樓市“寒冬”以房貸持續(xù)收緊為特征正在醞釀深度調(diào)整。

　　9月13日晚間，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。相較于以往的政策，除了簡(jiǎn)化程序以外，《通知》幾點(diǎn)調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重大影響：第一，自9月17日起，網(wǎng)簽的購(gòu)房，在使用公積金貸款的時(shí)候，將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策；第二，今后公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)元；第三，公積金貸款針對(duì)首付比例也進(jìn)行調(diào)整。購(gòu)買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購(gòu)買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購(gòu)買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。調(diào)整之后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致。

　　貝殼研究院認(rèn)為，公積金貸款政策調(diào)整后，購(gòu)房者只能更多使用商業(yè)貸款，無(wú)疑會(huì)增加購(gòu)房成本。部分首次購(gòu)房的購(gòu)房者可能因購(gòu)房成本上升而放棄購(gòu)房，這會(huì)導(dǎo)致中間換房鏈條斷裂。公積金貢獻(xiàn)看似不高，實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)可能會(huì)超預(yù)期。

　　影響的不僅是剛需

　　北京市公積金新政傳遞出的嚴(yán)厲信號(hào)，震動(dòng)市場(chǎng)。

　　以“每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)元”為例。如果是22歲大學(xué)本科畢業(yè)職工，就職后開(kāi)始繳存公積金，正常情況下可貸滿120萬(wàn)需要繳存11年以上，也就是34歲左右。北京公積金貸款中心給出的解釋是：“這主要是為了引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，落實(shí)‘租購(gòu)并舉’、‘先租后買’?！?/p>

　　“北京公積金貸款占交易比例不高，平均在20%左右，但這個(gè)政策預(yù)計(jì)起碼影響一半需求，尤其是剛需。他們將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。北京市場(chǎng)平均購(gòu)房年齡在28歲左右，按照新政，購(gòu)房者只能貸款50萬(wàn)左右。本來(lái)公積金貸款額度就很少，按照這個(gè)政策，公積金將基本離開(kāi)剛需，而從認(rèn)房又認(rèn)貸看公積金政策全面收緊?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為。

　　就在北京市公積金貸款新政發(fā)布之后，幾乎各大微信購(gòu)房群均是一片哀嚎。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，影響人群普遍是剛需購(gòu)房者。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，申請(qǐng)公積金住房貸款的購(gòu)房者年齡也集中在30-40歲區(qū)段，首次購(gòu)房占比為90.6%。使用公積金貸款的購(gòu)房房源平均總價(jià)為444萬(wàn)元，為各種形式中最低，其次是使用公積金加商貸組合的形式，平均總價(jià)為474萬(wàn)元。低總價(jià)段的購(gòu)房者使用公積金及組合貸的成交占比以及總貸款成交占比均高于高總價(jià)段占比。另外，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)申請(qǐng)公積金貸款職工中，中、低收入群體占絕對(duì)主體，2017年占比達(dá)到98%。

　　從上述數(shù)據(jù)看，北京市公積金貸款收緊影響的主體無(wú)疑是剛需人群。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在公積金政策繼續(xù)收緊，尤其是額度減少，影響是偏利空的，或者說(shuō)購(gòu)房者因此承擔(dān)的壓力也較大。“一年才獲得10萬(wàn)元的額度。這說(shuō)明今后依靠公積金買房的可能性就很弱了。換句話說(shuō)，從工作的情況看，一般是類似5年工作后會(huì)考慮買房，那么其實(shí)也只能獲取50萬(wàn)額度的貸款，這個(gè)數(shù)量其實(shí)是比較少的。所以基本上要靠組合貸來(lái)獲取貸款?！?/p>

　　從北京市整體交易情況看，公積金貸款占比并不高。貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年公積金貸款發(fā)放額在總住房貸款新增額(商貸+公積金貸)中的占比為28.2%。2015年以來(lái)，住房公積金個(gè)貸余額占住房總貸款余額(商貸+公積金貸)比重分別為31.1%、28.0%和26.6%。從鏈家成交來(lái)看，2018年(截止到9月13日)公積金以及組合貸的成交量占全部二手房交易量的比重為58.8%，占所有貸款購(gòu)房客戶比例為74.2%。

