物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)費(fèi)的計(jì)算方法通常情況下沒(méi)有爭(zhēng)議，但是當(dāng)業(yè)主關(guān)于房產(chǎn)問(wèn)題與建設(shè)單位存在爭(zhēng)議時(shí)，往往以拒絕收房作為對(duì)抗措施，因此原因造成的欠付物業(yè)費(fèi)就會(huì)涉及確定物業(yè)費(fèi)起始日期的問(wèn)題。本文旨在整理相關(guān)法律規(guī)定及審判實(shí)務(wù)中對(duì)相關(guān)證據(jù)的要求，討論此種情況下各方的應(yīng)對(duì)措施。

根據(jù)法律規(guī)定，房產(chǎn)登記后的所有權(quán)人是業(yè)主，因此，根據(jù)法律定義，購(gòu)房者只有在房產(chǎn)登記在其名下后才稱為房產(chǎn)的業(yè)主。那么是否就意味購(gòu)房者在未辦理房產(chǎn)登記前，就無(wú)需依照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定享受業(yè)主權(quán)利及承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)了呢？

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！疚飿I(yè)管理?xiàng)l例】

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！疚餀?quán)法】

一 、購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》后物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)主體

1 、未交付情況下物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

根據(jù)法律規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十一條 ···已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

【物業(yè)管理?xiàng)l例】

2 、已交付未占有情況下物業(yè)費(fèi)應(yīng)按商品房買賣合同約定確定承擔(dān)方

根據(jù)法律規(guī)定，房產(chǎn)交付前的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，交付前的物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，房產(chǎn)交付后的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在《商品房買賣合同》約定“商品房交付后物業(yè)費(fèi)由購(gòu)房人承擔(dān)”，參考交房前后房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移的法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)交房前后物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的約定符合法律規(guī)定及意思自治原則，約定合法有效。

第十一條 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。

【商品房買賣合同糾紛司法解釋】

3 、已交付已占有情況下物業(yè)費(fèi)應(yīng)由購(gòu)房者承擔(dān)

基于商品房買賣合同且已合法占有房產(chǎn)的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按物業(yè)合同約定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)河南省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，基于商品房買賣合同已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

（一）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【河南省物業(yè)管理?xiàng)l例】

二、一手商品房的交付和視為交付

1 、房產(chǎn)的交付，以轉(zhuǎn)移占有為常態(tài)，以視為交付為例外

第十一條第一款 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

【商品房買賣合同糾紛司法解釋】

2 、開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知交房，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，視為交付

第十一條第二款 ···買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

【商品房買賣合同糾紛司法解釋】

3 、開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知交房的，應(yīng)注意保存證據(jù)

開(kāi)發(fā)商交房應(yīng)達(dá)到交付條件

（1）驗(yàn)收合格；

（2）具備《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

（3）配套基礎(chǔ)生活設(shè)施具備交付使用條件。

滿足上述條件下，書(shū)面通知交房的，應(yīng)注意保存下列證據(jù)：

（1）郵寄單，通過(guò)郵寄《收房通知書(shū)》方式書(shū)面通知的，應(yīng)按照有業(yè)主簽名的預(yù)留地址郵寄，郵寄單封面應(yīng)明確顯示內(nèi)容為收房通知書(shū)；

（2）回執(zhí)，通過(guò)當(dāng)面進(jìn)行書(shū)面通知的，應(yīng)有業(yè)主簽名的回執(zhí)；

（3）公告，進(jìn)行公告通知收房的，在此證據(jù)基礎(chǔ)上，應(yīng)提供其他證據(jù)進(jìn)行佐證。

4 、業(yè)主拒絕收房的正當(dāng)理由

（1）驗(yàn)收不合格；

（2）開(kāi)發(fā)商不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

（3）小區(qū)道路、電梯、供水、供電、燃?xì)獾然A(chǔ)生活設(shè)施不具備基本使用條件；

（4）擅自變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等未通知買受人的；

（5） 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。