今年房地產(chǎn)有大量的還債高峰，可能會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)的資金流出現(xiàn)問(wèn)題，抑或是部分地區(qū)增速出現(xiàn)下降?！叭绻掳肽戡F(xiàn)行政策沒(méi)有發(fā)生改變，則銷(xiāo)售量和投資還是會(huì)保持持續(xù)下行的趨勢(shì)?！痹A遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)”上如是表示。

不過(guò)，他認(rèn)為，并不需要擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)，“這個(gè)市場(chǎng)還是巨大的，全世界都找不到這么大一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

與此同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)的社會(huì)地位是無(wú)法輕易改變的，盡管有些人強(qiáng)調(diào)用房產(chǎn)稅的方法來(lái)改變地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。但是任志強(qiáng)認(rèn)為這是不可能的。

以下為任志強(qiáng)的演講實(shí)錄。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯，實(shí)際上是在政府主導(dǎo)下的一個(gè)市場(chǎng)。

比如土地是政府壟斷和有計(jì)劃供應(yīng)，曾經(jīng)發(fā)生過(guò)很多因?yàn)橥恋囟a(chǎn)生的價(jià)格波動(dòng)，比如黃奇帆先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，政府在土地上的錯(cuò)配是非常嚴(yán)重的問(wèn)題。當(dāng)人口向城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候，特別是向大中城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候，土地在配置上是錯(cuò)位的，大城市人口需要一個(gè)遷移數(shù)量多的地區(qū)土地供應(yīng)反而不足。今天這個(gè)問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決，主要是因?yàn)檎畬?duì)土地的控制問(wèn)題。 

那么最近產(chǎn)生了關(guān)于貨幣化棚改問(wèn)題，也明顯可以看出來(lái)。社會(huì)上有很多不同的反響。實(shí)際上進(jìn)行城市改造，各國(guó)政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞饺ソM織的話，就會(huì)導(dǎo)致在一些地區(qū)和一部分城市里頭供給需求之間的矛盾，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的不斷上漲。 

現(xiàn)在中央政府采取了另外一種辦法，就是一部分地區(qū)是貨幣化安置，一部分地區(qū)是實(shí)物安置。如果僅僅從去庫(kù)存的角度看的話，去庫(kù)存是需要的，但是不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)是根據(jù)人口結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行的，所以你要是僅僅用一刀切的貨幣化安置的辦法的話，就會(huì)產(chǎn)生供求關(guān)系之間的矛盾。

所以在整個(gè)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們明顯看到的是政府對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)到了行政命令大于市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的階段。 

各種各樣的限購(gòu)措施、限貸措施、限售措施等等，價(jià)格審批啊、搖號(hào)啊等等，一線城市人口最向往的地區(qū)，房?jī)r(jià)被嚴(yán)格的限制。結(jié)果是全國(guó)普遍的房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲。 

從1-6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年基本情況是投資主要是靠房地產(chǎn)支撐，稅收和稅外的其他財(cái)政經(jīng)費(fèi)的這個(gè)收入，主要也來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)，大概十幾萬(wàn)億的這個(gè)中央和地方的財(cái)政收入中，僅房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的收入就達(dá)到了3萬(wàn)多億，這個(gè)比重是非常非常大的。那么如果沒(méi)有這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資的支撐的話，中國(guó)現(xiàn)有的投資增速可能就從6%，降到更低更低的一個(gè)階段了。

總體來(lái)看，上半年GDP增速6.8%，其中二季度增速6.7%，實(shí)際上是一個(gè)下降的趨勢(shì)。從6.9%、6.8%、6.7%，大家都預(yù)測(cè)下半年可能會(huì)繼續(xù)下降，有可能會(huì)低于6.5%，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，在中美貿(mào)易出現(xiàn)不確定性因素的時(shí)候，重點(diǎn)要看7月份中央政府會(huì)采取什么樣的對(duì)策。 

我們中國(guó)的習(xí)慣就是歷年這個(gè)7月份都有一次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議(應(yīng)該是中央政治局會(huì)議)，對(duì)上半年的經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行總結(jié)，而且提出下半年的一些對(duì)應(yīng)措施?，F(xiàn)在正好是到了這樣一個(gè)要開(kāi)會(huì)和做出總結(jié)的時(shí)候。 

