李宇嘉：以房租抵扣個(gè)稅推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革

2019-01-07 來(lái)源：

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近日有媒體報(bào)道稱，一些租客以房租抵扣個(gè)稅時(shí)，需要房東及房屋信息，但有房東擔(dān)心提交信息后或被征稅而拒絕配合。按個(gè)人所得稅法，不動(dòng)產(chǎn)租金所得須繳納個(gè)稅，但現(xiàn)實(shí)中，由于租賃行為多為私下散租，租客不需要租賃發(fā)票，也基本享受不到以租賃備案為基礎(chǔ)的附加公共服務(wù)，導(dǎo)致租金基本未繳稅。

出租房屋須納稅，不管是簡(jiǎn)化成綜合稅率征收（納稅為租金收入的5%左右，各地有差異），還是分項(xiàng)征收（增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等合計(jì)稅率為15.5%），畢竟是從房東腰包里直接拿錢(qián)。在租房不繳稅“合理不合法”的慣性認(rèn)識(shí)下，且租金收入到底怎么繳，并無(wú)明確規(guī)定，一些房東拒絕提供信息給租客似乎在情理之中。就像不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅創(chuàng)造條件，不排除通過(guò)租賃抵扣獲得登記信息，為租房繳稅創(chuàng)造條件。

租客可能無(wú)法享受到抵扣紅利，或紅利因租金上漲而沖抵。值得注意的是，從調(diào)研情況來(lái)看，租賃機(jī)構(gòu)的房屋，租客可以公司房東的名義順利申報(bào)個(gè)稅抵扣。這是因?yàn)?，機(jī)構(gòu)租賃服務(wù)收益納稅與個(gè)人抵扣完全隔離。筆者認(rèn)為，這是壯大機(jī)構(gòu)租賃的有效舉措，也就是借助租賃抵扣，吸引更多的租客向機(jī)構(gòu)租賃房屋。進(jìn)一步，機(jī)構(gòu)租賃以其規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)、體驗(yàn)化服務(wù)，并向轄區(qū)政府申報(bào)租客在教育、醫(yī)療、就業(yè)保障等公共服務(wù)享有上的設(shè)施配置，這或許是踐行“先租后買(mǎi)”住房新制度的可行路徑。

從目前看，住建部確定的12個(gè)租賃試點(diǎn)城市，機(jī)構(gòu)租賃的滲透率還不足20%。也就是私人房東依舊是租賃供給的主體。而且，相比私人散租，機(jī)構(gòu)租賃的成本相對(duì)較高，租金有的比周圍散租房屋高出50%以上。2018年，熱點(diǎn)城市租金暴漲，監(jiān)管部門(mén)祭出打擊“炒房租”的政策，加上不斷有租賃機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、“跑路”，租賃機(jī)構(gòu)化趨勢(shì)受阻。

筆者認(rèn)為，各地應(yīng)以房租抵扣個(gè)稅和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為契機(jī)，對(duì)未擁有居住類不動(dòng)產(chǎn)的，在就業(yè)城市居住和工作一定年限（以社保繳納來(lái)確定）的人群，提供一定的租金補(bǔ)貼，鼓勵(lì)以房租抵扣個(gè)稅。如此，一方面可以利用既有的制度性基礎(chǔ)設(shè)施，例如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)、社保系統(tǒng)，從而盡量降低新設(shè)公共政策的執(zhí)行成本。同時(shí)，這也倒逼不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)、社保系統(tǒng)進(jìn)一步完善，將更多的不動(dòng)產(chǎn)和市民納入進(jìn)來(lái)。這樣，也就為不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收制度改革的“落地”創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，讓稅收更加公平有效。

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