在上半年寬松融資環(huán)境中走出一波“小陽春”的樓市，正被多渠道送下“退燒藥”。

　　繼5月17日銀保監(jiān)會23號文重申嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)融資后，銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題；而后，7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規(guī)范；7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　除信托和債券外，房企融資的另一重要渠道銀行貸款，更是監(jiān)管一直以來的嚴(yán)盯對象。新京報記者根據(jù)銀保監(jiān)會官網(wǎng)披露的行政處罰信息不完全梳理，本周內(nèi)又有兩家銀行因涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)違規(guī)收到罰單，而5月以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)共公示了38張涉房罰單，涉及銀行約30家，覆蓋國有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社等，罰單總額超2000萬元。

　　浦發(fā)、溫州銀行涉房等多業(yè)務(wù)違規(guī)被罰最重

　　7月22日，云南銀保監(jiān)局公示了四張罰單，其中兩張罰單事由指向銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)。一是工行云南省分行因“個人消費貸款違規(guī)流入房市、股市、購買理財產(chǎn)品”被罰25萬元，一是浦發(fā)銀行昆明分行因“個人消費貸款流入房市、股市”等六事由被罰沒277.296萬元。作出處罰決定的日期均是6月26日。

　　新京報記者據(jù)銀保監(jiān)會官網(wǎng)披露的行政處罰信息不完全梳理，從5月1日至7月24日，各地銀監(jiān)局和銀監(jiān)分局共公示了38張涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的罰單，主要違法違規(guī)事實包括向資本金不足的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時貸前調(diào)查不盡職，消費貸、個人抵押貸違規(guī)流入房市，住房按揭貸款管理不規(guī)范，貸款“三查”不到位導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等。

　　其中，既有個人業(yè)務(wù)，也有對公業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對新京報記者表示，違規(guī)事由有的是程序違規(guī)，有的是資金用途違規(guī)，不過都是銀行向房地產(chǎn)違規(guī)輸送資金的行為。

　　“違規(guī)發(fā)放購房貸款、給企業(yè)提供資金拿地等，本身風(fēng)險比較大，盲目發(fā)放的話容易使得樓盤風(fēng)險變?yōu)殂y行風(fēng)險?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進稱。

　　近三個月來，收到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)罰單的銀行近30家，包括六大國有銀行，浦發(fā)、光大、平安、興業(yè)、浙商、招商等股份制銀行，寧波銀行、上海銀行、南京銀行等地方行，以及綏江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、富蘊縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社等。

　　上述罰單總額超過2000萬元，明確因涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)開出的罰單達1300萬元。其中，浦發(fā)兩分行、溫州銀行均有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)觸“紅線”，多項并罰，領(lǐng)到罰單總額均超過300萬元。工行有三地分行領(lǐng)到罰單，分別是云南省分行、寧波市分行和大連市分行。

　　寧波銀保監(jiān)局7月5日一口氣公布了11張涉房業(yè)務(wù)罰單。其中，寧波銀行因“違反信貸政策、違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”等事由共被處罰270萬元，并被責(zé)令對相關(guān)直接責(zé)任人給予紀(jì)律處分。工、農(nóng)、建三大國有行的寧波市分行，及興業(yè)、廣發(fā)、光大、浦發(fā)、上海銀行等行的寧波分行均因“住房按揭貸款管理不規(guī)范”，收到20萬-50萬元不等罰單，多位相關(guān)負(fù)責(zé)人被警告或罰款5萬元。浙商銀行寧波分行因“房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎”被罰50萬元。

　　監(jiān)管密集“發(fā)聲”規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)

　　隨著近年銀保監(jiān)會罰單披露透明化，涉房處罰并不鮮見，早已是監(jiān)管打擊違規(guī)行為的常規(guī)化手段。從近三個月看，比罰單透露出更強約束信號的，是多部門密集下發(fā)的文件和公開表態(tài)。

　　5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（23號文），強調(diào)信托公司不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資。

　　來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月房企海外融資計劃井噴，上旬中就有超過10家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過百億美元的融資計劃。這一融資渠道也很快被約束。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　除了兩份重磅文件給房企信托、債券融資渠道套上“緊箍咒”外，6月13日，郭樹清在陸家嘴論壇上致辭時表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。郭樹清稱，近年我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

