民事主體可以依其意愿自由訂立合同，此時法律行為的主體“名”與“實”相一致。但就借名行為而言，法律行為的名義主體是出名人，然而實際的法律效果承受方卻為借名人，由此產(chǎn)生法律行為的“名實”不符現(xiàn)象，而導致了實務的糾紛出現(xiàn)。借名買房合同中，依據(jù)當?shù)氐馁彿空?，借名人不具備購房資格或為了享受某種購房優(yōu)惠亦或是為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務等原因，雙方訂立借名合同對借名人購房資格進行借用。但值得考量的是，此種情況下合同能否約定以及約定的效力又如何，成為探討點。

司法判例

借名買房是當前社會經(jīng)濟發(fā)展下的產(chǎn)物，司法實踐中之所以存在不同的處理方式，是因為借名買房包含復雜的法律關系，涉及多方主體，不僅僅是借名人與出名人之間的借名買房、登記關系，而且包括出名人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房屋買賣合同關系，在出名人違反約定處分房屋時還可能涉及到第三人。法院在認定借名合同是否有效上，主要考量兩個方面的因素，一是當事人關于合同效力的舉證情況；二是是否存在《合同法》第52條的合同無效情形。依此，借名買房合同效力須具體問題具體探討，司法實踐中通常有以下兩種做法：

（1）一般情形下，借名買房合同有效

認定借名合同有效采納的理由主要是：雙方具備締約能力，主體適格；意思表示真實有效并無瑕疵之處；合同的內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不對社會公共利益造成影響，不違反公序良俗等。如因政策限購而訂立的借名合同，合同是否有效存在些許爭議。認定其有效的主要理由是，限購政策為調(diào)控政策，并不屬于法律行政法規(guī)的范疇，更不屬于效力性強制性規(guī)定，違反并不會導致無效。認定無效主要是從違反限購政策可能存在違反社會公共利益的角度論證。通常情況下，筆者認為應認可其效力，限購政策為調(diào)控政策，其主要是著眼于宏觀的調(diào)控總量，借名買房只是具體將調(diào)控對象由“借名人”轉(zhuǎn)至“出名人”，實質(zhì)上并不會導致政策調(diào)控的總量變化，影響國家或者社會公共利益的實現(xiàn)。

（2）嚴重規(guī)避法律、政策的借名買房合同無效

若當事人訂立借名合同目的在于惡意規(guī)避法律，破壞國家房地產(chǎn)政策，以達到其非法的目的，可援引《合同法》第52條以合法形式掩蓋非法目的認定其無效。例如實際購買人為將自己的貪污所得、受賄所得等非法收入轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄊ杖?，與他人簽訂借名買房合同，予以變相合法化，此時已經(jīng)超出民事的范疇，且觸犯刑法，此時應認定合同無效。除此之外，認定無效的理由還有依據(jù)《合同法》第52條第4項的損害社會公共利益認定無效。如借名購買經(jīng)濟適用房，雖違反的經(jīng)濟適用房的規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，但是其宗旨是幫助低收入家庭解決住房之困難而出臺的政策，因而嚴格規(guī)定其購買條件以防止真正困難之人得不到救助，從這個角度而來，借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房因違背社會公共利益而導致合同無效。

下文從一則案例來具體分析借名買房涉及經(jīng)濟適用房時合同效力問題：

案情簡介

2006年12月25日，原告王某作為買受人與出賣人北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》一份，約定由原告王某購買出賣人開發(fā)的位于北京市某區(qū)某號樓某層某單元某號房屋一套。合同簽訂后，被告胡某支付了該房屋的購房款及相關稅費并支付原告王某5萬元轉(zhuǎn)讓費。原被告雙方簽訂書面協(xié)議一份，載明：“本人王某把經(jīng)濟適用房自愿轉(zhuǎn)給胡某，由胡某付全部房款，如與房有關之事，本人有義務提供一切手續(xù)。立字為正，永不反悔。立字人：王某，交款人：胡某?！绷硗?，該訴爭房屋于2008年10月23日取得房屋產(chǎn)權證書，房屋性質(zhì)為經(jīng)濟適用房，登記所有權人為原告王某。后雙方因該協(xié)議效力發(fā)生糾紛訴至法院，王某認為該協(xié)議違反相關法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。庭審中查明，訴爭房屋交付后，胡某對房屋進行了裝修并一直居住至今。

法院觀點

經(jīng)濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。經(jīng)濟適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權。因此已購經(jīng)濟適用房的買賣應遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某與胡某簽訂的協(xié)議書因違反關于購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規(guī)定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協(xié)議為無效合同。

