專家:房地產(chǎn)有最后一波增量紅利 “房住不炒”是底線

2019-02-19 來源：

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近日，貝殼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在北京指出，因城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的區(qū)域人口變動(dòng)將使得中國房地產(chǎn)有最后一波增量紅利，同時(shí)“房住不炒”將是未來很長一段時(shí)間內(nèi)的政策底線。

楊現(xiàn)領(lǐng)是在參加中國發(fā)展高層論壇熱點(diǎn)前瞻沙龍期間接受記者專訪時(shí)給出了上述觀點(diǎn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期后半段，城鎮(zhèn)化率為58.5%（2017年），略高于世界平均水平（54.8%）。高城鎮(zhèn)化率一直是發(fā)達(dá)國家的典型特征，一般在80%左右，日本高達(dá)90%以上。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，中國城鎮(zhèn)化率會(huì)在2019年達(dá)到60%，2030年達(dá)到70%。

他進(jìn)一步解釋稱，城鎮(zhèn)化率翻譯過來，2018至2030年對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)人口增量超過1.9億人。2億左右的新增城鎮(zhèn)常住人口是一個(gè)巨大的增量市場?？梢哉f，2019至2030年的10年時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)關(guān)鍵時(shí)段，也是中國城鎮(zhèn)化的最后一波房地產(chǎn)增量紅利。

這新增的2億城鎮(zhèn)人口將如何流動(dòng)？楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計(jì)，由于不同的地理區(qū)位和發(fā)展基礎(chǔ)，地區(qū)發(fā)展不均衡是中國城鎮(zhèn)化的長期特征，也是最主要的特征之一。

2000至2010年，可以說是“一江春水向東流”，城市人口流動(dòng)的主方向?yàn)閺闹胁?、西部向東部城市流動(dòng)；2010至2018年的人口流向類似，還是“東邊日出西邊雨”，但東部城市人口增量有所減少，中西部城市人口有明顯的人口回流特征，人口增量分布傾向于均衡化；2019往后的10年，預(yù)計(jì)城市人口流動(dòng)將打破東西梯度格局，向區(qū)域多中心方向發(fā)展。

從政策層面來看，楊現(xiàn)領(lǐng)直言，無論今年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何寬松，房地產(chǎn)領(lǐng)域都不會(huì)出現(xiàn)方向性的寬松政策，目前所談到的因城施策、長效機(jī)制、地方試點(diǎn)等都是基于“房住不炒”的政策底線，而這個(gè)底線將維持十年甚至更長時(shí)間。

“房住不炒”如何理解？在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，有三個(gè)理解維度。

一是在住房作為個(gè)人消費(fèi)品和投資品之間的平衡上，由原來的投資性需求最大限度地往消費(fèi)品的需求上轉(zhuǎn)移，也就是回歸居住的本質(zhì)。

而回歸居住的本質(zhì)，實(shí)際上就是要求土地供應(yīng)、人的需求增量、住房需求的增量以及人口的流向之間協(xié)調(diào)發(fā)展，也就是人、房、地之間達(dá)到一個(gè)匹配關(guān)系，這一點(diǎn)極為重要。

二是從地方政府和房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)上，從之前的對(duì)土地的過度依賴，開始逐步轉(zhuǎn)向讓房地產(chǎn)回歸行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的軌道上。楊現(xiàn)領(lǐng)說：“今天我們也看到了，地方政府開始通過更多的融資取代發(fā)債等等，但是如果房地產(chǎn)還是地方政府財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長一個(gè)很重要的支柱和依賴的話，這個(gè)轉(zhuǎn)變就很難完成?！?/p>

三是從整個(gè)宏觀審慎、金融穩(wěn)定安全的角度來講，過去很長時(shí)間里，土地是金融資產(chǎn)，而現(xiàn)在要從金融資產(chǎn)的回歸到土地本身，這樣一個(gè)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變就是土地不能再作為地方政府加杠桿的一種重要方式。

“‘房住不炒’的這個(gè)底線會(huì)堅(jiān)守的，所以到今天為止，地方政府也不太可能會(huì)出現(xiàn)非常大的政策放松，這是非常明確的。”楊現(xiàn)領(lǐng)再次強(qiáng)調(diào)。

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