當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善,導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場亂象叢生,非正規(guī)的租賃“黑市”盛行,嚴重影響租賃雙方的權(quán)益。一方面,中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難；另一方面,住房存在結(jié)構(gòu)性空置問題。其原因之一是,租戶利益保障制度缺乏,對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權(quán)益,沒有明確硬約束力的法律規(guī)定。

要加快住房租賃市場立法,建立商品房“承租者保護,承租者市民待遇”的制度,實行長期合同制度,規(guī)范住房租賃的操作

41平方米,每月租金6000元；56平方米,每月租金7000元；58平方米,每月租金8000元……

看著電腦屏幕上顯示的數(shù)字,在北京市一家事業(yè)單位工作的李榮覺得“眼都直了”。她不明白,為何不到一年,同樣的小區(qū),同樣的戶型,房租卻嗖嗖往上漲。

李榮看到的并非個別現(xiàn)象。相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,最近一段時間,北京出現(xiàn)了房屋租金價格快速上漲的局面。根據(jù)中房協(xié)實時數(shù)據(jù),北京近一月實時每平方米月租金為93.79元,環(huán)比上漲1.58%,同比上漲19.78%。

接受記者采訪的專家認為,近期北京房租大漲,與中介哄抬價格、資本進入租房市場等密切相關(guān),但根源還是在于房屋租賃市場的不規(guī)范。因此,解決問題的出路,還是在于加快房屋租賃市場立法,依法整治房屋租賃市場亂象,規(guī)范房屋租賃市場秩序。

租房合同年年簽租金年年漲

李榮是北京市一家事業(yè)單位的職工,多年前跟著丈夫由外省調(diào)入北京?？粗績r飛漲,總也下不了決心買房,一直租房居住。

“房租年年都在漲?！崩顦s告訴記者。

她是從2012年開始租房。當年3月的一天,她走進單位附近一家房地產(chǎn)中介公司的門店。工作人員熱情接待了她,問清楚她的要求后,先是帶她去一個相對比較新的小區(qū),看了一套小兩居室,裝修得還不錯。李榮對這套房子很滿意,就是覺得價格太高。

第二天,中介帶她看了一套比較破舊的房子,墻皮還多有脫落,光線也不好。李榮直接表示不滿意。

看到第三套房子時,中介告訴她,春節(jié)后是找房旺季,要盡快決定,而且還有另外兩家也看了這套房子。見此情景,李榮當天下午就與中介公司簽了租房合同,每月2800元,但租期僅到當年年底。中介說,如果想續(xù)租,只能一年一簽。

考慮到搬家太麻煩,李榮只能眼看著隨后幾年間房租持續(xù)上漲:2013年每月3500元,2014年每月4200元,2015年每月4600元,2016年每月5000元,2017年每月5500元。

李榮曾經(jīng)跟中介談過想多租幾年,但中介明確表示不會為她一個人打破“慣例”。

眼看著房租比工資漲得快,李榮決定在四環(huán)外租房子。經(jīng)過考慮,她把目標鎖定在望京地區(qū),這里距離單位也不遠,交通非常便利。

2017年10月,李榮在望京一個老小區(qū)找到一處房子,一室一廳,41平方米,帶電梯,房主報價每月5000元,最終在中介的協(xié)調(diào)下,雙方以每月4500元成交,租期一年。隨后,李榮搬到了新的住處。

雖然房租年年漲,但讓李榮沒有想到的是,今年漲得有點高。

今年8月初,中介人員給李榮打電話,詢問她是否續(xù)租,如果續(xù)租一年的話,租金為每月6000元。

李榮聽到這個價格,嚇了一跳,“每月一下子漲1500元,一年快兩萬元了”。她對中介人員說考慮考慮再回復(fù)。

多種原因造成供需短期失衡

李榮決定再找找其他房子。8月21日上午,記者陪著李榮走進另一家房地產(chǎn)中介公司位于望京的門店,門店不大,對著門口是一排辦公桌,上面擺著4臺電腦,辦公桌前放著幾把椅子,兩名工作人員坐在電腦后面。

看見李榮后,一名工作人員熱情地問:“是要租房嗎?”

