“全省招募推薦人，成交億元最低獎(jiǎng)勵(lì)30萬(wàn)！”“歡迎推薦客戶購(gòu)買，成交即獎(jiǎng)勵(lì)總額的1%！”

　　最近，在地產(chǎn)圈內(nèi)不斷冒出類似的消息。在融資渠道不斷受限的情況下，想方設(shè)法賣房促銷回款成了開發(fā)商的重要選擇。樓市入冬，不少房企推出“全民營(yíng)銷”。

　　據(jù)記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，全民營(yíng)銷雖然能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)拓客，但也凸顯出不少問(wèn)題?！皩?duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以獲取一些折扣；但對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，更多的是噱頭。通過(guò)全民營(yíng)銷方案，可以讓樓盤展現(xiàn)在更多人的朋友圈?！睗?jì)南（樓盤）一家房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理公司總經(jīng)理袁杰如是認(rèn)為。

　　本質(zhì)就是“引流”

　　“‘本人電話+推薦客戶姓名和電話，預(yù)計(jì)到訪日?！瘜⒋硕绦虐l(fā)送至手機(jī)號(hào)碼××××，回復(fù)有效即報(bào)備成功，成交即獎(jiǎng)勵(lì)總金額的1%據(jù)記者在某房地產(chǎn)開發(fā)商建立的一個(gè)微信群內(nèi)看到的信息。

　　“這就是全民營(yíng)銷。”袁杰說(shuō)，“簡(jiǎn)單說(shuō)就是，開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，最大化調(diào)動(dòng)員工、會(huì)員、業(yè)主、合作伙伴乃至社會(huì)成員，迅速積累有效客戶，促進(jìn)銷售成交?！?/p>

　　“資金鏈緊張是各開發(fā)商所面臨的共同難題。項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)都是一環(huán)緊扣一環(huán)，一旦其中一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目就面臨著崩盤危險(xiǎn)?！睗?jì)南一家房地產(chǎn)項(xiàng)目部的經(jīng)理戴兵在接據(jù)記者采訪時(shí)表示，“今年下半年銷售增速已經(jīng)放緩，加上借錢也難，現(xiàn)金流和債務(wù)問(wèn)題讓企業(yè)承受著不小的壓力，所以很多開發(fā)商都把回款保證現(xiàn)金流作為重中之重?！?/p>

　　戴兵認(rèn)為，在地產(chǎn)銷售不佳或要沖刺業(yè)績(jī)時(shí)，開發(fā)商便“祭出”大招，讓全員都參與賣房，甚至通過(guò)發(fā)布獎(jiǎng)罰制度來(lái)約束。“全民營(yíng)銷的兩大目標(biāo)就是促成交和促傳播，從一定程度上也能解決部分業(yè)務(wù)難題?！?/p>

　　對(duì)于一個(gè)樓盤而言，銷量除了產(chǎn)品本身外，來(lái)訪客戶的數(shù)量和質(zhì)量也很關(guān)鍵。全民營(yíng)銷的本質(zhì)就是“引流”。袁杰認(rèn)為，對(duì)于急需回籠資金的房企而言，推介傭金與“準(zhǔn)時(shí)交款簽約”享受9.9折等折扣優(yōu)惠異曲同工。

　　據(jù)記者在采訪中了解到，不少房企啟動(dòng)了“全民營(yíng)銷”模式，但給出的傭金比例并不一樣。以富力集團(tuán)推出的“富力好房·傭多多”為例，通過(guò)注冊(cè)全民經(jīng)紀(jì)人，推薦成交賺稅后1%的傭金、購(gòu)房者最高享額外9.7折購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　在碧桂園鳳凰通上據(jù)記者注意到，除了部分旅游度假項(xiàng)目1%-2%的傭金之外，大部分常規(guī)項(xiàng)目傭金都在0.3%左右。如位于海南（樓盤）省的博鰲（樓盤）碧桂園給出的傭金為1.2%；山東黃島碧桂園翡翠灣傭金0.67%；海陽(yáng)碧桂園十里金灘傭金0.27%；諸城碧桂園傭金0.25%。

　　款項(xiàng)到賬時(shí)間也不同。有的是成交客戶簽完正式合同3天內(nèi)就可以將傭金返給推薦人；有些結(jié)傭條件則是在一次性客戶付完全款、按揭客戶銀行貸款到賬以后才能進(jìn)行。

　　需登記才能享優(yōu)惠

　　隨著房企“全民營(yíng)銷”的大范圍鋪開，該優(yōu)惠甚至可以惠及自己及親友。購(gòu)房者可以通過(guò)家人或者朋友注冊(cè)等方式，將推介傭金拿到手。有購(gòu)房者表示，“推薦給自己的親人”，相當(dāng)于在“雙11”網(wǎng)購(gòu)前領(lǐng)到一張優(yōu)惠券。

　　據(jù)記者從幾大推薦平臺(tái)了解到，不管是基于APP還是微信公眾號(hào)的平臺(tái)，推薦人都需要先完成注冊(cè)，購(gòu)買人也需要在銷售中心進(jìn)行推薦登記。不過(guò)，不同平臺(tái)傭金結(jié)算、推薦有效期、推薦有效性認(rèn)定的具體細(xì)則并不完全一致。

　　據(jù)記者，對(duì)真正購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要想享受到“全民營(yíng)銷”的傭金，需要注意的是，由于電話是唯一的銷售憑證，購(gòu)買人也可在第一次去看房時(shí)，用家人的電話前往登記購(gòu)房，看完房有意向后再進(jìn)行注冊(cè)推薦，這樣也能規(guī)避某些規(guī)則限制。

　　不過(guò)，不同開發(fā)商平臺(tái)的規(guī)則并不一樣，消費(fèi)者如有購(gòu)買意向，建議先注冊(cè)了解細(xì)則后，再選擇合適的推薦規(guī)則。對(duì)比之下，全民營(yíng)銷平臺(tái)有白紙黑字的規(guī)則說(shuō)明，讓推介者享受傭金有較好的保障。

　　此外，一些公開開盤的項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)格都是透明的，這可有效保障自己能通過(guò)親友推薦得到額外的傭金實(shí)惠。

　　“總體來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于在享受了開發(fā)商給出的優(yōu)惠政策外，再優(yōu)惠1%?！贝鞅治?。

　　在濟(jì)南另外一家房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目部副總經(jīng)理張凱看來(lái)，各大“全民營(yíng)銷”平臺(tái)運(yùn)作一段時(shí)間后，除了短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)拓客的目的之外，也凸顯出很多問(wèn)題，“例如，沒(méi)有統(tǒng)籌完善的平臺(tái)發(fā)展運(yùn)營(yíng)策略指引，沒(méi)有有效手段用于增加經(jīng)紀(jì)人和客源對(duì)于產(chǎn)品和項(xiàng)目的黏性，沒(méi)有拓展吸納經(jīng)紀(jì)人的有效渠道?！?/p>

　　同樣，在袁杰看來(lái)，在市場(chǎng)低迷期，對(duì)于庫(kù)存偏大的城市而言，項(xiàng)目銷售結(jié)果好壞很大程度上取決于降價(jià)幅度多少，而不是營(yíng)銷渠道的變化?！霸谑袌?chǎng)低迷期，全民經(jīng)紀(jì)人不一定有說(shuō)的那樣效果好。另外，全民經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)能力難以把控，對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)不一定能解釋清楚，或者可能會(huì)錯(cuò)誤引導(dǎo)購(gòu)房者置業(yè)，導(dǎo)致后續(xù)購(gòu)房糾紛發(fā)生?！?/p>