占用耕地建房等將繳納耕地占用稅。這是最新的《中華人民共和國耕地占用稅法（草案）》里的明確規(guī)定。

今天從全國人大傳出消息，8月27日至8月31日，十三屆全國人大常委會第五次會議在北京舉行，會議審議了《中華人民共和國耕地占用稅法（草案）》（簡稱“草案”）。草案明確，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人為耕地占用稅的納稅人，依法繳納耕地占用稅，占用耕地建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施不繳納耕地占用稅。

8月21日，自然資源部國家自然資源總督察辦公室負(fù)責(zé)人馬素蘭在 "大棚房’問題專項整治行動媒體吹風(fēng)會”上稱，“自然資源部會同農(nóng)業(yè)農(nóng)村部，通過對京津冀三地初步排查，發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)‘大棚房’項目2799個，棚數(shù)3.6675萬個，涉及土地面積9869畝，購買者70%以上是城市居民，初步排查還發(fā)現(xiàn)不少地區(qū)存在流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地違法違規(guī)進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)問題，表現(xiàn)形式多以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為名擅自改變農(nóng)用地用途違法占地建設(shè)住宿餐飲、休閑旅游等經(jīng)營性場所。”

這是40年城市和城鎮(zhèn)化進(jìn)程里，違法占用耕地建房的一個地區(qū)的某一時期的典型數(shù)據(jù)，因為利益高與違法成本低，盡管國家三令五申，但是一些人與企業(yè)往往鋌而走險，違法占用耕地進(jìn)行各種各樣形式的房地產(chǎn)開發(fā)。

中國房地產(chǎn)報記者此前采訪獲悉，經(jīng)過多年的持續(xù)努力，我國初步建立起了包括規(guī)劃控制、用途管制、標(biāo)準(zhǔn)核定等管控性耕地的保護(hù)框架體系。中央政府也提出目標(biāo)，“到2020年全國耕地保有量不少于18.65億畝，永久基本農(nóng)田保護(hù)面積不少于15.46億畝，確保建成8億畝、力爭建成10億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田?！?/p>

目前，另一面新情況是，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展背景之下，全國特色小鎮(zhèn)建設(shè)勃勃興起，以及大力發(fā)展住房租賃市場背景下鼓勵農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的局面，這無形中對我國的耕地保護(hù)也形成了新挑戰(zhàn)。

城鎮(zhèn)化占用耕地現(xiàn)象多

中國房地產(chǎn)報記者從《中國農(nóng)業(yè)科學(xué)》期刊近期發(fā)布的《全球耕地利用格局時空變化分析》里看到一個數(shù)據(jù)分析，2000年至2010年期間，全球耕地面積呈現(xiàn)微弱增長趨勢，增加面積達(dá)44173.25x104公頃，增加幅度為2.2%。從各大洲層面來看，非洲、歐洲、亞洲、美洲、大洋洲耕地面積均出現(xiàn)增長，但從國家層面來看，全國人口最多的農(nóng)業(yè)大國中國，在此期間由于城市化推進(jìn)和退耕還林政策的開展，耕地面積下降194.97 x 104公頃，減少幅度為1.05%。

所以，耕地占補(bǔ)平衡政策是我國針對工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)占用耕地不斷擴(kuò)大而推出的補(bǔ)救措施。

針對我國耕地面積的態(tài)勢，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，“很多城市開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)占用的都是曾經(jīng)的耕地，只是經(jīng)過了相應(yīng)的土地征用手續(xù)，將其變性為國有建設(shè)用地，開發(fā)商合規(guī)取得土地的來源就是這些國有建設(shè)用地，很多這類土地之前就是耕地。另外，集體建設(shè)用地在之前也大多是耕地，隨著集體建設(shè)用地的平權(quán)入市，開發(fā)商占用耕地建房的現(xiàn)象會更加擴(kuò)大化，只不過是在占用耕地的過程中履行了現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的相應(yīng)程序，并非意味著這些土地從來就不是耕地?！?/p>

8月21日，自然資源部召開新聞吹風(fēng)會，通報14起“大棚房”問題典型案件。記者發(fā)現(xiàn)，京津冀地區(qū)最為突出，北京占4起，天津占4起，河北占2起。其余4起分別發(fā)生在山西、山東、河南與安徽。

需要說明的是，大棚房指以農(nóng)業(yè)設(shè)施為名進(jìn)行的違法建設(shè)，承租方建蔬菜大棚時，在旁邊和內(nèi)部建設(shè)“配套用房”，對外租售。

