繼上海、北京之后，深圳二手房也出現(xiàn)了實質(zhì)性下行。

　　11月，深圳二手房交易量雖小幅回升，但價格持續(xù)了前三個月的下跌趨勢，環(huán)比下降0.4%；深圳貝殼研究院分析預(yù)測，12月二手房價格將會持續(xù)下落。

　　隨著一線城市全面進入存量時代，二手房市場對該類城市房價的影響占比隨之提升。同時，業(yè)內(nèi)也存在二手房市場更能準(zhǔn)確反映市場真實情況的共識。

　　深圳二手房，可謂四年來最為堅挺的細(xì)分市場。一線城市中，北京、上海二手房早在去年就已進入了低迷狀態(tài)，深圳則在今年9月才出現(xiàn)調(diào)整。

　　深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次深圳二手市場的進一步下探，預(yù)示著未來深圳房價的走向。

　　回歸買方市場

　　三季度以來，深圳市場上的觀望氛圍十分濃厚，新房打折促銷普遍，二手房的價格也開始松動。

　　根據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，11月，深圳二手房樣本樓盤均價為58216元/平方米，環(huán)比下跌0.4%，同比上漲2.8%，環(huán)比連跌四個月。價格下調(diào)的同時，二手房成交量低量回升，全市成交4861套，環(huán)比增長7.4%。

　　其中，寶城、龍坂、前海、人民南四個片區(qū)都環(huán)比下跌，寶中、布吉、景田、龍中則環(huán)比上漲，而新洲、學(xué)區(qū)房環(huán)比持平。在同比方面，除了布吉、龍坂出現(xiàn)下跌，其余片區(qū)呈上漲趨勢，漲幅控制在8%以內(nèi)。

　　深圳貝殼精準(zhǔn)指數(shù)分析預(yù)測，12月年底來臨，隨著置業(yè)需求的增加，深圳的二手房成交將繼續(xù)低量回升，而受到市場不景氣和政策嚴(yán)厲、宏觀環(huán)境等因素的影響，二手價格繼續(xù)下跌。

　　而新房市場在11月的銷售迎來回升。11月新房供應(yīng)量爆發(fā)，各房企在年底回款壓力下，積極推盤，以價換量，加速去化。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，深圳共有25個項目、14889套新房源獲得預(yù)售許可證，總套數(shù)較10月增加56%；58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳11月新房成交套數(shù)1985套，環(huán)比上漲8.2%。

　　集中優(yōu)惠推出的新盤搶占了部分購房群體的同時，二手房市場的買賣雙方心態(tài)開始出現(xiàn)變化。貝殼研究院報告分析認(rèn)為，短期內(nèi)市場上看跌占主流。

　　在賣方方面，業(yè)主心理價格開始松動。一些急用錢的業(yè)主采取降價出售，以期望房產(chǎn)在年前變現(xiàn)。同時，部分換房的業(yè)主也存在議價空間。

　　而在買方方面，經(jīng)過8月、9月、10月的調(diào)整與消化，11月置業(yè)者入市看房有所回升，加之部分學(xué)區(qū)房也因明年的開學(xué)受到更多關(guān)注。

　　“買賣雙方在心態(tài)上肯定出現(xiàn)變化了。在之前市場大部分還是一個賣方主導(dǎo)的市場，現(xiàn)在來看，逐漸地，買方占到了支配地位?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，深圳的二手房市場的調(diào)整才剛剛開始。

　　一方面，時值年末，二手房市場的議價空間還在加大，另一方面，在弱市濃厚的觀望氣氛下，買房主動權(quán)進一步增長，市場正在向買方市場傾斜。

　　值得關(guān)注的是，此次深圳二手房市場的低迷情況，是在全國二手住宅均呈現(xiàn)了下跌態(tài)勢的大背景下出現(xiàn)的。

　　安居客線上數(shù)據(jù)顯示，11月全國重點監(jiān)測的67城二手房掛牌價平均為15163元每平方米，環(huán)比下降0.3%，全國二手住宅掛牌均價連續(xù)3個月下跌。

　　“因為信貸之類的因素，包括市場調(diào)控政策還在持續(xù)，從全國熱點城市看二手房市場的確是在下跌，11月份的下跌也在意料之中?！睆埓髠フf。

　　價格繼續(xù)下探

　　二手房的房價下探趨勢在其他一線城市似乎更加明顯。

　　根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，11月，北京二手住宅買賣報價指數(shù)均值為25.82%，環(huán)比下降3.39%，同比下降3.54%，超7成業(yè)主看跌，市場低迷態(tài)勢加強，觀望情緒濃厚。

　　在下半年限競房井噴供應(yīng)之后，北京二手房交易占比量明顯下滑。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手住宅整體網(wǎng)簽量僅為8879套，再次跌進單月成交萬套以內(nèi)。

　　而上海的情況亦不容樂觀。自2017年初至今，上海二手房市場便一直處于低位盤整狀態(tài)。

　　今年，二手房成交量在9月出現(xiàn)小幅回升后，10月，上海二手住宅成交11980余套，環(huán)比下降13.95%，降幅較大。至此，上海二手房指數(shù)連續(xù)11個月下行。

　　廣州在剛剛過去的11月，二手房市場成交量大幅下挫，讓利出售成為常態(tài)。根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，11月廣州市11區(qū)整體二手房網(wǎng)簽量為6931宗，環(huán)比減少15%。

　　“北京上海進入買方市場比深圳還要明顯，深圳（的二手房價格下跌）在一線城市里面還算是最小的。”張大偉表示，一線城市已經(jīng)全面進入了存量時代。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房占比一直占北京市場80%以上，而上海進入純粹的二手房市場則更早，“從2010年開始，北上廣深四個一線城市就是二手房的市場了”。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在限價之下，二手房行情是對市場更真實的反映。

　　“一手房的價格有所約束，但二手房比較自由”，地產(chǎn)金融券商分析師黃立沖表示，開發(fā)商能在一手房的備案價格做一些手腳，比如限價時候的“雙合同”現(xiàn)象等，這都使得一手房的數(shù)據(jù)出現(xiàn)失真。

　　此外，張大偉還認(rèn)為，一手房市場更多受到限價、開盤節(jié)奏的影響，而且其區(qū)域分布也不均衡。加之，對一線城市全面進入二手房市場時代的判斷，都使得二手房市場的走向更具參考價值。

　　基于存量時代的背景，又結(jié)合二手房價格對市場的真實反映情況，此次深圳二手房價格的向下趨勢，預(yù)示著未來深圳房價的走向。

　　黃立沖認(rèn)為，這輪的二手房市場下行，還與深圳的部分商業(yè)情況不佳有關(guān)，“因為企業(yè)經(jīng)營不濟，加上之前高杠桿的政策，需要一些企業(yè)抵押房產(chǎn)。商業(yè)活動衰敗，款項無法到位，這批房產(chǎn)也開始涌入市場?！?/p>

　　中國樓市是一個政策市場，張大偉認(rèn)為，“這樣下跌的趨勢肯定會持續(xù)到春節(jié)前”，但長期仍然需要結(jié)合政策的動向來看。