在樓市火爆背景下，公積金趨緊，全國(guó)已有16個(gè)地區(qū)個(gè)貸率超過(guò)警戒線。  

樓市“新補(bǔ)丁”打在了公積金上。  

9月13日晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購(gòu)房不能隨意提取”。  

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，2018年以來(lái)，在如何讓公積金政策更好地服務(wù)剛需，防止公積金用于投機(jī)炒房上，各地政策力度不斷加大。而北京此次公積金新政，則被認(rèn)為是在這一領(lǐng)域的一次“全面”的政策導(dǎo)向調(diào)整。  

資金緊張問(wèn)題再現(xiàn)  

此輪2016年開始的長(zhǎng)周期，讓公積金資金流動(dòng)性緊張的問(wèn)題再次顯現(xiàn)，曾經(jīng)被人民日?qǐng)?bào)撰文批評(píng)的“沉淀的公積金躺在銀行里睡大覺(jué)”現(xiàn)象不再。  

根據(jù)《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》，2017年全國(guó)住房公積金提取額12729.80億元，比上年增長(zhǎng)9.49%，這一速度比前一年的5.8%大幅增長(zhǎng)。歷年累計(jì)的住房公積金提取總額則達(dá)到73224.38億元，占繳存總額的58.65%。  

繳存方面，2017年全國(guó)住房公積金繳存額18726.74億元，比上年增長(zhǎng)13.06%，增速相比上一年有所下滑。歷年累計(jì)繳存余額則為51620.74億元，比上年末增長(zhǎng)13.13%。  

貸款方面，到2017年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額45049.78億元，比上年末增長(zhǎng)11.14%；個(gè)人住房貸款率87.27%，比上年末微幅減少，但仍高于有關(guān)部門設(shè)定的85%的警戒線。  

同時(shí)，總體情況穩(wěn)定，但分省來(lái)看東西部省份的差異還在加大。數(shù)據(jù)顯示，天津、安徽的提取率超過(guò)80%，浙江、寧夏、海南、北京、江蘇、青海、遼寧、廣東的提取率則超過(guò)了70%。  

業(yè)內(nèi)以個(gè)貸率(個(gè)人公積金貸款余額占年末住房公積金繳存余額的比率)來(lái)衡量公積金住房貸款的使用力度，該指標(biāo)越高說(shuō)明住房公積金貸款用于支持職工購(gòu)房的力度越大。若個(gè)貸率超過(guò)85%的警戒線，則意味著公積金余額趨緊。  

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中，已有16個(gè)地區(qū)個(gè)貸率超過(guò)警戒線。與高提取率省份類似，此類超警戒線省份中，以東部發(fā)達(dá)地區(qū)為主，天津、安徽、浙江三省市的個(gè)貸率超過(guò)100%。  

2017年末，上述超警戒線的16個(gè)地區(qū)，其住房公積金繳存余額總和達(dá)到29873億元，占到全國(guó)繳存余額的近60%。  

“每一輪樓市持續(xù)上行之后，部分城市都會(huì)出現(xiàn)公積金資金緊張的問(wèn)題。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在資金壓力加大的背景下，地方在短期內(nèi)可能采取開源節(jié)流兩方面措施，一方面減少對(duì)非自主需求的購(gòu)房行為的資金支持；另一方面加強(qiáng)對(duì)企事業(yè)單位繳納公積金的監(jiān)督和管理。  

政策收緊為滿足剛需？  

北京頒布公積金新政前，各地已經(jīng)進(jìn)行了一輪以打擊違規(guī)提取和限制異地公積金購(gòu)房的政策調(diào)整。  

打擊違規(guī)提取方面，8月以來(lái)，大連、宜昌、黃岡、南昌、長(zhǎng)沙五地住房公積金管理中心開展意在打擊非法中介協(xié)助繳存職工以虛假手段違規(guī)提取住房公積金、騙取住房公積金貸款并收取高額手續(xù)費(fèi)等行為的專項(xiàng)行動(dòng)。  

而限制異地購(gòu)房提取公積金的城市則更為受人關(guān)注。7月份，杭州、廣州等地對(duì)異地購(gòu)房作出限制。杭州規(guī)定，職工在非本市及非戶籍地購(gòu)房及償還住房貸款本息的，不得提取住房公積金。廣州則提出對(duì)在非廣州市和非本人及配偶戶籍所在地購(gòu)房的，暫停提取住房公積金資格。  

