在“唯規(guī)模論”的年代，中國房地產(chǎn)行業(yè)飛馳電掣站在時代的風(fēng)口。自2015年中國房地產(chǎn)市場步入有史以來最瘋狂的一輪上漲，此輪牛市已然在一二三四線城市之間輪動著漲了整整三個年頭。

三年狂歡，已然讓人們習(xí)慣了歌舞升平而忘記了海平面下潛藏的冰山，直到它露出崢嶸的一角。

“我們要求每年的增速是100%，所有人都在迎著壓力追求規(guī)模?！币晃环科蟾吖芨嬖V第一財經(jīng)記者。的確，在過去的兩三年時間內(nèi)，規(guī)模成為地產(chǎn)大佬們較勁的角斗場，“DOUBLE”成為他們的口頭禪——誰無法做到翻倍，就不足以在行業(yè)里占據(jù)一席之地。這使得翻倍增長這種原本常見于小企業(yè)身上的戲碼，卻在中國巨無霸房企身上頻繁上演。

但是，真正的車手都明白一個道理：過快的速度之下，再可靠的賽車都有可能暴露于失控的風(fēng)險之中。同理，對于速度的迷戀也曾讓無數(shù)企業(yè)家和商業(yè)帝國轟然倒塌。

“思所以危則安矣，思所以亂則治矣，思所以亡則存矣?！碑?dāng)行業(yè)步入新一輪調(diào)整周期，是時候?qū)^往的瘋狂進(jìn)行一番反思。

施工進(jìn)度趕不上銷售速度

若說過去三年最讓開發(fā)商們稱道的數(shù)據(jù)是什么，那必然是“銷售金額”無疑，因?yàn)樵谒墓猸h(huán)之下，其他數(shù)據(jù)都顯得黯然失色。

以億翰智庫的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，2017年TOP100房企總銷售金額74390億元，較2016年TOP100房企的51618億元同比增長44%。然而同期上市房企營業(yè)收入TOP100營收總額為3.35萬億元，同比上漲16%，且增速較2016年的28%明顯下降。（雖然TOP100房企的統(tǒng)計樣本有所不同，但考慮到國內(nèi)100強(qiáng)房企中多數(shù)為上市公司，數(shù)據(jù)的對比具有較強(qiáng)的參考意義。）

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度，已售商品房中唯有交付使用部分才可以計入營收。按照一般邏輯，營收增長幅度應(yīng)與銷售增長幅度存在高度相關(guān)性和一致性，但過去兩三年中，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增長幅度明顯滯后于銷售增長幅度，在很大程度上顯示出工程施工跟不上銷售的節(jié)奏。

“對于地產(chǎn)商發(fā)展而言，通常有兩個杠桿。一個是財務(wù)杠桿，一個是經(jīng)營杠桿，在財務(wù)杠桿達(dá)到一定程度以后，地產(chǎn)商都開始通過增加經(jīng)營杠桿來進(jìn)一步發(fā)展自己的規(guī)模?！北本┴愃稍冎行暮匣锶?、中國社科院國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員杜麗虹告訴記者。

對于經(jīng)營杠桿而言，很重要的就是加快周轉(zhuǎn)，即提升施工進(jìn)度以與銷售進(jìn)度相匹配，以實(shí)現(xiàn)資金的更快回流。因此，許多房子都將快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)奉為制勝寶典之一。

過去，萬科曾經(jīng)是以周轉(zhuǎn)取勝的代表，而如今，這方面的標(biāo)桿當(dāng)數(shù)碧桂園。在碧桂園的項(xiàng)目管理體系內(nèi)，要求三四五線城市新獲取項(xiàng)目原則上均按照“456”原則進(jìn)行操作，即4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)。

快速周轉(zhuǎn)給碧桂園帶來了業(yè)績的激增。2017年碧桂園合約銷售額5508億，一躍成為國內(nèi)最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。不過，隨著該公司規(guī)模的擴(kuò)大，局部區(qū)域和城市在追求速度的進(jìn)程中逐漸暴露出意料之外的問題。

7月27日，安徽省六安市人民政府官方微博稱，7月26日23時至24時，六安城區(qū)降雨量達(dá)70毫米/小時，短時風(fēng)速7級左右。23時40分許，金安區(qū)碧桂園·城市之光建筑工地發(fā)生一處圍墻和活動板房坍塌，造成6人死亡、10人受傷的重大安全事故。