從統(tǒng)計(jì)局的情況來(lái)看呢，他們認(rèn)為上半年基本上是處于平穩(wěn)狀況。但是從統(tǒng)計(jì)數(shù)字的一些特殊情況來(lái)看，我們認(rèn)為下降的趨勢(shì)可能是更強(qiáng)烈。6月份本身，房地產(chǎn)的這個(gè)銷(xiāo)售是略有增長(zhǎng)的一個(gè)情況，從2點(diǎn)幾增長(zhǎng)到3.3，增長(zhǎng)了0.4個(gè)點(diǎn)。從銷(xiāo)售金額上可以明顯看出，增長(zhǎng)的更高一些。中間大概有接近于10%的差，這就說(shuō)明房?jī)r(jià)是在持續(xù)上漲和不可逆轉(zhuǎn)的上漲趨勢(shì)上。

很多人可能對(duì)下半年房地產(chǎn)發(fā)展的情況有所擔(dān)憂，我最擔(dān)憂的實(shí)際上不是在今年，是在去年就開(kāi)始擔(dān)憂的。

今年有大量的還債高峰，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)嚴(yán)重的不足。那么今年的還債高峰呢，可能會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)的這個(gè)資金流會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，或者說(shuō)一些地區(qū)的開(kāi)發(fā)增速會(huì)繼續(xù)下降。所以在年初我說(shuō)雖然我們?cè)谀瓿踹M(jìn)入一個(gè)投資高峰期，但逐步下降的趨勢(shì)是不可改變的，至少到連續(xù)三個(gè)月來(lái)看，是一個(gè)持續(xù)下降的趨勢(shì)，下半年可能下降的會(huì)更加嚴(yán)重。前兩個(gè)月的時(shí)候曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商自有資金最低位的情況，6月份雖然有所回升，但仍是低位。在這個(gè)銀行貸款上是負(fù)增長(zhǎng)的，在個(gè)人按揭貸款上也是負(fù)增長(zhǎng)的，現(xiàn)在主要支撐的是靠自有資金和這個(gè)預(yù)付款、定金，這兩項(xiàng)占的比重是最大的。  

下半年如果現(xiàn)行政策不改的話，我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)銷(xiāo)售量和投資還是持續(xù)下行的一個(gè)趨勢(shì)。是不是要為此而擔(dān)心呢？我個(gè)人倒不覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)，或者會(huì)出現(xiàn)急速逆轉(zhuǎn)的情況，畢竟這個(gè)城市化的需求還存在，這個(gè)消費(fèi)的欲望和改善性需求還是大量存在，特別是獨(dú)居生活的這個(gè)總戶(hù)數(shù)在不斷加大，過(guò)去三年呢，獨(dú)居家庭的增長(zhǎng)率每年大概有30%多，未來(lái)幾年可能還是越來(lái)越多。 

一個(gè)是老齡化造成的獨(dú)居生活，就是兩個(gè)老人剩一個(gè)了，另外一個(gè)是年輕人不愿意和老人共同居住而形成的獨(dú)居生活。到目前大概有7500萬(wàn)戶(hù)左右，大概占城市總?cè)丝跀?shù)的6%點(diǎn)幾，但是在北歐已經(jīng)接近于40%，歐洲基本上在25%左右。中國(guó)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，可能也會(huì)達(dá)到20%或者更高的水平，那就是要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加2倍到3倍，幾年以后，可能獨(dú)居家庭會(huì)達(dá)到2億用戶(hù)，所以對(duì)住房的需求來(lái)說(shuō)，仍然是巨大的。

銷(xiāo)售量即使存在了負(fù)增長(zhǎng)，是不是就很慘了？不是。去年我們大概達(dá)到了16.9億（平方米）的總面積銷(xiāo)售量，今年即使按目前情況看，可能即使下降了，也還會(huì)達(dá)到16億（平方米）左右的這個(gè)數(shù)字。這個(gè)市場(chǎng)還是巨大的，全世界都找不到這么大一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 