案件分析

（1）法律關系分析

此類案例中包含著兩個合同，一是內(nèi)部借名人與出名人簽訂的借名合同，即王某與胡某之間簽訂的書面協(xié)議；二是外部合同為出名人與出賣人簽訂的房屋買賣合同，即王某與北京某房企簽訂的《北京市商品房預售合同》。

（2）合同的效力問題

王某與北京某房企簽訂的預售合同購買的是經(jīng)濟適用房，需要適用國家關于經(jīng)濟適用房的相關法律規(guī)定，而胡某既然選擇王某作為其名義上簽訂合同的主體，顯然是符合夠買經(jīng)濟適用房資質(zhì)的，為適格主體，因此這個合同是合法有效的。問題就在于王某與胡某所簽訂的協(xié)議是否因違反《合同法》第52條規(guī)定而認定無效？

《合同法》第52條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。很顯然，王某與胡某是自愿訂立合同，并不存在欺詐脅迫的情形，因此不符合第一項的規(guī)定。關于第二項惡意串通損害國家，集體或第三人利益，惡意串通通常是指雙方通謀的意思表示，而且該意思表示并非當事人真實的意思表示。而借名買房合同中，借名人與出名人達成借名登記經(jīng)濟適用房是當事人真實的意思表示，并不存在惡意串通損害其他人利益的情形，因此不能依據(jù)此條認定合同無效。第三項以合法形式掩蓋非法目的，此處的非法目的應界定為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且為效力性強制規(guī)定。經(jīng)濟適用房的相關政策在效力層級上一般為部門規(guī)章，其本身不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，更不會涉及違反其效力性強制規(guī)定的可能，因此不能據(jù)此認定借名合同為無效合同。同理，第五項違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定也不能作為其無效依據(jù)。從第四項違反社會公共利益出發(fā)，借名夠買經(jīng)濟適用房的行為確實損害社會的公共利益，理由如下：經(jīng)濟適用房本身就是政府為解決低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，目的在于改善民生故而嚴格限制購買轉(zhuǎn)讓條件。然借名購買經(jīng)濟適用房會破壞國家對其的監(jiān)管秩序，一定程度上而言侵害了低收入群體家庭平等獲得房屋的權利，也導致了國家的土地及房產(chǎn)稅等的流逝，違背政策設立的初衷，構成對社會公共利益的違反，故而應認定無效。

綜上，借名買房合同涉及經(jīng)濟適用房的，根據(jù)上述分析往往法院會認定其違反《合同法》第52條第4項的規(guī)定而認定為無效。但須注意的是，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條規(guī)定給予了變動空間，經(jīng)濟適用房的登記名義人可以在住房滿5年后可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房，此時合同部分無效，該借名購房合同無效，但不影響雙方將來所有權轉(zhuǎn)讓約定條款的效力。

（3）合同無效之后的法律后果

根據(jù)相關法律規(guī)定，合同被認定為無效后，雙方應返還財產(chǎn)、不能返還或沒必要返還的要折價補償、有過錯的要賠償損失。借名買房合同無效后，法院直接確認名義登記人為涉訴房屋產(chǎn)權人，若因名義登記人的過錯給實際購買人造成損失的，名義登記人需要承擔損害賠償責任，而且實際購買人可以要求名義登記人返還不當?shù)美靡詮浹a自己的購房損失；若名義登記人不愿意獲得涉訴房屋產(chǎn)權或者存在嚴重過錯的，所購房屋需要返還開發(fā)商或者房屋出賣人，開發(fā)商或出賣人需要返還價款及利息，之后，開發(fā)商或出賣人可以再次將涉訴房屋出售給符合資格的對象，并且不會對開發(fā)商或出賣人的交易安全產(chǎn)生威脅，有利于實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的合理分配。

綜上，借名買房合同通常情況下是有效的，只要符合借名人與出名人真實的意思表示，且不存在屬于《合同法》第52條的無效情形。但若借名買房嚴重規(guī)避法律、房地產(chǎn)政策時（如違反經(jīng)濟適用房等政策性保障住房），且符合《合同法》第52條第4項違反社會公共利益時，合同無效。

附注:

1.《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。

購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。

上述規(guī)定應在經(jīng)濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。

2.《經(jīng)濟適用住房管理辦法》

第43條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經(jīng)濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關規(guī)定追究責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任?！?/p>

3.北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》

第16條 借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

4.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》

第4條 合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。

5.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》

第14條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。