李榮點點頭,說希望在自己現(xiàn)在居住的某小區(qū)找一居或者小兩居的房子。聽清李榮的意思后,工作人員邀請她走到電腦屏幕前坐下,打開一個操作系統(tǒng),輸入某小區(qū)的名字,不一會兒,搜索結(jié)果在屏幕上顯示出來。

接著,工作人員移動鼠標對她說,目前有一套今年9月初可以入住的房子,56平方米,位于一棟6層樓的4層,精裝修,不帶電梯,每月7000元,邊說邊點擊這套房子的相關(guān)圖片給她看。

李榮看了看,問道:怎么漲這么快?同樣的戶型,去年10月份才每月5500元。

中介人員回答說,是呀,今年年初,他租出去一套類似的房子,租金是每月5800元,就這幾個月,租金越漲越快。

他又給李榮看了兩套房子,一套58平方米,一層,精裝修每月租金8000元,“這套房子在陽臺外接了幾乎一間房,可以豎著放下一張床”；另外一套房子64平方米,6層樓的頂層,不帶電梯,每月租金7500元。

中介人員告訴她,第一套房非常合適,價格不高,樓層也不錯,還是精裝修?？蠢顦s猶豫不決,中介人員又說,現(xiàn)在是租房高峰期,那么多學(xué)生畢業(yè)要找房子,違建都給拆了,房源越來越少,這房租還得繼續(xù)漲。

他還拿自己給李榮舉例說,他之前住在四惠附近的農(nóng)民自建房,一室一廳,房間寬敞,還不貴,但由于屬于違章建筑,給拆掉了,自己只能搬到通州住,“這樣下去,租金能不漲嗎”。

這已經(jīng)超出李榮的承受能力,她找個理由與記者一起離開了中介公司。

相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近一段時間以來,北京房租呈加速上漲趨勢。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),2018年7月,北京每平方米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%。

我愛我家集團研究院數(shù)據(jù)顯示,今年7月,北京住房租賃月租金均價為每套4902元,環(huán)比6月上漲2.9%。2018年上半年,北京市住房租賃的月租金均價為每套4649元,環(huán)比2017年下半年的每套4335元,上漲了314元。

記者查閱中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的中國城市租賃價格指數(shù)報告發(fā)現(xiàn),北京租賃價格指數(shù)自今年2月以來,環(huán)比一直處于增長態(tài)勢,今年6月環(huán)比增長0.38%,今年7月環(huán)比增長0.4%。此外,從2017年7月以來,北京租賃價格指數(shù)同比處于增長態(tài)勢,今年6月比上月增長1.27%,7月則比6月增長1.55%。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華對記者說,北京房租大漲的成因在于,“清理城中村、集體土地公寓,拆除違建,整治群租,租購房同權(quán)等,造成短期供求失衡”。

資本進入加劇短期供求矛盾

8月21日下午,記者還以房主身份走進了另外兩家中介公司的門店。

在第一家門店,一位小伙子接待了記者。記者告訴他,自己有一套位于北四環(huán)邊上、面積七八十平方米的房子要出租。問清楚房子的位置、戶型、年代、裝修等情況后,小伙子說這套房子有些舊,還是簡裝,租不上太好的價格,差不多每月7000元。

隨后,小伙子給出兩個方案,一是將房子交給他們公司打理；二是他們公司負責(zé)找租戶,再居間主持房主與房客簽訂合同。

他建議記者選第一個方案,首先,合同簽訂后不管房子是否租出去,都由公司按約定支付租金,房主沒有任何損失,而且“中間沒有差價,我們就是收一個中介費”；其次,交給他們之后,房主很省心,除了收房租,什么也不用干,家具、電器等維修都由他們負責(zé),“損失由公司擔著”。

在另一家中介公司門店,記者將此前的話又說了一遍,對方也是一位小伙子,他經(jīng)過搜索之后說道,這套房子可以每月8000元的價格掛在他們公司,然后給記者進行了詳細分析。小伙子還熱情地說,如果方便,他可以立刻去看看這套房子,再根據(jù)具體情況幫記者確定合適的租金。