開(kāi)發(fā)商要應(yīng)對(duì)的實(shí)際上不是市場(chǎng)和需求在急劇減少，是在政府調(diào)控之下的政策變化，你是不是能適應(yīng)。比如說(shuō)在融資問(wèn)題上遇到困難的時(shí)候，你如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。比如說(shuō)你所拿取的土地這個(gè)地區(qū)和城市，是不是面臨著限購(gòu)或者其他一些行政措施。比如說(shuō)你所提供的樓盤(pán)，或者說(shuō)戶(hù)型是不是滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐木用裥枨?。再比如說(shuō)你是不是為了謀取高額利潤(rùn)而不愿意低價(jià)銷(xiāo)售，這些都是企業(yè)有能力做決定的。雖然政府在控制一些市場(chǎng)的情況，但是并非沒(méi)有生存的余地，16億（平方米）左右的大市場(chǎng)在全世界來(lái)說(shuō)，仍然是巨大的，還有利可為。

但是怎么解決資金問(wèn)題，怎么解決你的現(xiàn)金流問(wèn)題，怎么解決你獲取的土地能有一定利潤(rùn)的問(wèn)題，就是要企業(yè)自身靠自身的能力和你對(duì)市場(chǎng)的充分把握，以及對(duì)政府的政策的應(yīng)用。我們可以看到，在多少年以前就已經(jīng)形成了政府政策和各方博弈的一種情況。 

比如說(shuō)2006、2007的時(shí)候90/70的問(wèn)題就已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商和政府博弈。隨后的各種限制性措施呢，又產(chǎn)生了一個(gè)消費(fèi)者和政府政策的博弈問(wèn)題。比如說(shuō)離婚啊等等，在我們看到了這個(gè)用平均數(shù)來(lái)控制房?jī)r(jià)增幅的時(shí)候，地方政府開(kāi)始和中央政府產(chǎn)生了一種博弈。這種博弈呢就是把郊區(qū)縣，或者是更遠(yuǎn)地區(qū)的數(shù)字都拿進(jìn)來(lái)進(jìn)行平均，結(jié)果呢是高房?jī)r(jià)的東西可能沒(méi)有高速增長(zhǎng)，但是把低房?jī)r(jià)的反而帶成高速增長(zhǎng)一種情況。因此我們可以看到，從全國(guó)來(lái)說(shuō)，到6月份為止，我們的平均房?jī)r(jià)這個(gè)上漲速度很快的，但是總額并不高，只有8000多塊錢(qián)。東部地區(qū)只有11000多塊錢(qián)，但是東部地區(qū)的地價(jià)平均值已經(jīng)達(dá)到了17600，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了房?jī)r(jià)。

那么中部和西部，特別東北地區(qū)平均在6000多，7000塊錢(qián)平均房?jī)r(jià)，也并不是太高。但是在局部城市因?yàn)橥恋毓?yīng)的問(wèn)題，和人口增長(zhǎng)的問(wèn)題，導(dǎo)致了局部城市的房?jī)r(jià)很高。本來(lái)在2016年的時(shí)候，全國(guó)超過(guò)萬(wàn)元以上平均房?jī)r(jià)的城市只有19個(gè)，超過(guò)2萬(wàn)元平均房?jī)r(jià)城市只有9個(gè)，并不很?chē)?yán)重，但（目前）已經(jīng)有接近60個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)超過(guò)了1萬(wàn)元。那么實(shí)際上可以看到，高房?jī)r(jià)地區(qū)被政府按住了，特別是一線城市，房?jī)r(jià)是穩(wěn)定或略有下降的。但是造成的結(jié)果，用平均數(shù)造成的結(jié)果就是，三四線城市或原來(lái)價(jià)格比較低的城市，反而價(jià)格繼續(xù)上升了。因?yàn)檫^(guò)去它是單獨(dú)計(jì)算的，現(xiàn)在它納入到一個(gè)市的大盤(pán)子里頭統(tǒng)一計(jì)算，結(jié)果反而把房?jī)r(jià)拉高了。這是在全國(guó)都看到的一種明顯的特征。 

很不知名的，甚至于五六級(jí)縣的有一些都已經(jīng)超過(guò)了萬(wàn)元，有人把它歸結(jié)于因?yàn)榉扛牡呢泿呕疬w，其實(shí)不完全是。還有一些歸結(jié)于一手房房?jī)r(jià)的審批，價(jià)格低于了二手房房?jī)r(jià)，因此給了大家一個(gè)炒房的空間，所以有更多的人愿意去購(gòu)買(mǎi)，凡是具備條件的人認(rèn)為不購(gòu)買(mǎi)就會(huì)失去了機(jī)會(huì)和條件。 

