7月，東莞樓市進入今年的下半場，除了剛需洋房產(chǎn)品陸續(xù)入市外，豪宅別墅也紛紛亮相。與此同時，為回籠資金，房企將加快推貨步伐，定價回歸理性以吸引購買力的釋放。

預計下半年將有62個樓盤推出新品，快速回籠資金將成為下半年樓市營銷的主要內(nèi)容。

別墅豪宅紛紛亮相

上周六，位于中堂的卓越金茂·淺水灣143平方米純雙拼江邊別墅樣板房開放，吸引了不少來自本市及廣州的購房者。該別墅產(chǎn)品三面采光，與當下市場主流的小別墅相比，視野更開闊，且前院、后院、側(cè)院三院合一，庭院面積更大，擁有更多的活動空間，因此受到購房者的關(guān)注。

進入7月，東莞多個樓盤的別墅產(chǎn)品陸續(xù)亮相。在水鄉(xiāng)新城片區(qū)，位于麻涌的云城投臻園別墅進行價格備案，首次備案價約為1.9萬~2.3萬元/平方米，毛坯別墅定價比當?shù)鼐b修洋房的備案價高2000元~5000元/平方米。

在東莞中心城區(qū)，也少有地出現(xiàn)幾個住宅價格備案情況。記者從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站看到，其中備案價格最高的是鼎峰源著，其別墅面積大，因而總價高，備案價格約為3.5萬~3.9萬元/平方米，總價高達2000萬元以上。東城萬科中天城市花園二期的別墅備案均價為2.6萬元/平方米，總價約770萬元。南城萬科首鑄翡翠東望別墅、洋房備案均價約2.8萬元/平方米，總價約為300萬~400萬元。

東南臨深片區(qū)塘廈鎮(zhèn)的僑信云起也為其144~216平方米的別墅產(chǎn)品申請了價格備案，備案均價為3.43萬元/平方米，總價在500萬~750萬元之間。

從備案價格來看，當下別墅產(chǎn)品總價最高的樓盤位于中心城區(qū)，而價格相對較低的是水鄉(xiāng)片區(qū)等中心城區(qū)的周邊鎮(zhèn)。

松山湖片區(qū)洋房定價較高

7月有不少鎮(zhèn)街也有普通洋房進行價格備案。目前東莞樓盤定價兩極分化嚴重，不同區(qū)域樓盤定價不一樣，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和水鄉(xiāng)新城片區(qū)洋房定價仍然相對較低，松山湖片區(qū)樓盤定價則相對較高。

記者從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站看到，位于中堂的卓越金茂·淺水灣89~114平方米的三房四房洋房產(chǎn)品進行首次價格備案，備案均價約1.64萬元/平方米；東坑的金地卓越松湖悅灣上周備案了80套洋房，主力戶型為90~110平方米的三房四房，備案均價約1.72萬元/平方米；位于常平的金田花園花域推出142套66~110平方米的一至三房洋房，備案均價為1.27萬元/平方米，為上周價格備案樓盤中最低的價格。

位于松山湖片區(qū)的樓盤則定價較高。如由碧桂園、華潤、萬科、保利、金地五大開發(fā)商聯(lián)合打造、位于松山湖片區(qū)的松湖悅府合計推出145套98~123平方米的三房、四房產(chǎn)品，備案均價約2.51萬元/平方米。

不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周東莞共有6個項目、701套新房完成了首次價格備案，其中位于麻涌、中堂、東坑的新盤備案均價在1.8萬元/平方米以下，價格處于相對較低水平。

東南臨深片區(qū)等是重點加推區(qū)域

進入下半年，企業(yè)融資收緊預期加強，為提高項目資金周轉(zhuǎn)速度，房企將繼續(xù)沖刺業(yè)績回流資金，預計下半年東莞房企推貨速度將加快。

優(yōu)房超·瑞城搜的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預計下半年東莞一手住宅潛在供應量約為381萬平方米。截至6月底，在售庫存492萬平方米，預計2019年的總可售庫存量達873萬平方米。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，東莞市商品房開工量與去年同期相比有所增加，但仍處于近9年來的較低水平。這主要是受近兩年土地供應萎縮，房企拿地不足的影響，以至于今年上半年新開工量有限。近期土地市場有所升溫，預計下半年開工節(jié)奏或有所加快。特別是近兩年來，在莞拿地房企以品牌房企為主，其資金較為充裕，開發(fā)周期較短，地塊項目將陸續(xù)進入開工及入市狀態(tài)。

