地產(chǎn)稅開征尚需哪些條件？有哪些政策配套考量？此前試點(diǎn)可為房地產(chǎn)稅落地帶來哪些啟示？記者圍繞以上問題專訪了賈康。

　　“統(tǒng)計(jì)局的表態(tài)，完全符合今年全國(guó)兩會(huì)的說法和會(huì)后人大方面的表態(tài)，年內(nèi)或后續(xù)年度啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，按照中央的要求是應(yīng)該加快的，但無論怎么提速，都要走法律程序?！辟Z康在接受記者記者采訪時(shí)表示。

　　房地產(chǎn)稅開征尚需哪些條件？有哪些政策配套考量？此前試點(diǎn)可為房地產(chǎn)稅落地帶來哪些啟示？記者記者圍繞以上問題專訪了賈康。

　　地方應(yīng)以定制化思路考量

　　記者：據(jù)預(yù)測(cè)，上海和重慶可能會(huì)在既有房產(chǎn)稅的改革基礎(chǔ)上率先升級(jí)為房地產(chǎn)稅政策。從此前上海、重慶的試點(diǎn)情況來看，主要是對(duì)高端存量或增量的征收，由于涉及人群有限，影響亦有限。這兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可以給全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅征收帶來哪些啟示？

　　賈康：房地產(chǎn)稅的征收方案，不同城市應(yīng)因地制宜，不能一概而論。中央的表態(tài)是充分授權(quán)地方，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯分化，不只是分化為一二三四線城市，各線中不同層次的城市也在分化，一個(gè)城市不同地段、不同功能區(qū)也在分化，所以不存在可以普遍適用的解決方案。但也要注意，雖然同一城市有不同地段、不同功能的區(qū)分化，但房地產(chǎn)稅征收通常都要按大片來考慮，不能太細(xì)碎了。

　　記者：房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，涉及的不只是這一稅種下的具體問題，還有一系列配套的制度改革，例如地租等。在房地產(chǎn)稅開征前，還有哪些配套政策考量？

　　賈康：開征房地產(chǎn)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程，無法一蹴而就，應(yīng)考慮前后呼應(yīng)的配套政策。搭建這個(gè)基本框架，要把稅、費(fèi)、地租和不動(dòng)產(chǎn)整個(gè)制度框架全盤考慮，做好制度協(xié)調(diào)，要考慮怎么整合、怎樣盡可能降低社會(huì)的綜合負(fù)擔(dān)，其中，還要考慮不同類型的負(fù)擔(dān)如何分流歸位以理順相互關(guān)系。例如住房的土地使用權(quán)在70年后到期，如何按《物權(quán)法》已定原則進(jìn)行續(xù)期操作？這些問題都要在配套改革中處理好。

　　具體的配套政策，每個(gè)地方都不一樣，地方應(yīng)以定制化的思路考量，但核心道理是一致的：如何在啟動(dòng)房地產(chǎn)稅征收時(shí)，綜合各方面復(fù)雜的參數(shù)，做好配套方案的設(shè)計(jì)。這項(xiàng)工程難點(diǎn)很多，主要難點(diǎn)就是既得利益的阻礙。

　　免征標(biāo)準(zhǔn)可考慮再寬松

　　記者：越來越多人贊同，房地產(chǎn)稅的征收不能簡(jiǎn)單依據(jù)人均平方數(shù)或首套房等單一指標(biāo)來作扣除的第一單位，免征標(biāo)準(zhǔn)的劃定該有哪些考量？

　　賈康：免征標(biāo)準(zhǔn)很重要。堅(jiān)持扣除第一單位，應(yīng)明確地在立法上作為一個(gè)前提，至于第一單位是人均多少平方米、或是不是一個(gè)家庭的第一套房，這種技術(shù)爭(zhēng)議其實(shí)不是根本問題。核心是如何使房地產(chǎn)稅的征收如何具備可行性，在社會(huì)可接受的程度上實(shí)施，這就需要公眾理性地討論起步時(shí)的最大公約數(shù)。

　　在立法過程中粗線條勾畫技術(shù)層面的框架后，出臺(tái)征收方案時(shí)則可以柔性切入。例如，在扣除第一單位的前提下，最寬松的考慮，既不是人均多少平方米的扣除，因?yàn)檫@樣在家庭成員出現(xiàn)變故的情況下可能引起稅收負(fù)擔(dān)的上升；也不一定是所謂的第一套房，第一套房在中國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中有可能引出以避稅為目的的離婚潮。

