一些房企已被資金扼住了咽喉，誰還在活躍在土地市場(chǎng)上？

??伴隨著融資渠道被全面收緊，開發(fā)商拿地的態(tài)度逐漸發(fā)生變化，尤其6月份以來，活躍在土地市場(chǎng)上的民營(yíng)房企越來越少，而擁有融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企和央企漸成拿地主角。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-7月，碧桂園累計(jì)拿地1086億元，占據(jù)拿地榜榜首，萬科以總額1030億元占據(jù)榜單第二位，融創(chuàng)拿地總額達(dá)685億元排行第三。

??單看融資轉(zhuǎn)折明顯的7月，全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10中，有5宗由國(guó)（央）企競(jìng)得。

??龍頭房企和國(guó)（央）企展現(xiàn)出的融資優(yōu)勢(shì)，使其有資本逆周期拿地。6月，招商蛇口發(fā)行的公司債利率3.75%，7月中海發(fā)行的10年期美元債利率3.45%，而同期泰禾發(fā)行的4億美元債年息達(dá)15%。

??龍頭房企和國(guó)企逆周期沖刺

??近兩年來，最熱的土地市場(chǎng)是杭州。7月份，全國(guó)總價(jià)最高的地塊也是出于杭州。

??7月30日，杭州上城區(qū)、余杭區(qū)共2宗地入市，其中上城區(qū)望江地塊，在11輪報(bào)價(jià)后，由被新世界以總價(jià)97.92億元競(jìng)得。這是最新的全國(guó)總價(jià)地王。

??在此前4日，俊發(fā)以91.97億底價(jià)斬獲昆明官渡區(qū)新螺螄灣，共計(jì)789.4畝，計(jì)劃開發(fā)成一個(gè)超級(jí)大盤，不過此交易中共包含11宗地，若以單宗計(jì)算，俊發(fā)將榜上無名。

??7月15日，中海地產(chǎn)以79.4億元拿下北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村地塊，溢價(jià)率18.79%，樓面價(jià)3.66萬元/平方米，這是今年至今，北京的總價(jià)地王。

??再往下溯，中國(guó)金茂以52億元的總價(jià)，拿下南京秦淮區(qū)紅花街道南部新城應(yīng)天東街北側(cè)地塊。

??緊隨金茂之后的，是44億拿下杭州錢塘地塊的綠城、43億拿下杭州世紀(jì)城地塊的濱江集團(tuán)、40億元拿下廣州增城項(xiàng)目的萬科、40億拿下寧波海曙區(qū)地塊的雅戈?duì)枴?0億拿下蘇州相城區(qū)項(xiàng)目的地方國(guó)企蘇州市相城交建、38億拿下南京浦口區(qū)地塊的雅居樂、37億拿下南京棲霞區(qū)燕子磯的華僑城。

??不計(jì)算俊發(fā)在內(nèi)，上述10宗地中，有5宗為國(guó)企獲得，占TOP10拿地總額的49.3％，其中包括中海、金茂等央企，也有蘇州市相城交建這樣的地方國(guó)企。

??若綜合今年1-7月數(shù)據(jù)，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)得，碧桂園、萬科、融創(chuàng)的拿地金額占據(jù)榜單前三位。

??其中，碧桂園累計(jì)拿地1086億元，萬科保持拿地優(yōu)勢(shì)，以總額1030億元占據(jù)榜單第二位，融創(chuàng)拿地總額達(dá)685億元。

??中海、保利、新城控股、龍湖、華潤(rùn)、綠地、金地皆榜上有名。

??總體而言，TOP10企業(yè)1-7月拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯。排名第十的金地，拿地金額為407億元，它代表著TOP10的拿地門檻。

??無論是從1-7月的拿地總金額，還是7月單月的總價(jià)TOP10地塊維度來看，沖在前列的主要為銷售排名靠前的龍頭房企和國(guó)（央）企。

??行業(yè)普遍認(rèn)為，拿地對(duì)資金的占用規(guī)模較大，考驗(yàn)房企的資金實(shí)力和營(yíng)運(yùn)能力，資金實(shí)力決定房企能否吃下項(xiàng)目，營(yíng)運(yùn)能力關(guān)系到后期的利潤(rùn)空間。

??土地市場(chǎng)上的關(guān)鍵先生

??就如決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素是地段、地段，還是地段一樣，決定房企在土地市場(chǎng)活躍度的要素是資金、資金、資金。

??一季度時(shí)，房企有過松一口氣的時(shí)刻，開發(fā)貸利率明顯下降，針對(duì)C端購房者的個(gè)貸利率也同步下調(diào)，然后信貸寬松好景不長(zhǎng)。

??先是5月份的“23號(hào)文”發(fā)布，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)給房企輸血，緊接著，7月12日《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》發(fā)布，對(duì)房企海外融資作出限制。

??如何拿地便宜的錢，是企業(yè)永遠(yuǎn)的煩惱，只是當(dāng)下對(duì)房企而言，這種煩惱已成為緊箍咒。中海、華潤(rùn)置地、保利等房企能活躍在土地市場(chǎng)前線，與其融資優(yōu)勢(shì)和資金實(shí)力密切相關(guān)。而融資成本高企的房企，縱使再有規(guī)?？是?，也是心有余力不足。

??譬如，華潤(rùn)置地就在蘭州、大連、成都、貴陽、哈爾濱、上海、 長(zhǎng)春等多個(gè)城市競(jìng)得了總價(jià)排名前五的地塊，數(shù)量達(dá)十?dāng)?shù)宗。

??華潤(rùn)置地近日公布的多宗借貸協(xié)議均無披露利率水平，但其于今年2月底發(fā)起的中票3億美元的5年期融資，利率只要3.75厘，5億美元的10年期融資，利率只要4.125厘，可見華潤(rùn)置地的融資成本遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

??據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，今年6月，行業(yè)平均融資利率介入7-8%之間。

??而同期，融資成本最低的是招商蛇口公開發(fā)行的公司債，規(guī)模達(dá)35億元，票面利率僅3.75%；其次是金茂附屬公司發(fā)行的5年期、2.5億美元有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，票面利率4%；而同是6月，中南建在境外發(fā)行的一筆總額為4億美元的高級(jí)無抵押定息債券，票面利率就高達(dá)10.88%。

??到7月，資金面更加嚴(yán)峻，市場(chǎng)上，利率最高的一筆融資，已達(dá)15%，遠(yuǎn)高于6月的10.88%

??正如華潤(rùn)置地，央企出身的中海，能不費(fèi)勁地拿下北京豐臺(tái)那個(gè)總價(jià)地王，也有賴于資金支持。7月8日，中海在香港設(shè)立境外中期票據(jù)計(jì)劃，10年期美元債票息低至3.45%，創(chuàng)債券發(fā)行利息成本最低紀(jì)錄。

??同策研究院研究員陳朦朦表示，當(dāng)下房企市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限，甚至越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。

??從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企繼續(xù)堅(jiān)持廣布局的策略，足跡遍布各大城市群，而中小房企則集中于其深耕區(qū)域發(fā)展。

??對(duì)此，近日房多多市場(chǎng)研究總監(jiān)張鍵在2019年全國(guó)樓市半年報(bào)發(fā)布會(huì)上對(duì)記者表示，全國(guó)化布局，可以幫助抹平區(qū)域的波動(dòng)，隨著融資收緊，大房企全國(guó)布局放緩，區(qū)域性房企重獲增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)區(qū)域性的千億房企。

??張鍵說，“每一個(gè)新周期，必然有人退出，有人崛起?！倍恋卮嬖诿總€(gè)周期中。