據(jù)了解，今年上半年共有27個純新項目動工，主要分布在臨深、濱海等片區(qū)，其中麻涌、松山湖、寮步皆有3個新項目開工；臨深片區(qū)的多個項目近期已扎堆入市，濱海、水鄉(xiāng)、城區(qū)下半年潛在貨量也有望加大。

優(yōu)房超·瑞城搜的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，下半年預計共有62個樓盤有新品加推，松山湖、東南臨深片區(qū)將是重點加推區(qū)域。

■ 市場分析

定價合理撬動市場購買力

今年上半年，東南臨深片區(qū)表現(xiàn)亮眼。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，上半年東莞住宅供應以東南臨深片區(qū)為主戰(zhàn)場，供應量約49萬平方米。城區(qū)、濱海、松山湖片區(qū)供應量相當，在37萬~38萬平方米之間。水鄉(xiāng)新城片區(qū)供應量依然有限。

受到供應量的影響，上半年東莞住宅成交以城區(qū)片區(qū)為主力，主要是單盤的撬動，特別是位于高埗的萬科第五城開盤時以1.6萬元/平方米推貨，性價比高，成為城區(qū)白領(lǐng)購房熱選樓盤。此外，塘廈、沙田、虎門等區(qū)域同樣由于新盤入市，定價合理撬動市場。尤其是塘廈多個樓盤入市支撐，在鎮(zhèn)街當中供需獨領(lǐng)風騷。

對此，優(yōu)房超·瑞城搜分析認為，從整體市場來看，外來房企在市場競爭中依然占絕對優(yōu)勢，洋房產(chǎn)品中，萬科第五城比較暢銷。塘廈也有星河時代、御城花園等個盤表現(xiàn)搶眼，主要在于價格取勝，以合理的定價或低于市場價格撬動市場購買力。

購房者以本地客戶為主

2017年，深圳客撤離東莞市場；2018年，深圳客小幅回歸東莞，占比增加；2019年，深圳客在東莞樓市中占比仍然較少，東莞樓市以本地客為主。

受到東莞本地客對價格敏感度偏高的影響，今年上半年東莞新項目開盤呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)，定價過高樓盤去化率低，定價合理樓盤去化率較高。整體來看，今年上半年純新盤開盤去化率低于往年同期。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年多個純新項目開盤，去化率低于往年同期，且兩極分化嚴重，不少樓盤開盤去化率僅五六成。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，目前東莞項目開盤去化以本地客為主，除了當?shù)劓?zhèn)街購房者外，主要是來自于周邊鎮(zhèn)街購買力外溢，當下市場大部分樓盤開盤現(xiàn)場已經(jīng)較少有深圳客出現(xiàn)。

記者發(fā)現(xiàn)，從定價來看，上半年不少東南臨深片區(qū)樓盤定價在2萬元/平方米以下，反而是中心城區(qū)樓盤定價在2.5萬元/平方米以上，中心城區(qū)重新回歸一線價格區(qū)域，東南臨深片區(qū)樓盤則因潛在供應量大、限購政策持續(xù)、深圳客撤退等因素影響，定價回歸理性。

優(yōu)房超·瑞城搜分析認為，當下購房者變得越來越理性，客戶開始“隱藏”起來，觀望態(tài)度嚴重，項目走貨乏力，開盤項目去貨率與去年同期相比差強人意。

加快資金回籠將是行業(yè)主流

今年上半年，東莞一手房市場成交平淡，特別是進入5月、6月，市場觀望氛圍日益嚴重，這對下半年房企回籠資金造成壓力。預計下半年房企將會加大推貨力度，調(diào)整價格以回籠資金。

從區(qū)域分布來看，今年下半年松山湖片區(qū)依然是住宅新品加推的熱門區(qū)域，而城區(qū)及水鄉(xiāng)片區(qū)住宅供應量將有所放緩。從在售存量來看，塘廈、沙田、虎門住宅在售存量排名前三，存量面積皆超過30萬平方米。下半年預推貨量仍然主要集中在虎門、寮步、塘廈和沙田等區(qū)域，新增供應量皆超過20萬平方米；總可售量塘廈、沙田、虎門排名前三，總可售貨量皆超過50萬平方米。