由中駿天峰發(fā)起、萬科翡翠長安跟投、合景中心助威，北京三大房企的一次聯(lián)手營銷，讓門頭溝這個(gè)曾借城市更新經(jīng)歷過大熱的區(qū)域，再度回歸到臺前。經(jīng)歷了曾經(jīng)的大火之后，門頭溝區(qū)域目前怎樣？什么樣的客群能夠在這里找到適合自己的項(xiàng)目？區(qū)域亟待解決的問題有哪些？本期嚴(yán)肅買房報(bào)告帶您探訪門頭溝新城片區(qū)。

　　供應(yīng)轉(zhuǎn)向多樣化

　　本輪營銷發(fā)起的首個(gè)項(xiàng)目來自萬科旗下的翡翠長安，其屬于比較典型的“門頭溝市場”項(xiàng)目，項(xiàng)目位于長安街西延線與西六環(huán)交匯處西約1.2公里，處于政府規(guī)劃西長安新城東側(cè)板塊核心位置。

　　“目前住宅部分除了10#樓之外，其他樓層已全部售罄。”翡翠長安項(xiàng)目銷售人員告訴記者，10#樓僅剩168平方米大三居戶型可供選擇，均價(jià)在6.2萬元/平方米，因?yàn)槭墙诓砰_始賣，還剩余80套左右的存貨。

　　據(jù)銷售人員介紹，翡翠長安共有12棟住宅樓，共計(jì)656套房源，皆以大戶型為主，每棟樓2個(gè)單元，兩梯兩戶，樓層為17-25層，精裝修交付。自2016年開盤至今，一半樓層已交付入住，剩余部分也將陸續(xù)交付，10#樓是最后一棟樓，明年5月底交付后，整個(gè)項(xiàng)目正式封盤。

　　“目前來看，區(qū)域項(xiàng)目購房者多為改善型客群，大部分是海淀、豐臺等地已有住宅的用戶，首套置業(yè)鮮少選擇該區(qū)域?！变N售人員坦言，受區(qū)域和原土地供應(yīng)總量影響，門頭溝新城純商品房大多為改善類的大戶型，客群選擇方面更偏向于二次置業(yè)的改善家庭，雖然總價(jià)摸高至千萬，但88%的得房率，5元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)，28萬元左右的車位價(jià)格，和同類房源相比已屬經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。且翡翠長安項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)很高，萬科建管一體的物業(yè)，后續(xù)服務(wù)業(yè)有保證。

　　相比翡翠長安，2公里外的中駿·長安世界城·天峰似乎更適合首次置業(yè)的剛需族。“聽說這個(gè)項(xiàng)目有小戶型，而且還挨著地鐵，所以第一時(shí)間過來看看。”一大早就過來了解情況的劉欣（化名）對該項(xiàng)目期待值很高。

　　7月21日，中駿·長安世界城·天峰位于石景山金融街長安中心的售樓處正式開放。當(dāng)天一大早，眾多意向客群紛沓而至，現(xiàn)場一片人聲鼎沸的景象。劉欣告訴北京商報(bào)記者，自己目前租住在海淀區(qū)，手里有了積蓄，就起了買房的念頭，選擇在門頭溝安家落戶也是經(jīng)過深思熟慮的。但之前去看的項(xiàng)目戶型面積都太大，所以這次聽說有符合自己標(biāo)準(zhǔn)的，就早早過來排個(gè)號。

　　面積小、總價(jià)低，自建8萬平方米的商業(yè)區(qū)，以及未來擁有13條線路的公交樞紐站，是該項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。中駿·長安世界城·天峰銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目住宅部分只開一期，共有房源400套，今年8月底正式開盤，當(dāng)前還處于認(rèn)籌階段，價(jià)格尚不明確。項(xiàng)目主力戶型為89平方米的三室兩廳一衛(wèi)和113平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，精裝修交付。

　　限競房分流

　　無論是剛需還是剛改，均能在這一區(qū)域內(nèi)找到適合的項(xiàng)目，但市場溫度還并未達(dá)到當(dāng)初鼎盛時(shí)的火爆。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，2015年，門頭溝開始發(fā)展門頭溝新城，當(dāng)時(shí)北京樓市已經(jīng)開始逐漸進(jìn)入改善時(shí)代，相應(yīng)的地價(jià)和房價(jià)也開始新一輪的上漲。因此，從規(guī)劃之初，門頭溝新城就明確了“高端”定位，旨在提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，面向改善型客群，以及相對較高的房價(jià)水平。高定價(jià)、高品質(zhì)一度讓區(qū)域地緣用戶無法“消化”，該區(qū)域用戶大多來自海淀、豐臺和石景山等地區(qū)。

　　隨著北京限競房的大量上市，對門頭溝客群形成一定影響。目前海淀有單價(jià)和總價(jià)都相對較低的限競房，豐臺的三環(huán)、四環(huán)周邊也有位置更好的居住產(chǎn)品上市，對于門頭溝依賴外部客群消化來說，形成了攔截和分流。去年到今年，門頭溝整體成交情況并不特別樂觀。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，庫存的問題不是門頭溝一個(gè)區(qū)面臨的問題。過去三年，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競房地塊高達(dá)92宗，總計(jì)約5000億元貨值。

　　區(qū)域配套仍有上升空間

　　值得一提的是，在當(dāng)日看盤現(xiàn)場，多位購房者均提到了“區(qū)域設(shè)施配套仍存差距”的話題。

　　在郭毅看來，背靠石景山、中關(guān)村及金融街等三大商務(wù)中心區(qū)，門頭溝目前不缺乏高端用戶的基礎(chǔ)。但針對這部分置業(yè)客群，門頭溝還需進(jìn)一步加強(qiáng)配套提升，以及引進(jìn)一些城市優(yōu)質(zhì)資源。

　　從區(qū)位配套來看，規(guī)劃中的R1號線，是平行于1號線和6號線的又一條貫穿東西的地鐵線，將于2023年完工通車，未來可直接抵達(dá)五棵松、金融街、王府井、國貿(mào)、傳媒大學(xué)等繁華區(qū)域。已建成通車的地鐵S1號線，從蘋果園到石門營只需20分鐘，與地鐵1號線和6號線無縫接駁。此外，區(qū)域周邊商業(yè)配套目前也在緊鑼密鼓地?cái)U(kuò)建當(dāng)中。教育方面，北京景山學(xué)校、北京八中兩所蜚聲國內(nèi)的名校引入門頭溝后，12年完整教育補(bǔ)足了門頭溝優(yōu)質(zhì)教育的一環(huán)。