雖然各地樓市調(diào)控政策層層加碼，但是土地市場依舊保持著相對旺盛的狀態(tài)。

7月16日，杭州主城區(qū)集中出讓7宗地塊，最終總成交價約為114.4億元。上半年身居全國推地高位的杭州，再現(xiàn)單日攬金百億的盛況。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月11日，全國50大熱點城市土地市場累計賣地金額達到了17452億元，同比漲幅達到35.3%。

從土地市場出讓金額看，杭州上半年賣地收金1864.55億元，同比上漲134%，成為全國50大城市中的賣地“狀元”，這座號稱要把上海變成后花園的城市正在以實際行動兌現(xiàn)自己的“諾言”。

緊隨其后的是重慶，上半年收金953億元，同比上漲27%。其余熱點城市也不甘落后，包括蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、寧波、武漢、成都等在內(nèi)的13個城市賣地超過500億元，有39個城市土地出讓金額超過200億元。

中國房地產(chǎn)報記者獲悉，今年上半年，數(shù)量眾多的三四線城市賣地行情繼續(xù)向好，成為支撐全國土地出讓收入大漲的主要原因。整體來看下半年土地成交規(guī)模還將上升，熱點城市受調(diào)控影響，地價難以上漲，但三四線城市地價上漲的空間較大，整體地價走勢將持續(xù)緩慢上升。

瘋狂的賣地

樓市總是讓人驚中有喜，喜中有驚。2018年過半，傳說中的樓市小年并沒有到來，反而大部分城市都在奏響樓市凱歌，土地出讓金同比創(chuàng)新高。

易居中國發(fā)布《2018上半年40城土地市場報告》顯示，全國40城土地出讓金合計為10453億元，較2017年同期上升127.8%，達到歷史最高。40城土地成交面積同比增長18%，但成交均價同比跌了13.2%，溢價率保持低位。

杭州、北京、重慶是土地出讓金最高的三座城市，成交金額分別為1417億、740億和678億元，杭州相當于后兩者出讓金之和。

華東某房企杭州事業(yè)部負責人表示，杭州土地出讓金額列全國第一的原因，跟其他幾個排名靠前的城市相仿，主要是棚改、拆遷、賣地。浙江省棚改開工率全國第一，杭州是省內(nèi)棚改項目最多的城市。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，上半年土地市場是在各大城市密集調(diào)控加碼中完成的“壯舉”。原因其實很簡單，主要是這些城市的溢價率基本保持在10%左右，明顯低于前幾年30%的水平線，開發(fā)商們似乎有著“撿便宜”的感覺，所以在拿地上一點都“不客氣”。

財政部的數(shù)據(jù)也佐證了這一點。7月13日，財政部發(fā)布“2018年上半年財政收支情況”數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入26941億元，同比增長43%。

2018年上半年，可謂是二三四線城市土地的狂歡季。

具體來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，但各地賣地形勢差異較大。因地價成本較高，一二線城市賣地收入在規(guī)模上居前，又因限制政策較多，土地收入增幅較低、如北京、上海上半年土地收入為負增長，廣州微弱增長了3.6%。

二線城市形勢分化明顯，如福州、濟南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，南京、天津、蘇州增幅在20%以下。

數(shù)量眾多的三四線城市，尤其是長三角地區(qū)的城市，包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺州、金華等，上半年賣地收入規(guī)模在200億~400億元左右，收入規(guī)模僅次于一二線城市，收入增幅卻達到了200%以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，三、四線城市的異軍突起是今年上半年全國土地市場的一大亮點。普遍來看，三四線城市的賣地收入都在刷新歷史新高。這跟市場熱度有關(guān)，也跟推地節(jié)奏有關(guān)。這些城市在2015、2016年市場都比較冷，從2017年逐漸啟動，現(xiàn)在成為土地市場的主流。

