自去年“317新政”出臺(tái)后降溫的北京二手房市場(chǎng)，在今年上半年呈現(xiàn)出“觸底回升”的趨勢(shì)。從年初的低位企穩(wěn)到3月的逐步回升，再到5月的成交量高峰，目前市場(chǎng)又重新趨向平穩(wěn)。

單套房源價(jià)格降幅最高超500萬(wàn)元

據(jù)了解，今年6月，東三環(huán)一套二手房以3300多萬(wàn)元成交，相比報(bào)價(jià)下降了550萬(wàn)。據(jù)該業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，主要因?yàn)闃?biāo)的價(jià)格本來(lái)就高，業(yè)主也是比較著急想出售，所以?xún)r(jià)格最終談下來(lái)差比較多。

從整體市場(chǎng)來(lái)看，上述案例屬于個(gè)案。根據(jù)主流中介結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年上半年的成交中，議價(jià)空間（成交價(jià)與報(bào)價(jià)的差額）在-5%以?xún)?nèi)的已成為主流，占到50.4%，另外有32.4%的議價(jià)空間在-5%到-10%，9.2%的議價(jià)空間-10%到-20%?？傮w來(lái)看，降價(jià)房源（成交價(jià)低于報(bào)價(jià)的）依然占到92%。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房源的心理價(jià)位比較接近，報(bào)價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)虛高，所以他們就成交價(jià)格上更容易達(dá)成一致。同時(shí)，目前市場(chǎng)上的主力是置換型購(gòu)房者，他們相對(duì)來(lái)說(shuō)更清楚自己要什么，所以在遇到合適房源時(shí)決策速度也更快。

“供需比”為兩年來(lái)最低值

綜合上半年的北京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房源量有小幅上漲，而客戶(hù)量受調(diào)控影響出現(xiàn)一定比例的同比下降。從麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年上半年的二手房整體供需比為2.7，同比下降了29%，這也是2016年下半年以來(lái)的最低值，意味著市場(chǎng)的供需矛盾整體有所緩解。

從各大中介門(mén)店的反饋來(lái)看，上半年后期房源的持續(xù)放量，與部分業(yè)主的心態(tài)變化有關(guān)，在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，其改善換房的意愿更強(qiáng)。

“5、6月份新增房源是挺多的，達(dá)到了四五十套，而在3、4月份只有三十來(lái)套”，一位中介機(jī)構(gòu)的區(qū)域經(jīng)理表示，來(lái)掛牌出售的主要是有置換需求的業(yè)主，他們覺(jué)得目前市場(chǎng)比較穩(wěn)定，是不錯(cuò)的換房時(shí)機(jī)。

5月成交量達(dá)半年最高峰

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示， 2月至5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長(zhǎng)，5月則達(dá)到18096套的峰值，6月止?jié)q回落，簽量15827套，環(huán)比下降12.5%。6月網(wǎng)簽量的下滑，也意味著市場(chǎng)繼續(xù)升溫的動(dòng)力不足，開(kāi)始進(jìn)入觸頂企穩(wěn)的調(diào)整期。

“今年前幾個(gè)月，我們小區(qū)成交量大約在3-5套，5月份達(dá)到12套，6月份有所下滑，但也還成交了10套。”一位主城區(qū)的中介在采訪中表示，與歷史成交相比，現(xiàn)在的市場(chǎng)處于一個(gè)比較穩(wěn)定的階段。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，成交量在5月份沖高后，6月份再度回落，很大程度上也是因?yàn)榍捌趦r(jià)格較低的房源已經(jīng)賣(mài)掉，而購(gòu)房人現(xiàn)在心態(tài)普遍比較理性，當(dāng)價(jià)格達(dá)不到心理預(yù)期時(shí)，不會(huì)盲目出手。

商貸成交占比下降最多

調(diào)控之后，房貸市場(chǎng)最突出的特點(diǎn)則是商貸占比一路“縮水”。2018年上半年，北京二手房成交的商貸占比，同比2017年上半年下降了一半多。與此同時(shí)，使用公積金貸和組合貸款的人群占比明顯擴(kuò)大，逐漸上升為市場(chǎng)主力。

麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，商貸占比20.2%，同比減少27.4個(gè)百分點(diǎn)，下滑態(tài)勢(shì)非常顯著；公積金貸占比28.9%，同比增加6.4個(gè)百分點(diǎn)；組合貸款占比18.6%，同比增加13.1個(gè)百分點(diǎn)；全款占比32.3%，同比減少4.2個(gè)百分點(diǎn)。

之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，最主要的原因是商貸利率數(shù)次上調(diào)，門(mén)檻提高，相比之下公積金貸款的利率比較劃算，一般所需貸款額度不是特別大的購(gòu)房者，都會(huì)優(yōu)先選擇公積金貸。據(jù)了解，目前商貸利率為“首套房基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房上浮20%”，而公積金貸利率為“首套房基準(zhǔn)利率，二套房上浮10%”。