由此凸顯兩大問題：一是在全球耕地面積增加的趨勢下，中國耕地面積減少問題值得關(guān)注；二是巧“借”耕地違規(guī)建房并租售的現(xiàn)象頻繁，主要表現(xiàn)為三種形態(tài)，即在農(nóng)業(yè)園區(qū)或耕地上直接違法違規(guī)建設(shè)“私家莊園”，在農(nóng)業(yè)大棚內(nèi)違法違規(guī)建房，或者違規(guī)改擴(kuò)建大棚看護(hù)房。

自然資源部國家自然資源總督察辦公室人士表示，近年來，一些地區(qū)“大棚房”問題不斷出現(xiàn)，侵占了寶貴的耕地資源，破壞了正常的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)秩序，在國家自然資源督察機(jī)構(gòu)的督促下，有關(guān)地方人民政府嚴(yán)厲查處了一批“大棚房”違法占地案件，為切實發(fā)揮警示教育作用，自然資源部決定向社會公布這14起典型案件。

面對土地新的發(fā)展背景，草案提出“占用耕地建房需依法繳納耕地占用稅”。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷對中國房地產(chǎn)報記者表示，“這個稅在過去的耕地占用稅條例就有規(guī)定，并非新稅種?！钡且獔?zhí)行到位。

柏文喜則表示，“該稅種是為了有效保護(hù)耕地，以稅收手段減少對于耕地的無效占用和促進(jìn)耕地開發(fā)而設(shè)立，在耕地占用獲得批準(zhǔn)環(huán)節(jié)一次性征收，并對在2年內(nèi)未進(jìn)行項目建設(shè)而導(dǎo)致土地閑置的行為按照2倍稅額進(jìn)行處罰。究其背景，以稅收手段有效保護(hù)耕地和有效利用土地，同時以稅收形成土地復(fù)墾和開發(fā)新的耕地的資金來源，來保證國民糧食安全?！?/p>

分設(shè)四種征稅標(biāo)準(zhǔn)

記者了解獲悉，《中華人民共和國耕地占用稅法（草案）》將代替《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（簡稱“暫行條例”），暫行條例于新法案施行之日起廢止。

根據(jù)草案，稅額以縣級行政區(qū)域為單位，按人均耕地面積的不同，在5元/平方米至50元/平方米間分為10元至50元、8元至40元、6元至30元、5元至25元四檔幅度稅額，稅款按實際占用耕地面積和規(guī)定的適用稅額一次性征收。各地區(qū)耕地占用稅的適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅額幅度內(nèi)提出，適用稅額的平均水平不得低于國務(wù)院規(guī)定的平均稅額。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以提高不超過50%，占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)基礎(chǔ)上提高50%。

中國房地產(chǎn)報記者梳理草案內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，針對不同占用情況，國家設(shè)置了征收、減半征收、免征，以及全額退還等四種檔位。

在征稅方面，占用園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域灘涂以及其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照新法規(guī)征收耕地占用稅；對于鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道、水利工程占用耕地減按每平方米2元征收。

另外，農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，新建自用住宅占用耕地超過原宅基地面積的，對超過部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收。

免稅情況則包括：農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的免稅；對于軍事設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、社會福利機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)占用耕地免稅；農(nóng)村烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、殘疾軍人以及生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建自用住宅繳納耕地占用稅確有困難的，予以免征。

值得一提的是，臨時占用耕地應(yīng)繳納耕地占用稅，但納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件的，全額退還已繳納稅款。

不過，對于占用耕地建房的開發(fā)商來說，還有一套復(fù)雜的程序。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村的土地劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，而農(nóng)用地主要是指耕地、基本農(nóng)田，建設(shè)用地主要是指宅基地、集體建設(shè)用地等；只有建設(shè)用地才能夠修建房屋，所以想要在耕地上修建房屋，首先需要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。而《土地管理法》第四十四條規(guī)定：涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

對于征收耕地占用稅是否會一定程度遏制開發(fā)商圈地腳步，柏文喜表示，“這個取決于開發(fā)商對市場的預(yù)期，如果能賺錢，則不會終止。如果不賺錢，即使政府將大量的耕地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后出讓，也會流拍，土地市場從來都如此。不過，現(xiàn)在對于耕地的占用，節(jié)奏實際是控制在政府手里，而不是開發(fā)商那里。”

最典型的案例是，2011年萬科香河歡慶城就是在違規(guī)用地的土地上建房，數(shù)百名首期購房人被套，雖然萬科是通過公開渠道獲得土地，但是源頭上香河縣在土地流轉(zhuǎn)和土地管理使用、征用過程中出現(xiàn)了一些違規(guī)行為。對于開發(fā)商而言，即使是占用耕地建房繳納耕地占用稅，也別去違法違規(guī)，做大一家企業(yè)都是篳路藍(lán)縷以啟山林地走過來，不要在土地上置企業(yè)于危險之境地。