所以在這樣的一種情況下，可以看到，我們的銷(xiāo)售的熱情還是很高的。其實(shí)我個(gè)人倒認(rèn)為，如果政府完全把在審批的各種樓盤(pán)全部推出來(lái)的話，也許市場(chǎng)就不是這樣一種情況。 

所以我們要看，7月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議（中央政治局會(huì)議）會(huì)對(duì)現(xiàn)有的狀況做出什么樣一個(gè)調(diào)整策略。至少?gòu)哪壳暗那闆r看，地方財(cái)政壓力是巨大的。如果沒(méi)有土地收入和房地產(chǎn)的相關(guān)收入的話，對(duì)地方財(cái)政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。 

我們也看到，中央現(xiàn)在在提出，希望用擴(kuò)大各種各樣的方式來(lái)促進(jìn)消費(fèi)，因?yàn)橄M(fèi)在5月份已經(jīng)降到最低點(diǎn)，8點(diǎn)幾了，雖然6月份回到了9，但仍然是比較低的一種情況。有的人認(rèn)為是因?yàn)榉績(jī)r(jià)買(mǎi)房子導(dǎo)致這個(gè)消費(fèi)能力下降。我個(gè)人恰恰相反，在歷史上的數(shù)據(jù)可以看出，每次這個(gè)房屋銷(xiāo)售量急劇增長(zhǎng)的時(shí)候，實(shí)際上是刺激消費(fèi)增長(zhǎng)的過(guò)程。因?yàn)橘I(mǎi)了房子就得裝修，買(mǎi)了房子就得配家具，買(mǎi)了房子就得做其他的一些準(zhǔn)備，所以這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上是刺激消費(fèi)增長(zhǎng)的。但現(xiàn)在的情況看，一邊呢是房?jī)r(jià)在持續(xù)增長(zhǎng)，另外一邊是消費(fèi)略有下降，或者是說(shuō)低位增長(zhǎng)。因?yàn)檎{(diào)控政策措施很多人就沒(méi)有資格去進(jìn)行各種各樣想改善的一些意愿和消費(fèi)。 

那么就房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況來(lái)看，中國(guó)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展的前景，是不可忽略的。從現(xiàn)有我們的城鎮(zhèn)化水平來(lái)看，離我們要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和小康目標(biāo)還差的很遠(yuǎn)，至少到目前看，我們的真正城市化率只有40%幾，戶(hù)籍城市化率。因?yàn)槊x上的58%的城市化率里頭，有相當(dāng)一部分農(nóng)民工進(jìn)入到城市以后，他們并不能在城市里享受退休、養(yǎng)老、教育等其他的公共福利，所以他們不能算是真正的城市化過(guò)程。因此，中國(guó)在未來(lái)的發(fā)展中，城市化是讓中國(guó)富起來(lái)的一個(gè)基本條件。 

從全球情況看，1800年到2010年的這樣一個(gè)過(guò)程中，全球的總?cè)丝跀?shù)增加了6倍，但是全球城市人口的數(shù)量增加了60倍。所以在2006年的時(shí)候，全球的城市人口數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了農(nóng)業(yè)人口數(shù)量。那么未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，這個(gè)會(huì)更加明顯。從現(xiàn)在看發(fā)達(dá)國(guó)家的這個(gè)發(fā)達(dá)（經(jīng)濟(jì)）體的這些國(guó)家里頭，城市化率基本在80%以上，像美國(guó)已經(jīng)達(dá)到了90%幾。欠發(fā)達(dá)地區(qū)這個(gè)城市化率平均也在45%以上，而中國(guó)戶(hù)籍人口城市化率只有44%，是低于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的平均人口化率的。

從未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，實(shí)際上這些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率的發(fā)展速度也很快，因?yàn)樗鼪](méi)有戶(hù)籍制度，沒(méi)有土地制度的兩個(gè)限制性條件，但在中國(guó)存在這樣一個(gè)問(wèn)題。就戶(hù)籍制度和土地制度導(dǎo)致大量人口無(wú)法從農(nóng)村人口變成城市戶(hù)籍人口，尤其是他的這個(gè)農(nóng)村土地把他的退休、退養(yǎng)、教育等其他問(wèn)題都捆在了農(nóng)村土地上。就產(chǎn)生了一個(gè)我們中國(guó)的城市化率遲遲無(wú)法達(dá)到一個(gè)較高水平的這個(gè)步驟。