交通銀行高級研究員夏丹表示，限價政策疊加融資成本上行，開發(fā)企業(yè)的項目利潤率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價地塊的動力減弱。受獲地能力的制約，使得部分開發(fā)企業(yè)的布局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過并購等方式進駐縣鎮(zhèn)一級的城市。三四線城市在土地市場的成交占比，可能會進一步提升。

土地市場冷熱不均拿地各有側(cè)重

值得注意的是，在樓市調(diào)控政策持續(xù)下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。

有關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的半年，土地成交均價除了一線城市以每平方米7051元，同比下降21%外，二三線城市都在上漲，但溢價率紛紛下挫。一線城市溢價率11%，同比下降10個百分點，二線城市溢價率17%，同比下降15個百分點，三線城市溢價率27%，同比下降23個百分點。

安居客首席分析師張波認為，從溢價率走低來看，市場呈現(xiàn)出“戴著鐐銬跳舞”的局面。房企拿地更為謹慎，土地的溢價率走低亦屬正常，這也預(yù)示著整體土地交易會進一步趨于平穩(wěn)，有利于樓市的健康發(fā)展。

基于土地市場的火曝行情，各大城市也隨即發(fā)布從嚴政策。

近日，北京市土地整理儲備中心消息人士稱，下半年北京土地拍賣將強化監(jiān)管競拍主體的資金來源。銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金，對于以企業(yè)應(yīng)會賬為基礎(chǔ)的供應(yīng)鏈ABN融資資金等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的非自有資金，也將聯(lián)合央行大數(shù)據(jù)進行穿透、禁止。

實際上，進入2018年，在規(guī)?；l(fā)展趨勢下，房企拿地熱情不減，與去年同期相比保持增長態(tài)勢，各大房企為保障規(guī)模發(fā)展都在積極囤地。TOP10房企1~6月拿地總額4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%，與1~5月占比基本持平。

從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利摘得上半年冠亞季軍。

2018年1~6月，碧桂園以884億元拿地總額穩(wěn)居榜首，拿地實力無出其右。萬科和保利則分別以723億元、615億元的拿地總額位列第二、第三名。

從各城市群拿地金額來看，長三角土地市場持續(xù)火熱，中西部成為開放新高地。長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額高達1982億元；中西部和珠三角以1487億元和1176億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位列第四位，為946億元。

有關(guān)機構(gòu)報告指出，從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。碧桂園在長三角和中西部榜單中分別以308億元和261億元的拿地金額榮居榜首，萬科在環(huán)渤海榜單中以126億元的拿地金額位居榜首。保利以301億元拿地總金額居珠三角首位。

從重點城市拿地金額前10企業(yè)來看，房企區(qū)域性戰(zhàn)略布局明顯，全國性房企同地方性房企平分秋色。龍湖作為全國性房企，1~6月拿地總額分別位列杭州和蘇州前3名，進一步提升在兩城的布局。美的加快擴張步伐，1~6月拿地總額分別位列佛山和蘇州前10名，恒隆、九龍倉、恒基兆業(yè)3家港資背景房企，瞄準杭州、蘇州和佛山，加大對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資力度。其他企業(yè)中，龍光、保利、碧桂園憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢，穩(wěn)居佛山市前3名；中海、中鐵置業(yè)、電建地產(chǎn)拿地金額位居北京前3名，強化其資源優(yōu)勢。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，近半年來，房地產(chǎn)調(diào)控保持高壓，限地價、限房價、競自持、競配建的土地出讓方式越來越頻繁地出現(xiàn)在各個城市，這將直接考驗房企盈利能力。

川財證券指出，今年以來，融資多渠道收緊，去杠桿持續(xù)進行，已然成為部分房企沖刺規(guī)模、擴大土儲的“攔路虎”，控制土地投資強度，保證現(xiàn)金流成為多數(shù)房企的共識。就拿地完成度而言，不管是新增土地價值TOP100，還是新增土地建面TOP100，截至6月末的新增土地規(guī)模均不足去年全年的45%，一方面是土地供應(yīng)節(jié)奏所致，另一方面也能顯示出當前房企在融資收緊的情況下，投資相對謹慎。