記者對他說要和家人商量后再確定。見此,小伙子趕緊說,他們公司是大公司,實力有保障,希望能把房子交給他們出租。

“資本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣對媒體道出了背后的原因。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍撰文稱,資本力量在租賃市場早已行動。據(jù)鏈家自如公布數(shù)據(jù),2015年長租公寓門店增長率不足15%,2016年增長率為35%,2017年增長率高達40%。當前,資本主導(dǎo)的品牌長租公寓已初具規(guī)模,行業(yè)排名前十的品牌公寓管理房屋間數(shù)(套數(shù))均已過萬。

黃志龍說,其中,行業(yè)龍頭鏈家自如在北京、上海、深圳等一線城市管理公寓數(shù),兩年內(nèi)翻了一番,從2016年年中的25萬套上升到2018年6月末的60萬套；萬科泊寓規(guī)模緊隨其后,在2018年6月末也達到了14.5萬套。

“然而,當前品牌公寓占整個租賃市場的比重僅為2%左右,遠低于發(fā)達國家25%至30%的平均水平,這也就出現(xiàn)了最近幾個月大型品牌長租公寓大規(guī)模燒錢搶占房源、爭奪租賃市場定價權(quán)的現(xiàn)象。”

“資本中介利用資本杠桿搶占市場,進一步加劇了短期供求矛盾?！编u琳華告訴記者。

加快房屋租賃市場立法

北京房租水平出現(xiàn)較大幅度增長,引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

8月19日,北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會,自如、我愛我家·相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人參加,除了被要求共同承諾落實“三不得”外,10家中介機構(gòu)在未來還將拿出共計12萬套房源投向租賃市場,以不漲價的方式平抑此前已經(jīng)波動的租金水平。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對記者說,北京房租快速上漲,是多方面原因綜合導(dǎo)致的結(jié)果,如果用看病來比喻的話,就相當于房屋租賃市場發(fā)燒了,現(xiàn)在需要先退燒,再找發(fā)燒背后的原因。

樓建波認為,現(xiàn)在需要政府進行干預(yù),如果依靠市場本身糾正,時間會很長。政府要鼓勵發(fā)展住房租賃市場,把住房租賃當作民生工程,加大政府投入,在租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整,解決市場供應(yīng)短缺的問題。

樓建波建議,在住房租賃市場上,政府一方面要尊重市場,畢竟市場有自己遵循的規(guī)律；另一方面,政府也需要積極作為,包括調(diào)整住房租賃市場上市場租賃和保障性住房供應(yīng)的比例、促進區(qū)域間投入公共租賃住房的平衡、調(diào)整市場租賃戶型等。

鄒琳華告訴記者,對租房市場的管理應(yīng)當和經(jīng)濟社會發(fā)展階段相適應(yīng),現(xiàn)階段應(yīng)當承認城中村、集體土地租賃房等的合理性,給予其同等公共服務(wù),保護其權(quán)益。此外,北京市場的租房信息為幾大中介所高度壟斷,成本高效率低,有必要加以整治,維護正常市場秩序,提高市場效率。

實際上,黨的十八大以來,我國一直在對住房租賃市場進行整治和規(guī)范。

2015年1月,住建部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》。文件要求“建設(shè)渠道多遠、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場”。

2015年12月,中央經(jīng)濟工作會議提出,“以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口”。

2016年5月,國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,要求全面部署和發(fā)展住房租賃市場。

2017年10月,黨的十九大報告提出,要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。發(fā)展住房租賃市場,已經(jīng)被作為完善住房市場長效機制的重要組成部分。

在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛看來,當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善,導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場亂象叢生,非正規(guī)的租賃“黑市”盛行,嚴重影響租賃雙方的權(quán)益,導(dǎo)致租賃市場發(fā)展受到限制。一方面,中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難；另一方面,住房存在結(jié)構(gòu)性空置問題。

倪鵬飛認為,其原因之一是,租戶利益保障制度缺乏。對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權(quán)益,沒有明確硬約束力的法律規(guī)定,租戶收入、尊嚴、基本權(quán)益得不到有效保證。

“很多人在認識上存在誤區(qū),沒有充分認識到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進經(jīng)濟發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛,將商品房的開發(fā)、銷售和消費作為發(fā)展住房的重中之重?！蹦啭i飛曾對記者說。

倪鵬飛建議要加快住房租賃市場立法,建立商品房“承租者保護,承租者市民待遇”的制度,實行長期合同制度,規(guī)范住房租賃的操作?！　?/p>