在此之前的6月24日，該公司上海奉賢項(xiàng)目發(fā)生的坍塌事故造成多名人員傷亡，并被安監(jiān)部門認(rèn)定為生產(chǎn)安全責(zé)任事故。根據(jù)安監(jiān)部門報告，該項(xiàng)目“存在任意壓縮工期，隱瞞危險性較大的工程不上報”等違規(guī)行為，對事故發(fā)生負(fù)有責(zé)任，建議給予行政處罰。

曾經(jīng)，依托于工程進(jìn)度的高周轉(zhuǎn)是碧桂園傲視行業(yè)的核心競爭力，但隨著潛藏的問題浮出水面，該公司已開啟了內(nèi)部整改和反思。日前，碧桂園發(fā)布通告稱，正要求全國數(shù)百個在建項(xiàng)目停工整頓。

對于發(fā)生事故的上海區(qū)域，碧桂園也作出了“上海區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目全部主動停工整頓，全面排查，完善安全管控措施；上海區(qū)域及項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)深刻反思，積極配合政府調(diào)查事故原因，協(xié)助后續(xù)處理；暫停該項(xiàng)目總承包單位中天三公司、監(jiān)理單位相關(guān)投標(biāo)資格，責(zé)令總包、監(jiān)理單位立即更換該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并對相關(guān)責(zé)任人作嚴(yán)肅處理”等整改和處罰措施，以防范事故的再次發(fā)生。

如果說事故是高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張負(fù)面影響中的極致案例，那么快速擴(kuò)張所帶來的房屋質(zhì)量低劣引發(fā)的維權(quán)事件，則是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的普遍現(xiàn)象。

在北京，龍湖長城源著因?yàn)榫b修問題同樣引發(fā)業(yè)主維權(quán)，曾經(jīng)的“豪宅專家”，在今年以來陷入多次維權(quán)困局。

“最近兩年地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張讓很多地產(chǎn)商都忽視了產(chǎn)品打造，很多新產(chǎn)品質(zhì)量甚至沒有之前好，其他行業(yè)的產(chǎn)品是一代一代升級，可是地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品卻出現(xiàn)很多降級?！币晃坏禺a(chǎn)高管告訴記者。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部最擔(dān)心的時刻便是樓盤交付階段，因?yàn)殇N售口的同事天花亂墜一番承諾后，到交付環(huán)節(jié)許多細(xì)節(jié)無從兌現(xiàn)，從而引發(fā)房企在業(yè)主中間的信任危機(jī)。

如果說，房屋質(zhì)量和房企規(guī)模構(gòu)成一對隱喻，那它體現(xiàn)了這個行業(yè)極致的兩面性。在悲觀者看來，規(guī)模的發(fā)展出現(xiàn)巨大的泡沫，無論多么膨脹都無法掩飾產(chǎn)品的空虛。而在樂觀者看來，發(fā)展過后總是脆弱，這是高速發(fā)展必然的代價。

杠桿擴(kuò)張埋下財務(wù)安全隱患

作為最典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)在高速擴(kuò)張的進(jìn)程中，離不開資金方的支持和匹配。因此，在極致的經(jīng)營杠桿之外，房企的財務(wù)杠桿往往也會用到極致，其資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的同時不斷上行，已經(jīng)達(dá)到了2005年以來的最高點(diǎn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年A股136家上市房企負(fù)債合計超過6.58萬億元，同比增長34%，平均負(fù)債率達(dá)到79.1%。136家房企中，有35家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近26%。

即便扣除房地產(chǎn)企業(yè)流動負(fù)債中包含預(yù)收賬款這一科目的因素，行業(yè)的實(shí)際負(fù)債水平仍然處于較高的狀態(tài)之中。億翰智庫采用“凈負(fù)債率”這一指標(biāo)度量上市房企的債務(wù)水平，顯示“2017年，上市房企整體平均凈負(fù)債率達(dá)到79.43%，較2016年同比上漲19.42個百分點(diǎn)”。

比如7月6日晚間，金科地產(chǎn)披露其2018年度累計新增借款情況，顯示截至 2018年6月末，公司合并口徑下（下同）借款余額為781.49億元，較2017年末借款余額 677.16億元增加104.33億元，增加金額占2017年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)223.66億元的 46.65%。激增的債務(wù)，讓金科負(fù)債率不斷提高，截至2018年3月31日，金科負(fù)債率86.22%。