8月14日至17日，太原連發(fā)三文收緊公積金政策，明確提出太原市繳存職工在該市之外和戶籍地以外城市購(gòu)房不得提取住房公積金。此外，天津市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、義烏市等多地也都陸續(xù)收緊了住房公積金提取政策。  

對(duì)此，多位受訪人士均指出，近期地方政府密集調(diào)整公積金政策，除卻流動(dòng)性壓力較大的原因以外，一個(gè)更重要的出發(fā)點(diǎn)，則是切實(shí)滿足剛需購(gòu)房需求。  

5月2日，住建部、財(cái)政部、人民銀行、公安部等四部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，該通知明確要求“防止提取住房公積金用于炒房投機(jī)”，并提出“重點(diǎn)支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購(gòu)買首套普通住房和第二套改善型住房”。  

通知還專門提出，對(duì)異地購(gòu)房尤其是非戶籍地非繳存地購(gòu)房的，要嚴(yán)格審核住房消費(fèi)行為和證明材料的真實(shí)性。

“一些樓市熱點(diǎn)城市，在落實(shí)過(guò)程中的政策力度，要比《通知》的要求更大?！庇袞|部房企的管理層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這些城市公積金提取壓力較大，而無(wú)工作、無(wú)戶籍、無(wú)創(chuàng)業(yè)的“三無(wú)”公積金異地購(gòu)房，其出于投資的可能性較大。對(duì)類似購(gòu)房行為做適當(dāng)限制，有利于優(yōu)先滿足剛需購(gòu)房、首套購(gòu)房和租房。  

北京新政預(yù)示新風(fēng)向  

在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)下，樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)北京推出公積金新政，也被認(rèn)為充滿了“政策調(diào)向”的意味。  

“北京的公積金繳存額度排名全國(guó)第二，流動(dòng)性并不是那么緊張。這是一次主動(dòng)的政策導(dǎo)向上的調(diào)整和嘗試，核心目的是實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’，而不是由于流動(dòng)性緊張導(dǎo)致的被動(dòng)措施。”51社保CEO余清泉如此評(píng)價(jià)北京公積金新政。  

余清泉指出，北京公積金新政有三大導(dǎo)向，一是將貸款額度與存繳年限掛鉤，優(yōu)先滿足工作時(shí)間長(zhǎng)、居住需求更穩(wěn)定迫切的剛需群體；二是限制異地提取，降低資金流向樓市熱點(diǎn)地區(qū)參與炒房的可能；三是將貸款政策與城市規(guī)劃相結(jié)合，以經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)功能和人口疏解。  

余清泉認(rèn)為，前兩大導(dǎo)向，其核心邏輯與本輪調(diào)控中，找出并盡可能滿足真正的剛需群體相符，有可能成為一些熱點(diǎn)城市跟進(jìn)公積金政策調(diào)整的參考。但第三個(gè)導(dǎo)向，在國(guó)內(nèi)沒(méi)有先例，其落地效果還有待觀察，其他城市很難在短期內(nèi)跟進(jìn)。  

但新政亦有爭(zhēng)議，主要集中在是否會(huì)對(duì)年輕人購(gòu)房產(chǎn)生影響。如果是22歲大學(xué)本科畢業(yè)職工，就職后開始繳存公積金，正常情況下可貸滿120萬(wàn)需要繳存11年以上，也就是34歲左右。  

貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京申請(qǐng)公積金住房貸款的購(gòu)房者年齡，集中在30-40歲區(qū)段，占比超過(guò)50%，30歲以下占比超過(guò)20%。其中，中、低收入群體占絕對(duì)主體，2017年占比達(dá)到98%。  

“這主要是為了引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，落實(shí)‘租購(gòu)并舉’、‘先租后買’?！睂?duì)此，北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱。  

實(shí)際上，這并非孤例。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，近年來(lái)，北京住房政策的制定過(guò)程中，對(duì)于剛需合理購(gòu)房年齡的判斷可能正在發(fā)生變化。以北京2017年末開始大力推動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)房為例，按照北京相關(guān)政策，單身人士申購(gòu)需年滿30歲，比其此前的主力政策性住房自住房，申購(gòu)門檻延遲了5年。