融資門檻大幅抬升，中小房企資金壓力越來越大，越來越多中小開發(fā)商資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)，中小房企拿地態(tài)度變得更為謹(jǐn)慎。今年1-7月，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍土地?cái)?shù)量達(dá)到419幅，對(duì)比去年同期的235幅上漲78%，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

相對(duì)于中小房企的窘迫，大型房企日子越來越好，寡頭格局已經(jīng)初露端倪。目前，全國(guó)前20強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額已從去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%，市場(chǎng)集中度提升速度明顯加快。

顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)一邊在海水，一邊在火焰。然而，寡頭局面，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)來說，并不是好事！

特別是在全國(guó)三四線城市的庫(kù)存經(jīng)過兩年的棚戶區(qū)改造后，已經(jīng)跌到了近十年以來的最低點(diǎn)！這個(gè)時(shí)候，繼續(xù)收緊中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資，致使其無法開工，只會(huì)讓“缺貨”局面更加嚴(yán)峻。

地產(chǎn)寡頭治下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又會(huì)如何呢？被稱為先試先行的深圳房改中，最人矚目的一條就是，市場(chǎng)商品住房占40%左右。樓市有限的供給，正在隨著房地產(chǎn)寡頭的日益強(qiáng)大，商品房土地出讓的傾向性壓縮，國(guó)內(nèi)樓市香港化將更加顯著。

變化一：融資門檻大幅抬升，中小房企資金壓力陡升

房地產(chǎn)企業(yè)回收現(xiàn)金流的壓力越來越大。4月份以來，中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)——碧桂園的高周轉(zhuǎn)要求下，坍塌事故頻發(fā)。而更多中小企業(yè)，在融資門檻大幅抬升的情況下，資金鏈面臨斷裂危險(xiǎn)，今明兩年中小房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨高度緊張的資金壓力。

先看兩則新聞：

1、7月27日，秦皇島22家開發(fā)商被列入失信"黑名單" 

秦皇島目前審核了全市的房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，將22家房地產(chǎn)開發(fā)商列入黑名單！

2、7月20日，黑龍江141家失信的房地產(chǎn)開發(fā)商被曝光

黑龍江省納入失信被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將停止其辦理新建商品房買賣網(wǎng)上簽約、存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和房屋交易手續(xù)；限制新項(xiàng)目準(zhǔn)入，在全省范圍內(nèi)禁止新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

主要是債務(wù)糾紛、資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題、承建商撤離工地、掃尾工作遲遲不能進(jìn)行、交房遙遙無期等。簡(jiǎn)單說就是開發(fā)商資金鏈可能斷了，項(xiàng)目可能爛尾了。

眾所周知，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)要素，往往融資額度的多寡決定了一家房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。在近年來，房地產(chǎn)多城調(diào)控升級(jí)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸白名單越發(fā)嚴(yán)格、資管新規(guī)嚴(yán)控非標(biāo)等舉措進(jìn)一步抬高了行業(yè)融資的門檻。

根據(jù)申萬宏源證券的測(cè)算：

2017年76%的房地產(chǎn)融資額集中于行業(yè)前30強(qiáng)以外的房企手中，但是這些企業(yè)的權(quán)益銷售份額僅為31%。這意味著中小房企對(duì)外部資金的依賴度較高，通過外部融資收縮倒逼中小房企退出的空間較大。

在宏觀資金角度看，今明兩年房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨資金壓力高度緊張時(shí)刻。

1、目前，銀行端的開發(fā)貸、信托與信用債的融資名單正逐步打通，信用融資風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)一管控，而這份白名單的長(zhǎng)度正在縮短。

2、今年，房地產(chǎn)信用債的發(fā)行主體中上市公司、中央國(guó)企、銷售TOP30和資產(chǎn)規(guī)模1000億以上房企占比出現(xiàn)明顯提升。頭部企業(yè)利率走低，而中小房企利率仍然居高不下。