　　不過(guò)，貝殼研究院認(rèn)為，此次北京市公積金貸款新政影響的不僅是剛需。北京市場(chǎng)400萬(wàn)以下低總價(jià)房源成交占比近40%，400-700萬(wàn)的改善型需求占比為44%，這兩部分加起來(lái)接近84%。此次公積金貸款政策的調(diào)整最直接的影響是400萬(wàn)以下購(gòu)房者，但由于低總價(jià)房源成交減少，中間換房的鏈條也無(wú)法運(yùn)行，即便他們對(duì)公積金的依賴不高。因此，總體來(lái)看，此次政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的沖擊可能會(huì)超預(yù)期。

　　信貸持續(xù)收緊

　　整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正遭遇信貸收緊的四面楚歌境遇。

　　以北京市為例，其公積金貸款發(fā)放額呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)。2016年-2017年，北京市公積金貸款發(fā)放額在全部住房交易額中的占比由9.3%下降到5.5%。在鏈家交易的二手房中，2018年1-7月，公積金貸款在總成交額中的占比為14%。2017年公積金貸款發(fā)放額為535.78億元，比2016年下降50%。2018年計(jì)劃發(fā)放480億元，比2017年下降10%。

　　另外，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，整體看，我國(guó)按揭貸款增量略低于去年同期，同比下降1.23%。(基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)需求，新增貸款中按揭貸款投向被進(jìn)一步限制，居民中長(zhǎng)期貸款這一基本上可以視同為按揭貸款的數(shù)據(jù)。)8月份居民按揭貸款增加4415億元，環(huán)比下降3.52%，同比下降1.23%，略低于去年同期。盡管受7月末中央政治局會(huì)議中提出的“堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲”政策思路的影響，以及持續(xù)以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)控因素影響，居民按揭貸款同環(huán)比均處于下降態(tài)勢(shì)。

　　按揭貸款收緊同時(shí)，房貸利率卻在持續(xù)上漲。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上漲20個(gè)月。2018年8月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.161倍，環(huán)比7月上升0.35個(gè)百分點(diǎn)；同比去年8月首套房貸款平均利率5.12%，上升11.13個(gè)百分點(diǎn)。8月份，全國(guó)首套房貸款平均利率持續(xù)上漲，漲幅進(jìn)一步縮小。當(dāng)前房貸市場(chǎng)調(diào)控政策仍然較為嚴(yán)格，利率、首付、貸款審核均保持較嚴(yán)態(tài)勢(shì)。從2017年以來(lái)全國(guó)首套房貸款平均利率可以看出，自2017年4月以后，房貸利率持續(xù)不斷上漲，漲幅不斷縮小，預(yù)計(jì)后期房貸利率將不斷縮小直至趨于平穩(wěn)。

　　企業(yè)融資面臨的困境更嚴(yán)峻于按揭貸款。從非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款中可以發(fā)現(xiàn)，8月份中長(zhǎng)期貸款增加3425億元，環(huán)比上月4875億元下降29.74%，降幅較大；票據(jù)融資增加4099億元，達(dá)到近年來(lái)峰值，相比上期2388億元上漲71.65%。由此看出，企業(yè)貸款環(huán)比降幅較大，銀行對(duì)于企業(yè)發(fā)放貸款還是較為謹(jǐn)慎的，另一方面，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，更多選擇票據(jù)貼現(xiàn)的方式融資給企業(yè)。

　　諸葛找房認(rèn)為，整體來(lái)看，盡管居民按揭貸款增量略低于去年同期，但銀行方面較為積極；相比而言，企業(yè)貸款環(huán)比降幅較大，銀行對(duì)于企業(yè)貸款較為謹(jǐn)慎。受表外融資降幅趨緩影響，社會(huì)融資規(guī)模小幅回升，種種跡象表明，去桿杠引發(fā)的信用偏緊環(huán)境拐點(diǎn)跡象顯現(xiàn)，后期社會(huì)融資規(guī)模將趨于穩(wěn)定。但房企仍然未擺脫資金趨嚴(yán)、融資渠道受限及還債高峰期的困境。