2018年過半，占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)半壁江山的東部各省，房地產(chǎn)行業(yè)的投資和銷售情況出現(xiàn)分化。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，投資方面，東部地區(qū)依舊維持高位增長。上半年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資30194億元，同比增長10.8%，高于全國總體水平。

??銷售層面，量跌價(jià)漲的局面仍在維持。上半年，東部地區(qū)商品房銷售面積31596萬平方米，同比下降5.4%，降幅有所收窄；銷售額36034億元，增長3.9%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??但從各省來看，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資持續(xù)高位，浙江、廣東分別以24.2%和20.2%的增速領(lǐng)跑，而北京、河北、上海、福建等地則出現(xiàn)了負(fù)增長或3%左右的低速增長。

??分析人士指出，此輪東部城市的房地產(chǎn)行情主要由三四線城市帶動(dòng)，在政策調(diào)控力度預(yù)期增強(qiáng)的背景下，東部省份的房地產(chǎn)投資或?qū)⒃谙掳肽攴啪彙?/p>

??輪動(dòng)效應(yīng)下的投資分化

??按照國家統(tǒng)計(jì)局的劃分，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)省市。

??從2018年上半年數(shù)據(jù)來看，相對(duì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到30194億元，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的54.4%，銷售額則達(dá)到36034億元，占全國房地產(chǎn)銷售額的53.8%，可謂占據(jù)半壁江山。

??但分省來看，東部省份的房地產(chǎn)投資情況出現(xiàn)明顯分化，在地產(chǎn)輪動(dòng)效應(yīng)的帶動(dòng)下，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控盤整期的省份，前期土地市場火熱、正進(jìn)入開發(fā)熱潮的省份，和土地市場正當(dāng)紅的省份，在數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)出了完全不同的特點(diǎn)。

??7月24日，易居研究院副院長楊紅旭指出，房地產(chǎn)投資增速主要和土地成交和新開工面積有關(guān)，兩者決定了各地的房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況。

??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速最快的省份依次是浙江、廣東、江蘇、山東、天津、上海和福建。其中，浙江、廣東的增速超過20%，上海、福建的增速則不到5%。而調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的北京、海南和河北則出現(xiàn)了負(fù)增長。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道通過測算統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京與海南住宅投資與非住宅投資同比均有所下滑，天津與福建則是住宅投資正增長，非住宅投資同比下滑，而河北、上海、江蘇、浙江、山東和廣東等6個(gè)省份，則是住宅投資與非住宅投資雙雙同比上漲。

??開發(fā)面積方面，在國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，江蘇、福建的新開工面積同比增長均超過30%，山東、廣東和北京的增速分別達(dá)到了24.8%、17.8%和15.4%，天津和浙江的增速均為6.7%，而河北、上海和海南則出現(xiàn)了負(fù)增長。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，江蘇、福建等省份之所以會(huì)出現(xiàn)如此火熱的房地產(chǎn)投資增速，與其2016年、2017年火熱的行情有關(guān)。一方面這些省份補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈，開發(fā)積極性較強(qiáng)。另一方面，當(dāng)時(shí)入市的大批土地開始動(dòng)工，也拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資的高速增長。

??而浙江則有所不同，盡管房地產(chǎn)投資增速東部居首，但新開工面積增速則只有6.7%，火熱的土地市場被認(rèn)為是其房地產(chǎn)投資增長的主要原因。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，杭州累計(jì)完成土地出讓金1417.6億元，居全國首位。

??下半年投資增速或減緩

??值得注意的是，在上半年所有房地產(chǎn)投資同比增速為正的東部省份中，住宅投資增長占房地產(chǎn)投資增長的比例，均超過50%。

??“投資增速與當(dāng)?shù)貥鞘杏休^大關(guān)系”，楊紅旭表示，這兩者與樓市成交量、價(jià)格密切相關(guān)。具體來看，北京、河北從2017年開始出現(xiàn)樓市降溫，因而在2018年上半年出現(xiàn)了負(fù)增長。而浙江、江蘇、山東的強(qiáng)三四線城市較多，今年以來樓市較為火爆，激發(fā)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)熱情。

??其中，三四線城市在東部省份此輪行情中的帶動(dòng)作用被認(rèn)為比較明顯。同策研究院的一份報(bào)告認(rèn)為，東部地區(qū)的商品住宅市場，在上半年維持總體量縮價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。區(qū)域內(nèi)的一線城市、調(diào)整期二線城市和一線周邊三四線城市住宅市場，都處在這一狀態(tài)。但東部的其他三四線城市，則處在量穩(wěn)價(jià)漲階段。

??以上述房地產(chǎn)投資增速最快的浙江為例，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年6月，浙江的金華、湖州、杭州、寧波、舟山、嘉興等地，新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過20%，金華、湖州的上漲幅度超過40%。

??另一方面，數(shù)據(jù)顯示，浙江多個(gè)城市的去化速度較快，嘉善和金華等地的存銷比在2-5個(gè)月之間，溫州、湖州等地也不到十個(gè)月。有分析人士指出，對(duì)于浙江而言，樓市火熱帶來的庫存去化，讓其在下半年補(bǔ)庫存的可能性加大，或幫助其維持相對(duì)較高的房地產(chǎn)投資增速。

??上述同策研究院報(bào)告則認(rèn)為，由于三四線城市棚改政策催生購買需求造成短期內(nèi)居民購房需求集中爆發(fā)，同時(shí)房企全國化擴(kuò)張、沖業(yè)績，集中部分二線城市和其他三四線城市拿地，造成了這些地區(qū)的“需求型失衡”。

??因此，在北京、上海等一線城市進(jìn)入盤整期的背景下，這些三四線城市的后續(xù)樓市走向是否會(huì)受到更多的調(diào)控干預(yù)，被認(rèn)為將會(huì)影響整個(gè)東部各省的房地產(chǎn)投資。

??不過，目前來看，棚改收緊的可能性較大。7月初，住建部棚改吹風(fēng)會(huì)要求，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，應(yīng)即時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

??這也讓分析人士的看法較為謹(jǐn)慎?！巴顿Y增速較快的東部省份，在下半年會(huì)出現(xiàn)減速，這一狀況在明后年可能會(huì)持續(xù)。甚至部分省份和城市會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長。”楊紅旭預(yù)測。