負(fù)債比率上升，房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)總額也水漲船高，償債壓力逐漸顯現(xiàn)。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，到期量分別高達(dá)932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

償債高峰到來，然而新的融資卻略顯青黃不接。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少了41.34%，融資總額創(chuàng)近1年（2017年5月至今）來最低，情況實(shí)在不容樂觀。

外部融資環(huán)境收緊和市場下行的雙重壓力下，開發(fā)商手頭寬裕的局面開始發(fā)生改變，很多企業(yè)都開始加速自己的周轉(zhuǎn)和回款，現(xiàn)金流成為房企最大的痛點(diǎn)。“我們項(xiàng)目要求?，F(xiàn)金流和回款，即便最后測算項(xiàng)目收益為負(fù)，我們都會考慮先銷售。”一位TOP10地產(chǎn)商高管在一次閉門會議上告訴記者。

恒大是打響降價促銷第一彈的房企，早在今年3月，恒大就宣布將開始最高8.8折優(yōu)惠的賣房活動。為了保證銷售，恒大當(dāng)時在內(nèi)部實(shí)行“全民營銷”，各個區(qū)域要求員工帶自己的親戚朋友參與看房。“這是恒大一貫的做法，一般資金吃緊就會選擇降價促銷，開始走量?！币晃坏禺a(chǎn)城市總評價。

在周期的調(diào)控下，無論是大企業(yè)，還是小企業(yè)，都在面臨暴風(fēng)雨的考驗(yàn)。不久前，一家TOP30房企被曝出旗下投資公司針對在職員工以基金購買形式推出一個投資產(chǎn)品。最低100萬，每次增加50萬，利率18%。而購買300萬以上，利率20%，每季度結(jié)息一次。

“即便外部融資，房企的信托成本也會超過15%，這家房企我們嘗試幫他們?nèi)谫Y，但是資方還是很謹(jǐn)慎，不愿意出錢?！币晃唤鹑谌耸扛嬖V記者。

資金鏈的危機(jī)正悄然逼近，留在資金壓力大的房企手中的牌已然不多。7月，華夏幸福公告，與平安資管于2018年7月10日簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定華夏控股通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向平安資管轉(zhuǎn)讓58,212.45萬股公司股份，占公司總股本的19.7%。轉(zhuǎn)讓價格確定為23.655元/股，較上一日收盤價24.9元折讓5個點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓價款共計137.7億元。

本次權(quán)益變動前，華夏控股與一致行動人鼎基資本合計持有華夏幸福184289.31萬股，持股比例為62.37%。權(quán)益變動后，華夏控股及鼎基資本持股比例為42.67%，平安資管持股比例為19.88%。從交易價格看，23.655元的成交價，雖然僅比上一日收盤價折讓5%，但相對于華夏幸福年內(nèi)高達(dá)近45元/股的價格而言，顯得十分便宜。

這意味著，華夏幸福的大股東失去絕對控股權(quán)。此前，平安入股碧桂園、旭輝，占比均為10%左右，且均是房企通過增發(fā)新股方式讓平安入場。華夏幸福的股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓，被市場解讀為其資金緊張的表現(xiàn)之一。

“平安的資管計劃有退出時間，我們一段時間股價下跌，就是因?yàn)槠桨驳馁Y金退出?！本G地控股董事長、總裁張玉良此前同記者交流時曾提到。

杜麗虹也表示，資金從來不雪中送炭，只有錦上添花?！拔覀兘y(tǒng)計發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)公司有58%的債務(wù)需要續(xù)借?！钡?dāng)下的宏觀金融環(huán)境下，房企續(xù)借債務(wù)并不容易。多位金融人士告訴記者，上述地產(chǎn)商因?yàn)檩^高負(fù)債，目前資方均持有謹(jǐn)慎態(tài)度，對于上述地產(chǎn)商而言再融資難度進(jìn)一步增加。

高增長背后潛藏的管理失控

房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的負(fù)面影響中，還有一個因素是容易被外界所忽略的，那便是企業(yè)內(nèi)部管理問題。事實(shí)上，當(dāng)市場急速狂奔之際，許多公司根本無暇在內(nèi)部管理上下功夫，從而導(dǎo)致亂象叢生。

“我們公司招人門檻越來越低，快速發(fā)展很多項(xiàng)目總根本沒有足夠經(jīng)驗(yàn)，明顯讓項(xiàng)目管理出現(xiàn)失調(diào)?！币晃籘OP30房企中層告訴記者。

