由于資金緊張,加之地價較高、市場趨冷,進(jìn)入2018年,濟(jì)南土地市場明顯降溫,開發(fā)商進(jìn)入拿地觀望期。而此前兩年摘得的高價地,也面臨產(chǎn)品定價高、去化難的問題。預(yù)計下半年,濟(jì)南供地節(jié)奏會加快,開發(fā)企業(yè)也會尋求聯(lián)合拿地等方式,化解資金難題。

低溢價率成為常態(tài)

8月13日,濟(jì)南市章丘區(qū)19宗土地迎來掛牌競拍。此次土拍成交慘淡,8宗土地流拍、10宗土地底價成交,另一宗成交時溢價率也很低。其中一宗位于主城區(qū)的住宅用地也流拍。與2017年相比,章丘今年幾次土拍,樓面價都沒有超過當(dāng)時的最高峰每平米7325.69元,競價最高輪數(shù)也僅為16輪。

不僅章丘土地市場降溫明顯,濟(jì)南主城區(qū)的土地市場也不瘟不火。

7月13日下半年首場土拍,郭店、雪山等熱門區(qū)域的地塊溢價率都不高。雪山片區(qū)韓倉河?xùn)|A-1地塊樓面地價為每平米9713元,溢價率僅為3.6%；郭店兩宗地塊樓面地價每平米6277元,溢價率12.3%。這幾宗土地競拍輪數(shù)都在個位數(shù),幾乎沒有競爭。而在兩年前的2016年9月21日,郭店一宗住宅用地經(jīng)過了311輪競價之后,樓面價達(dá)每平米6379元,溢價率超過719%。

“低溢價率拿地會是今年濟(jì)南土拍市場的常態(tài),畢竟起始價已經(jīng)很高了,開發(fā)商現(xiàn)在比較冷靜。”在濟(jì)南一家開發(fā)企業(yè)從事拿地業(yè)務(wù)的王明(化名)說,像7月開拍的雪山地塊,A-1地塊起始樓面價每平米9375元,建成產(chǎn)品后價格也在每平米1.8萬元,比周邊多數(shù)在售樓盤價格都高。

有央企收緊拿地額度

從去年土拍市場的火熱到今年的變冷,在業(yè)內(nèi)人士看來,并不是開發(fā)商對土地沒有需求了,而是大家資金都比較緊張。

“近幾年市場好,去年開發(fā)商大規(guī)模拿地,導(dǎo)致今年資金普遍緊張,像一些大型企業(yè)資金都周轉(zhuǎn)不過來,更別說規(guī)模小的開發(fā)商。”王明說。

某央企負(fù)責(zé)拿地的王倩(化名)說,在今年全國去杠桿的大背景之下,央企拿地額度已被收緊?！霸瓌t上不允許我們參與土地招拍掛了,不允許在土地市場的大額度投資,有一家央企甚至已經(jīng)不允許進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)?！蓖踬徽f。

除了資金緊張之外,市場轉(zhuǎn)冷,地價較高,也是不少開發(fā)商猶豫的原因?！岸壥袌龇績r已經(jīng)漲不動了,而地價還這么高,這讓很多開發(fā)企業(yè)不敢拿地。”王明說,地價已經(jīng)與住宅市場價格相差無幾,利潤空間被大幅度壓縮。

世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說,一系列調(diào)控政策出臺后,目前購房者的買房欲望下降了,房子賣得慢了,開發(fā)商就不著急拿地了。

“下半年市場有轉(zhuǎn)冷趨勢,開發(fā)商拿地處于觀望期?！蓖趺髡f,他們近期不準(zhǔn)備拿地,等市場明朗之后再說。

高價地開發(fā)進(jìn)度緩慢

2016年、2017年,土地市場較熱的時候,濟(jì)南也涌現(xiàn)出不少高價地塊,主要集中在漢峪片區(qū)、長嶺山片區(qū)和唐冶片區(qū)。進(jìn)入2018年,市場遇冷,這些高價地塊也很受傷。

8月16日,在濟(jì)南旅游路以南,鳳凰路東西方向,記者看到周邊都是渣土堆,開工的地塊不多,而這些土地多是2017年出讓的。

其中,保利A07地塊建設(shè)項目工地依然是渣土堆。去年8月,這個地塊競價17輪,樓面價每平米14275元,算上安置房,成本價可高達(dá)每平米18000元。時隔一年,該地塊依然沒有入市的動靜。

“一般來說,高周轉(zhuǎn)的企業(yè),從拿地到入市最快半年,一年還未動工,并不常見?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露,目前高價地入市節(jié)奏已經(jīng)放緩,像唐冶、漢峪那邊的高價地,市場價格高,去化會很困難。一些高價地塊,現(xiàn)在都貼著成本來賣。

開發(fā)商尋求抱團(tuán)拿地

雖然種種因素之下,土地市場已經(jīng)遇冷,但是開發(fā)商對濟(jì)南樓市依然是看好的。

“集團(tuán)后期對濟(jì)南拿地還是要支持的。”王明說,他所在的公司目前仍有存量土地進(jìn)行后續(xù)開發(fā),但是也支撐不了多久,拿地需求依然較大。由于地價高,資金壓力大,未來很可能出現(xiàn)多家開發(fā)商聯(lián)合拿地的趨勢。

而對于王倩所在的公司,由于已經(jīng)沒有拿地額度,也在尋求其他模式,如合作代建。

不過王倩認(rèn)為,年底開發(fā)商資金額度會稍微寬松,為了沖拿地的年度任務(wù),積極性高一些,所以年底成交情況可能會有所回升。

上半年,濟(jì)南整體供地節(jié)奏并不快。業(yè)內(nèi)預(yù)測,下半年將進(jìn)入集中供地爆發(fā)期。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人也表示,下一步濟(jì)南還將根據(jù)“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則,加大居住用地供應(yīng),同時實施精準(zhǔn)供地,分區(qū)域增加居住用地供應(yīng),把握供地節(jié)奏。