為集體建設(shè)用地入市掃清法律障礙，集體建設(shè)用地入市減少了中間環(huán)節(jié)，可以有效降低土地流通成本，平抑地價房價。更重要的是，可以對目前“土地財政”格局產(chǎn)生沖擊，倒逼地方政府從“土地財政”中擺脫出來，更好地建設(shè)服務(wù)型政府。

十三屆全國人大常委會第七次會議昨天對土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案進行了初次審議。修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征收為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。為了銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定后，新增一句“法律另有規(guī)定的除外”。

這是我國土地管理制度改革邁出的重要一步。兩部法律修改通過以后，現(xiàn)行城鄉(xiāng)分治的土地管理制度將出現(xiàn)重大調(diào)整，農(nóng)村集體建設(shè)用地將更便捷地按市場化途徑進入市場，農(nóng)民可以更多地分享經(jīng)濟增長和社會進步的紅利。

我國現(xiàn)行法律規(guī)定，城市土地屬于國有，土地使用按城市政府的規(guī)劃來操作，城區(qū)以外的土地屬于農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)由所有村民分享。目前，隨著城市版圖不斷擴大，進入城市規(guī)劃區(qū)的這部分集體土地必須先由國家征收轉(zhuǎn)化為國有以后才能進入市場。但是在“集轉(zhuǎn)國”過程中，由于大都未經(jīng)過市場博弈，價格都比較低廉，城市政府通過向農(nóng)村集體支付少量土地征收費后，再按市場價對土地進行“招拍掛”，政府獲得大量土地收益，農(nóng)民往往沒有得到多少利益。取消這一條規(guī)定，集體建設(shè)用地可直接參與市場交易，這部分土地的價值基本上可以由農(nóng)村集體分享，農(nóng)民可以從中獲得更多收益。

這次土地法修法的一個重要舉動，是拆除了集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有才能入市這個用地“關(guān)卡”?，F(xiàn)行土地使用的“集轉(zhuǎn)國”政策，方便了政府對土地的管理，但在長期的實際運作中，地方政府漸漸形成了“土地財政”制度，導(dǎo)致地價、房價飆漲?，F(xiàn)在，為集體建設(shè)用地入市掃清法律障礙，集體建設(shè)用地入市減少了中間環(huán)節(jié)，可以有效降低土地流通成本，平抑地價房價。更重要的是，可以對目前“土地財政”格局產(chǎn)生沖擊，倒逼地方政府從“土地財政”中擺脫出來，更好地建設(shè)服務(wù)型政府。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議在部署明年經(jīng)濟工作時，對積極財政政策提出了“加力提效”的要求，這表明面對經(jīng)濟增長穩(wěn)中有變、變中有憂的情況，適當加大基礎(chǔ)建設(shè)投資已是一個可以預(yù)期的經(jīng)濟調(diào)控政策選項，而適度加大投資的一個重要條件是適度加大土地供應(yīng)。目前，很多城市的土地資源越來越緊張，導(dǎo)致地價越來越高，對投資方的擠壓也越來越重。讓集體建設(shè)用地直接進入市場交易，可以增加土地資源供應(yīng)，活躍土地市場交易，為地方經(jīng)濟增長創(chuàng)造活力，使“加力提效”得到實際的效果。

2013年11月召開的黨的十八屆三中全會提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！爆F(xiàn)在兩部土地法提請審議，標志著這一改革將正式啟動實施。

土地制度改革牽涉面廣，需要做的前期準備工作很多，等兩部法律修正案獲得全國人大常委會通過后，還要對相關(guān)領(lǐng)域的法規(guī)、政策進行修改。農(nóng)村集體建設(shè)用地如何建立入市程序，怎樣保證入市交易中每一戶農(nóng)戶的切身利益，交易完成后如何保證投資人得到與國有土地同等的權(quán)益，交易過程中地方政府怎樣行使正確的事前事中事后監(jiān)管，這些都形成了對地方政府的“大考”。地方政府要從有利于社會經(jīng)濟發(fā)展、有利于民眾享受到改革紅利的目標出發(fā)，果斷舍棄本位利益，盡力保證這場改革順利推進。