3、根據(jù)資管新規(guī)要求，預(yù)計(jì)2020年后非標(biāo)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)的規(guī)模將大幅縮減。由銀行非標(biāo)理財(cái)?shù)囊?guī)模倒算，房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)融資余額約4至5萬億，假設(shè)90%的非標(biāo)產(chǎn)品不續(xù)發(fā)、年均減少三分之一，則2018-2020年年均非標(biāo)融資減少1.4萬億，占2017年行業(yè)融資總額的9.1%。

4、從房地產(chǎn)行業(yè)的償債壓力時(shí)點(diǎn)來看，明后兩年是房企信用債的償還高峰，今年四季度和明年一季度是信托償還高峰，2020年前非標(biāo)償還的壓力都將存在，可見今后幾年房地產(chǎn)將是行業(yè)資金壓力最大的時(shí)刻。

變化二：資金壓力下，全國(guó)土地流拍增多

嚴(yán)厲的調(diào)控政策不僅大幅降低了房企的融資可得性，隨著調(diào)控時(shí)間的拉長(zhǎng)，房企的現(xiàn)金流正在受到損害。2017年以來，房企開發(fā)資金來源同比增速持續(xù)下行，房企對(duì)銷售回款的依賴度快速上升，6月定金及預(yù)收款和銷售款項(xiàng)占房企所有融資來源的比例分別高達(dá)33%和47%，均處于歷史最高位。

東興證券分析師池光勝：

在外部融資條件收緊，且下半年還有大量債務(wù)到期的背景下，房企對(duì)銷售回款的依賴度會(huì)越來越高。房企的資金壓力在土地市場(chǎng)上已經(jīng)開始顯現(xiàn)，一方面銷售走弱已對(duì)房企的拿地面積經(jīng)構(gòu)成負(fù)面影響，PSL增量下降也會(huì)在一定程度上影響房企在部分依賴棚改貨幣化的城市的拿地積極性，另一方面近期100大中城市住宅用地流拍現(xiàn)象明顯增多，杭州、蘇州和合肥等強(qiáng)二線城市開始出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，除央企和大型房企外，其他房企的拿地資金約束越來越大，地方國(guó)企越來越集中在本地拿地。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月份，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地的土地成交幅數(shù)達(dá)到17839幅，同比上漲17%，但流拍土地?cái)?shù)量達(dá)到419幅，對(duì)比去年同期的235幅上漲78%，增長(zhǎng)速度更快。流拍率也從1.54%上漲到2.35%，土地流拍的情況相比去年同期更加普遍。

顯然，今年以來房企融資壓力較大，中小房企拿地態(tài)度變得更為謹(jǐn)慎，對(duì)于熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊也不再盲目參拍，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了2017年的高熱度后，今年已經(jīng)逐步趨于理性。

但是，從上圖情況看，相對(duì)于中小企業(yè)的謹(jǐn)慎，大型房企仍然在積極拿地。根據(jù)財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年上半年,地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長(zhǎng)43%。

變化三：房企頭部效應(yīng)越發(fā)顯著

過去10年，每到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)掀起一輪整合潮。在樓市調(diào)控不斷深入的背景下，龍頭房企市場(chǎng)占有率正在跳躍式增長(zhǎng)。

當(dāng)下，大中型房企拼的是變現(xiàn)能力！變現(xiàn)能力越強(qiáng)，日子就會(huì)越滋潤(rùn)，頭部正在逐漸形成“BWH”格局。今年上半年，碧桂園、萬科、恒大三家的銷售額均超過了2000億元，占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)前三。目前，全國(guó)前20強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額已從去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%，有預(yù)測(cè)認(rèn)為，到2020年，前20強(qiáng)房企很有可能發(fā)展達(dá)到50%市場(chǎng)份額。