　　是否可考慮再寬松些？例如單親家庭按第一套房作為扣除的第一單位，從第二套房開始征收；雙親家庭則按前兩套房做扣除的第一單位，從第三套房開始征收?？傊?，先把最可為公眾廣泛接受的制度框架建立起來，以后再逐步地動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

　　記者：《中國(guó)家庭金融資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》2016年數(shù)據(jù)顯示，69.05%的城鎮(zhèn)家庭僅有1套房產(chǎn)，15.44%的家庭有2套房產(chǎn)，僅有3.63%的家庭擁有3套及以上房產(chǎn)。這一事實(shí)能給房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)帶來什么啟示？在房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)上，從免征面積、稅率和征收范圍等方面，如何統(tǒng)籌以取得最大公約數(shù)？

　　賈康：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多行政手段已經(jīng)誤傷了不少剛需，不是長(zhǎng)久之計(jì)。房地產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段，可以替代目前副作用很大的行政手段。

　　最大公約數(shù)是立法過程中的重要考量，不可能大家都一致同意，只能通過走向共贏的機(jī)制來尋求最大公約數(shù)。也就是說，立法過程應(yīng)該是陽光化、透明的，有必要時(shí)還應(yīng)舉行聽證會(huì)，通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等渠道直播，大家充分地表達(dá)自身的觀點(diǎn)，但這些觀點(diǎn)應(yīng)是有論據(jù)的、講理的，通過這樣的方式來尋求最大公約數(shù)。免征面積、稅率和征收范圍屬于具體的問題，需要牽頭的立法機(jī)構(gòu)根據(jù)其工作機(jī)制，最后形成一個(gè)交付人大審議通過的文本。

　　在市場(chǎng)中動(dòng)態(tài)調(diào)整

　　記者：房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)中，一個(gè)核心的考慮是走調(diào)節(jié)高端的路線，即對(duì)于剛需而言，可以盡量減少負(fù)擔(dān)，對(duì)于房子持有多的則要多交稅，但如何避免囤房者增加的持房成本轉(zhuǎn)嫁到租房或者買房者身上？

　　賈康：如果房主把房子出租，那就是隨行就市，不是房主想轉(zhuǎn)嫁持房成本就能轉(zhuǎn)嫁的。這里存在一個(gè)潛力空間，即如果很多空置房在房地產(chǎn)稅推出時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，其實(shí)相當(dāng)于增加供給，使供需平衡得以改善，降低租金價(jià)格或者對(duì)沖租金的上漲，這是一個(gè)市場(chǎng)過程。

　　大量的空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可以抑制甚至降低房租價(jià)格，但還要看各地具體的數(shù)量表現(xiàn)。不排除部分房主轉(zhuǎn)嫁持房成本的情況，這是一個(gè)調(diào)整的過程，總體來說資源配置是優(yōu)化的，降低空置率對(duì)社會(huì)來說是好事。

　　記者：有人擔(dān)心，土地開發(fā)過程已繳納了土地出讓金，再在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅可能造成重復(fù)征稅的情況。如何協(xié)調(diào)土地出讓金和稅收的關(guān)系？

　　賈康：土地出讓金即通常所說的地租，這兩者是相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，在這兩個(gè)影響參數(shù)互動(dòng)的過程中，市場(chǎng)發(fā)揮作用求得平衡，如果以后形成了穩(wěn)定稅收，前面批租環(huán)節(jié)的價(jià)格水平可能會(huì)下降。

　　另外，要強(qiáng)調(diào)的是，兩者不是二者取其一的關(guān)系。土地出讓金是土地所有者通過讓渡經(jīng)濟(jì)權(quán)利得到的收入，而房地產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征收，是國(guó)家憑借社會(huì)管理者的政治權(quán)力所征繳的收入，兩種收入的依據(jù)不同?，F(xiàn)代社會(huì)的稅制實(shí)際上是多稅種、多環(huán)節(jié)的復(fù)合稅制，必然存在重復(fù)納稅的問題，真正需要關(guān)注和討論的，是這種重復(fù)是否合理。