據(jù)悉，規(guī)模擴(kuò)張過后，行業(yè)人才缺口巨大。每個地產(chǎn)商進(jìn)入一個新城市，就開始瘋狂招聘同行，可是目前主流房企合適的職業(yè)經(jīng)理人有限，因此讓招聘越來越難。

一家房地產(chǎn)企業(yè)城市負(fù)責(zé)人表示，自己作為城市公司董事長被委派到所負(fù)責(zé)的城市之時，包括他一共去了兩個人，另一人是財務(wù)?！斑B辦公室掃地都是自己上陣?！?/p>

尷尬的并非高管，人力資源負(fù)責(zé)人的壓力更大。“挖人都要升兩級，不到一年人就走了?！币晃蝗肆偢嬖V記者。

專業(yè)人才青黃不接，使得房地產(chǎn)企業(yè)只能到處挖人，人力成本大幅攀升。地產(chǎn)人網(wǎng)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)薪酬數(shù)據(jù)報告》顯示，薪酬總額領(lǐng)漲的前十名中，以中小房企的身影居多。而若將維度聚焦在15家重點(diǎn)房企上，融創(chuàng)中國和華夏幸福的漲幅最高和次高：華夏幸福薪酬總額漲幅為70%，融創(chuàng)中國則高達(dá)181%。其中，華夏幸福的薪酬漲幅已連續(xù)三年保持50%左右。

專業(yè)人才不足必然導(dǎo)致公司許多環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)水平的直線下降，但更讓公司頭痛的是，營銷、投資條線人才流動巨大，進(jìn)一步帶來管理難度的增加，因?yàn)檫@兩條線的尋租和貪腐空間最大。

據(jù)了解，許多房企的內(nèi)審部門都會查出營銷條線侵吞公司財產(chǎn)，而且屢禁不止。“一個項(xiàng)目營銷總直接貪了6000萬，我們的項(xiàng)目土地價格只有隔壁項(xiàng)目一半，利潤率至少有60%，但是最后測算只有正常的利潤水平。因?yàn)槟莻€營銷總貪污太多，我們直接報案。”一位地產(chǎn)總裁透露。

“我們商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理離職的原因就是因?yàn)樨澪郏蛎總€品牌要回扣，才可以入駐商場?！币晃籘OP30地產(chǎn)高管告訴記者。

不過，鑒于人才匱乏，即便是很多有污點(diǎn)的職業(yè)經(jīng)理人，依舊可以換一家公司接著干?！拔覀冎肋@位營銷總之前的貪污，但是用人要辨證，這個階段我們就需要狼性的人。”一位地產(chǎn)總裁顯得頗為無奈。因?yàn)樾袠I(yè)人才缺口大，即便是出現(xiàn)不良記錄的職業(yè)經(jīng)理人，很多地產(chǎn)商依舊睜一只眼閉一只眼搶著錄用。

越是浮華的所在，越是光怪陸離。房地產(chǎn)猶如一片燃燒的荒原，在集體的理性被擊穿后，在這個由金錢主導(dǎo)的名利場里，每天都在發(fā)生讓人匪夷所思的事件，質(zhì)量問題、茶水費(fèi)現(xiàn)象屢禁不止。沒有做不到，只有想不到。

馬克思曾說：“如果能獲得300%的利潤，資本家就敢冒被殺頭的危險?！?/p>

對于這個行業(yè)的一些人而言，就希望在規(guī)模擴(kuò)張的爆發(fā)期撈上一筆，然后上岸。無論是審計多么嚴(yán)格，依舊無法阻止房企內(nèi)部尋租的發(fā)生。

“房企不應(yīng)該只看當(dāng)年銷售情況，而是要關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，保證規(guī)模、效率、財務(wù)等多方面的協(xié)同，才能保障未來的可持續(xù)性?！北本┴愃稍冎行暮匣锶?、中國社科院國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員杜麗虹說。

不久之前，一家TOP3房企旗下二級子公司在獨(dú)立運(yùn)營并快速擴(kuò)張后，最終面臨管理失控的困局，而不得不把其中一半的項(xiàng)目劃到其他平級的子公司名下。

在行業(yè)過冬之際，企業(yè)會變得更加注重內(nèi)功的修煉。也許，“唯規(guī)模論”已經(jīng)暢行三載之后，終于走到了需要被修正的時間當(dāng)口。