因此我個(gè)人認(rèn)為，在未來(lái)的20年左右的時(shí)間里頭，中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍然是一個(gè)高速發(fā)展的過(guò)程。不要小看這個(gè)15、16億平方米的這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)哪怕即使下滑，而且持續(xù)下滑，從16，接近于17億平方米的去年的這個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)（面積）降到了16、15、14（平方米），它仍然是一個(gè)巨大市場(chǎng)。

假定按三年定的話，這個(gè)十幾億平方米的這個(gè)你就要有幾十億平方米的開(kāi)工才能滿(mǎn)足，而今年我們特別看到的是，新開(kāi)工的量跟不上銷(xiāo)售量。那么明年，有可能出現(xiàn)了則是供給嚴(yán)重不足。尤其是商品房，在各地，特別是北京啊、深圳啊，在商品房的用房比例上，用地比例上大概降到了25%左右，而其他的一部分都是共有產(chǎn)權(quán)啊，社會(huì)保障類(lèi)的等等其他用地。那么也就是商品房的供給量大量的減少，可能會(huì)在明年出現(xiàn)。

它不僅僅是一個(gè)去庫(kù)存問(wèn)題，而是新的房源也不足以滿(mǎn)足商品房的需求。所以對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展來(lái)說(shuō)，它仍然是一個(gè)限制性條件，也可能會(huì)在這個(gè)供給在某些城市嚴(yán)重不足的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)又出現(xiàn)一些新的問(wèn)題。

房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有變，這個(gè)社會(huì)地位是輕易改變不了的。雖然有些人說(shuō)，特別是這次統(tǒng)計(jì)局也特別強(qiáng)調(diào)，希望用房產(chǎn)稅的辦法來(lái)改變地方財(cái)政的這個(gè)財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。我個(gè)人認(rèn)為，這是不可能的。

至少?gòu)牧⒎ǖ慕嵌葋?lái)看，今年還沒(méi)有列入立法范圍之內(nèi)。從中國(guó)的長(zhǎng)期發(fā)展歷史來(lái)看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房來(lái)估價(jià)，存在的問(wèn)題也很大。我想它可能要減免一大堆其它的稅費(fèi)，然后才能去征收新的稅費(fèi)。那么減免這些稅費(fèi)的過(guò)程中，是不是地方財(cái)政先要縮支啊，而新的稅收還沒(méi)有變成巨大的能量的時(shí)候，你中間這一段怎么過(guò)啊，所以我不認(rèn)為房產(chǎn)稅能夠改變地方政府財(cái)政的現(xiàn)有的收入收支情況，至少在相當(dāng)一個(gè)年份中不能改變。 

地方財(cái)政首先要解決的是保證未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和已支付的，或者說(shuō)已取得的債務(wù)的還賬問(wèn)題，在很多人認(rèn)為地方財(cái)政的收入這個(gè)比例是很高的，有幾十萬(wàn)億了。如果累計(jì)計(jì)算國(guó)家的這個(gè)平臺(tái)債務(wù)什么，已經(jīng)超過(guò)了100萬(wàn)億了，那么大于GDP的一種債務(wù)負(fù)擔(dān)，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，或?qū)χ醒胴?cái)政來(lái)說(shuō)，都是非常需要引起重視的。所以在去杠桿的過(guò)程中，企業(yè)即使去了杠桿，也無(wú)法解決這個(gè)地方財(cái)政去杠桿的問(wèn)題。 

還有相當(dāng)一部分收入來(lái)源，仍然要依賴(lài)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以我相信，在一個(gè)非完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)調(diào)控程度下，政府的政策可能會(huì)決定未來(lái)發(fā)展主導(dǎo)的方向。但是老百姓的消費(fèi)欲望，實(shí)際上是在和政府政策之間取得博弈的一個(gè)過(guò)程。那么開(kāi)發(fā)商更多的是旱天也要想法帶把傘，但是要放心大膽的往前走，雖然艱難，但可以前行。我認(rèn)為市場(chǎng)還是存在的。