其實(shí)，從今年上半年的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)銷售規(guī)模已經(jīng)大大預(yù)期增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)實(shí)現(xiàn)銷售額4.59萬億元，同比增長(zhǎng)37%，6月貢獻(xiàn)1.12萬億元，同比增長(zhǎng)48%，創(chuàng)市場(chǎng)單月銷售金額歷史新高。按1-5月全國(guó)銷售規(guī)模計(jì)算，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市占率將達(dá)70%。而其中，前20強(qiáng)份額已經(jīng)占據(jù)到了36.3%。

顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的頭部效應(yīng)越發(fā)明顯，呈現(xiàn)出強(qiáng)者越強(qiáng)的特點(diǎn)，未來大約70～80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)可能都將面臨著被兼并、合并的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，在海外成熟市場(chǎng)上，行業(yè)前10強(qiáng)的銷售金額集中度大約在30-40%，國(guó)內(nèi)的前20強(qiáng)份額已經(jīng)占據(jù)到了36.3%。

當(dāng)前房企的主要任務(wù)是千方百計(jì)提高年銷總額，300億、500億、1000億、3000億和5000億等形形色色的“俱樂部”成為房企的主要進(jìn)取目標(biāo)。

2017年，年銷超過5000億元的房企數(shù)量歷史性地達(dá)到了3家，TOP10標(biāo)準(zhǔn)超過了1500億元，TOP30門檻提升了51%。

2018年1-7月，碧桂園總銷高達(dá)4600億元，TOP3總銷均超過了3400億元，保利和融創(chuàng)都在2200億元以上，初步預(yù)計(jì)2018年年銷總額超過5000億的房企數(shù)量有望增至4家，銷售冠軍突破6000億元大關(guān)應(yīng)無懸念，TOP10標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)在1800億元左右，TOP30門檻應(yīng)該在700億元以上。

變化四：樓市“缺貨”行情將更加嚴(yán)峻

無論如何，隨著房地產(chǎn)企業(yè)總量的萎縮，頭部企業(yè)越發(fā)強(qiáng)勢(shì)，對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)來說，并不是好事！特別是在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求的情況下，可能進(jìn)一步加劇國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)供給明顯不足的困局。

光證資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高：

在2005年之前的8年，我國(guó)土地出讓總面積的年平均增速為28%。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4%，比前些年下了個(gè)大臺(tái)階。城鎮(zhèn)住宅完工面積增長(zhǎng)也走出了類似軌跡，平均增速?gòu)?005年前的17%下降到之后的4%。隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因。

值得注意的是，在中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨融資難題，無法開工的同時(shí)，全國(guó)三四線城市的庫(kù)存經(jīng)過兩年的棚戶區(qū)改造后，已經(jīng)跌倒了近十年以來的最低點(diǎn)！

根據(jù)今年上半年，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42643萬平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)出近三年全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。

具體來看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個(gè)月、9.7個(gè)月和9.6個(gè)月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續(xù)收窄。 

更重要的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達(dá)到了最低值。在存銷比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三、四線城市。

顯然，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平正在持續(xù)下跌，而6月份房地產(chǎn)銷售創(chuàng)下歷史性新高，房地產(chǎn)正在正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。這個(gè)時(shí)候，繼續(xù)收緊中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資，致使其無法開工，只會(huì)讓“缺貨”局面更加嚴(yán)峻。

而面對(duì)樓市“缺貨”局面更加嚴(yán)峻的同時(shí)，中國(guó)改革開放的最前沿——深圳，已經(jīng)扔出了重磅炸彈。8月3日，被稱為先試先行的深圳房改，終于正式落地。最值得關(guān)注的一條就是，市場(chǎng)商品住房占40%左右！繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)持以中小戶型商品房為主。

這是中國(guó)房地產(chǎn)的歷史性轉(zhuǎn)折，是全國(guó)住房體制二次巨變。顯然，今后市場(chǎng)供應(yīng)的商品住房將進(jìn)一步減少。樓市有限的供給，正在隨著房地產(chǎn)寡頭的日益強(qiáng)大，商品房土地出讓的傾向性壓縮，國(guó)內(nèi)樓市香港化將更加顯著。