重資產(chǎn)規(guī)模也會與日俱增。

所以，該行業(yè)的重要出路就是利用資產(chǎn)證券化的方式將企業(yè)的“重資產(chǎn)”輕量化。這一過程中，需要注意以下幾點。

第一，對進行資產(chǎn)證券化的公司嚴格審查。資產(chǎn)證券化的前提是該公司有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這就需要設置一定的盈利門檻，要求運營成熟穩(wěn)定，建議至少應該運營半年以上，這樣能夠保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

當前我國長租市場的主要盈利來源依然是租金收入，而租金收入最大的保證就是出租率，所以對于資產(chǎn)證券化公司的出租率也要進行審查。另外，由于當前該行業(yè)整體負債率偏高，還需對增信單位和擔保機構進行審查，這樣能夠保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利于降低市場風險。

第二，從事資產(chǎn)證券化的公司應引入專項計劃增信措施。企業(yè)證券化產(chǎn)品的價值與該公司的經(jīng)營情況密不可分，所以可以采用現(xiàn)金流公寓租金收入超額覆蓋的方式，保證在質(zhì)押期間，公寓所產(chǎn)生的租金收入規(guī)模足以支付優(yōu)先級證券的當期本息。

第三，可以依據(jù)證券化產(chǎn)品的不同特點，進行結構化分層，例如優(yōu)先/次級、優(yōu)先/權益級等。通過規(guī)定不同的期限、還款方式、利率類型等，滿足公司多樣化融資需求，減輕公司還款壓力，同時也能夠滿足不同投資者的需求，豐富市場投資品供給。

總體而言，長租公寓這一片藍海蘊藏著不小的風險，利用資產(chǎn)證券化則是重資產(chǎn)輕量化中必不可少的一步。希望行業(yè)內(nèi)企業(yè)能夠良好地處理，讓長租公寓這一行業(yè)健康、高效地發(fā)展下去。

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