　　7月初，新京報記者從多家信托公司處了解到，銀保監(jiān)會和多地銀保監(jiān)局對信托公司展開了窗口指導(dǎo)，要求差異化收緊地產(chǎn)項目。

　　在一系列發(fā)聲之前，上半年房企享受了一陣較為寬松的融資環(huán)境，亦帶動了樓市熱度。據(jù)央行公布的2019年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年人民幣貸款增加9.67萬億元，同比多增6440億元。住戶部門貸款中，被認(rèn)為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加2.75萬億元，對比2018年上半年住戶部門中長期貸款2.5萬億元的增量，多增了0.25萬億，漲幅為10%。

　　張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場走勢看，2019年明顯在3-4月出現(xiàn)了一個“小陽春”，一月份降準(zhǔn)下，信貸整體額度相對寬松，房貸增量增加，房貸利率下調(diào)，市場成交相對活躍。5-6月信貸基本平穩(wěn)，增幅放緩，對房地產(chǎn)的推動減弱，市場出現(xiàn)了“小陽春”退燒現(xiàn)象。

　　大額融資將收緊，信托公司加大收緊力度

　　監(jiān)管的信號已十分明顯。郭樹清在陸家嘴論壇上還表示，歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。

　　信托公司是對這輪調(diào)控感受最直接的機構(gòu)之一。一家位于中部的信托公司的內(nèi)部人士表示，往年也有對地產(chǎn)信托的窗口指導(dǎo)，相比之下，今年的力度也不算小，部分沒有收到指導(dǎo)或要求不那么嚴(yán)的公司都加大了收緊力度。

　　此前多位信托公司人士對新京報記者表示，7月初監(jiān)管窗口指導(dǎo)釋放的警示意味很強，今年上半年房地產(chǎn)信托整體增速過快，有公司地產(chǎn)項目爆雷，無論是否被窗口指導(dǎo)，相應(yīng)發(fā)行量較大的公司都會收斂一些，嚴(yán)控新增規(guī)模和速度。

　　記者之前了解到，在7月第一周銀保監(jiān)會約談多家近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司后，多家信托公司或?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行余額管控，或延后項目推出，或加強了項目事前審查。

　　另一位接近信托業(yè)的人士告訴新京報記者，房企對外部融資的依賴度普遍不低，比如一個項目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認(rèn)為，這一輪調(diào)控給的維穩(wěn)信號很足，可能會逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。

　　來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，月內(nèi)房企融資計劃已經(jīng)接近1800億元，繼續(xù)維持在4月來每月2000億以上的高位。

　　記者在公開披露的房地產(chǎn)項目介紹中看到，相當(dāng)一部分比例的項目融資方是佳兆業(yè)、恒大這樣的知名地產(chǎn)公司，也有一些地方房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立時間僅在兩年甚至更短，個別公司的開發(fā)資質(zhì)為“暫定三級”。

　　滾動融資的背后是房企的“續(xù)血”需求。張大偉介紹，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

　　從融資成本看，大部分集中在4%-8%，整體資金成本相比之前幾個月小幅上行。不過美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經(jīng)高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%?！胺科蠖荚谔崆叭谫Y，避免后續(xù)政策繼續(xù)收緊?！睆埓髠フf。

　　他分析稱，最近房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面的多重管制與收緊，在信托有監(jiān)管加強預(yù)期下，海外美元債也開始強監(jiān)管，但整體看政策都不是一刀切暫停，是加強監(jiān)管，對于正常融資沒有影響，但大額融資開始將會明顯收緊。預(yù)計2019年三季度大量房企大額融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。

　　相比信托，記者詢問的多家銀行網(wǎng)點員工表示，當(dāng)前對涉房業(yè)務(wù)收緊感受不算明顯。一家股份制銀行個人條線業(yè)務(wù)部員工稱，該網(wǎng)點按揭貸款和經(jīng)營貸業(yè)務(wù)都有一定規(guī)模，審核力度一直很嚴(yán)，近期也沒有進一步收緊授信額度或利率調(diào)整。另一家國有銀行個貸業(yè)務(wù)部人士表示，該行個人消費貸從兩年多前就明確了額度不能超過30萬元，實際授信額度很少有能達到上限的，因為審批十分審慎。