在租購并舉、房住不炒的政策導(dǎo)向下，長租公寓發(fā)展迅速。業(yè)內(nèi)人士指出，資管機(jī)構(gòu)目前主要通過類REITs、CMBS和信托受益權(quán)ABS三種模式參與長租公寓發(fā)展，未來開發(fā)商自持的集中式長租公寓或得到資管機(jī)構(gòu)更多關(guān)注。當(dāng)然，資管機(jī)構(gòu)也應(yīng)關(guān)注長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品背后的租約波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、期限錯(cuò)配問題以及產(chǎn)證性質(zhì)問題。

助力長租公寓發(fā)展

在租購并舉的政策利好下，長租公寓市場(chǎng)迎來資管機(jī)構(gòu)的支持。

業(yè)內(nèi)人士介紹，長租公寓市場(chǎng)目前主要通過類REITs、CMBS以及信托受益權(quán)ABS三種模式融資。目前市場(chǎng)上長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已有8單，其中優(yōu)先級(jí)的發(fā)行利率在4.80%到6.75%之間。

2017年是長租公寓ABS的元年。2017年2月，中國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在上海證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓；之后的10月，國內(nèi)首單長租公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品“破冰”；11月，全國首單儲(chǔ)架式長租公寓CMBS和首單長租公寓ABN發(fā)行。自此打開了長租公寓的融資大門。國泰君安（16.64-0.24%）證券地產(chǎn)組研報(bào)指出，2017年獲批的私募抵押型ABS及類REITs、CMBS和ABN等規(guī)模總計(jì)達(dá)到500億。

北方某券商資管子公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩年金融機(jī)構(gòu)布局長租公寓ABS的原因是多方面的。首先是長租公寓企業(yè)融資需求的客觀存在。在政策的有效導(dǎo)向下，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)客觀的發(fā)展環(huán)境，不少房企開始布局長租公寓以追求規(guī)模效應(yīng)，規(guī)模效應(yīng)的背后是更低的融資成本和拿地成本，但是業(yè)務(wù)擴(kuò)張對(duì)資金需求較高，尤其是成本相對(duì)較低的資金，而發(fā)行ABS對(duì)企業(yè)來說是一種合適的選擇。

其次，ABS資產(chǎn)本身就是一種優(yōu)質(zhì)的配置資產(chǎn)，加之長租公寓行業(yè)租金相對(duì)來說較為穩(wěn)定且底層承租人很分散，發(fā)生集中違約的概率較低，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說風(fēng)險(xiǎn)較為可控。

某保險(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長租公寓作為擁有較穩(wěn)定租金收入的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，對(duì)保險(xiǎn)資金有很大的吸引力，因?yàn)樗c險(xiǎn)資規(guī)模大、期限長、較為穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)收益等特征較為契合。保險(xiǎn)資金年限往往很長，而不同年限的資金需要與對(duì)應(yīng)期限的投資項(xiàng)目對(duì)接，否則，可能產(chǎn)生資金錯(cuò)配和再投資風(fēng)險(xiǎn)及成本。長租住宅多層次、多元化、長期的資金需求，能有效匹配保險(xiǎn)資金長期多樣的投資偏好。

此前，為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，中國銀行（3.61-0.55%）保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

長租市場(chǎng)發(fā)展提速

從2017年開始，各類金融機(jī)構(gòu)紛紛涌入長租公寓市場(chǎng)。2017年10月，中信銀行（4.97-0.60%）宣布與碧桂園（11.90+1.36%）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為長租住宅提供綜合化金融服務(wù)；同年11月，建設(shè)銀行（7.09-0.28%）深圳分行與華潤等20多家單位簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，創(chuàng)新開發(fā)住宅租賃金融產(chǎn)品；同年，建設(shè)銀行廣東省分行主導(dǎo)設(shè)立500億規(guī)模的廣東建信住房租賃發(fā)展基金。

在資本加持下，長租公寓發(fā)展迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)公寓運(yùn)營企業(yè)超過500家。按照運(yùn)營模式劃分，長租公寓市場(chǎng)中，分散式長租公寓占比74.56%，集中式長租公寓占比25.44%。按照資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營。在公寓的運(yùn)營過程中，不同模式也會(huì)互相轉(zhuǎn)化、相輔相成。

南方某券商相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人指出，目前不論是政策還是資本市場(chǎng)均支持長租公寓呈現(xiàn)向好趨勢(shì)，但目前市場(chǎng)上成功發(fā)行的長租公寓ABS的案例仍然相對(duì)較少，監(jiān)管和市場(chǎng)的要求還是相對(duì)較高的。未來長租公寓公司若想引入ABS的融資方式，首先還是需要依靠股權(quán)融資壯大股東背景或者資本規(guī)模，為ABS融資獲取外部增信做好鋪墊。其次要通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低運(yùn)營成本、提高利差。從目前來看，REITs是長租公寓企業(yè)融資的突破口，未來更多長租公寓融資工具有望出臺(tái)。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

近期，長租公寓企業(yè)高價(jià)收房、哄抬租金價(jià)格成為熱門話題，有關(guān)資本推動(dòng)長租公寓企業(yè)高價(jià)收房的觀點(diǎn)也頻頻出現(xiàn)。上述保險(xiǎn)資管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從長期來看，未來開發(fā)商自持的集中式長租公寓或許會(huì)成為住房租賃市場(chǎng)供給的主要形式，這種形式的土地來源為政策性住房租賃土地和集體建設(shè)用地等，不存在哄抬房租的情況。這類產(chǎn)品或?qū)⒊蔀榻酉聛碣Y管機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)。

“目前長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍然面對(duì)很多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈藤Y管子公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)于長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，投資者需要特別關(guān)注租約波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、期限錯(cuò)配問題以及產(chǎn)證性質(zhì)問題，同時(shí)要關(guān)注房源質(zhì)量以及融資方的運(yùn)營能力等方面。長租公寓的融資方一般與租戶簽署的租約期限在1年以內(nèi)，一旦簽約的業(yè)主提前解除租約或者租約到期后未能及時(shí)與承租人續(xù)約，都有可能導(dǎo)致房屋空置率的上升。此外，考慮到資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的期限設(shè)置一般在三年以上，可能會(huì)產(chǎn)生專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期限與底層基礎(chǔ)資產(chǎn)期限錯(cuò)配的問題，投資者需注意期限錯(cuò)配問題的解決方案，并衡量解決方案的可操作性和風(fēng)險(xiǎn)可控性。

此外，部分長租公寓，尤其是集中式長租公寓，其物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性可能并非是住宅，而是商業(yè)、辦公等，這就要求投資者關(guān)注未來是否會(huì)因政策變動(dòng)而產(chǎn)生法律瑕疵。若長租公寓企業(yè)運(yùn)營模式為轉(zhuǎn)租，投資者則需關(guān)注運(yùn)營商與物業(yè)所有權(quán)人的租賃合同期限以及房源是否穩(wěn)定。在部分專項(xiàng)計(jì)劃當(dāng)中，融資方不依賴外部增信而主要依靠?jī)?yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和自身的運(yùn)營管理能力，這種情況下投資者應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎地衡量長租公寓企業(yè)的管理能力。