8月7日消息，由觀點地產(chǎn)機構(gòu)主辦的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”于8月6日-9日在海南（樓盤）舉行。主題為“重構(gòu)與平衡 地產(chǎn)的多維世界”。中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮圍繞“房地產(chǎn)業(yè)如何改變了中國”發(fā)表主題演講。

以下為文字實錄：

陳淮：我們這個環(huán)節(jié)的主題是“周期：政策、市場與資本”。我們一直討論這個事，把政策擺在市場之前我認(rèn)為就錯了。我當(dāng)了8年住建部政策研究中心主任，在這之前也長期在國務(wù)院發(fā)展研究中心做政策研究工作，但是我以為政策決定不了市場，只能在一定限度的時間內(nèi)修正市場，調(diào)整方向。

我們這些年，調(diào)控政策出了多少？但是2018年房地產(chǎn)業(yè)不論在銷售額、銷售面積、銷售價格上都創(chuàng)出了歷史新高。是不是市場受到資本的左右呢？也不盡然。我們判斷2019、2020年或者更長的一個歷史周期，中國房子蓋夠了沒有，這個產(chǎn)業(yè)還有沒有前景，最重要的力量其實在十九大報告里有一句話，沒有太多地引起大家的重視和媒體的關(guān)心。

那里面有一句話說，我們在今后一個長歷史時期內(nèi)，社會的主要矛盾是人們對美好生活的向往與發(fā)展不充分不平衡之間的矛盾。簡單說，房地產(chǎn)有沒有前景，還能走多遠(yuǎn)，還需不需要蓋房子，什么政策、市場、資本都不是第一位的，第一位是全中國老百姓(603883)想過好日子。

人們對美好生活的向往決定了，怎么決定的？就是我今天要和大家交流的。

老百姓不是今天才想過好日子，幾千年來人們都想過好日子，想過好日子和社會制度讓你過好日子是兩碼事，我們今天之所以能討論房地產(chǎn)市場，是因為這個社會能夠讓你過好日子了。

十九大報告說我們今后一段時間的主要矛盾是解決尚未滿足老百姓對美好生活的向往，我們順著這往下說，老百姓向往什么美好生活？這決定我們房地產(chǎn)討論的思路和展望。

在相當(dāng)長的時間內(nèi)，我們的社會認(rèn)知、人們的價值取向，甚至今天的記者寫文章也是，認(rèn)為生產(chǎn)是善，消費是惡。努力多挖煤、多煉鋼、多發(fā)電，咱們才能社會富裕、國家富強、老百姓漲工資，大家過好日子。

以前我們總是認(rèn)為人是生產(chǎn)者、貢獻(xiàn)者。在改革開放之前，從來沒有消費者的概念。學(xué)雷鋒也是努力為社會多做貢獻(xiàn)，我們認(rèn)為消費是一種罪惡。如果你想穿好衣服、吃好飯、娶漂亮媳婦，你就是被資產(chǎn)階級腐朽了，你已經(jīng)滑到修正主義的泥坑。

其實當(dāng)我們在討論這個問題的時候，是老百姓認(rèn)為消費，而不僅僅是貢獻(xiàn)和生產(chǎn)才是重要的。

這僅僅是誰不想過好日子的主觀愿望所致嗎？不是。是社會客觀發(fā)展規(guī)律，是經(jīng)濟學(xué)證明的必然。

工業(yè)化的中期怎么多煉鋼、多發(fā)電、多蓋房子、多造拖拉機，多拉煤，形成生產(chǎn)能力，才是社會富裕的物質(zhì)基礎(chǔ)，這沒有錯。馬克思寫《資本論》的時候就正逢資本主義市場經(jīng)濟發(fā)展的初中期。我和賈康老師是同班同學(xué)，一個老師教的經(jīng)濟學(xué)，我們學(xué)經(jīng)濟學(xué)講資本的積累、集聚、集中。

積累講的是把利潤不斷轉(zhuǎn)化為擴大再生產(chǎn)。集聚是在深圳（樓盤）或者是廣州（樓盤）這一個空間市場里集聚。集中是指大企業(yè)不斷地占據(jù)優(yōu)勢，那是社會發(fā)展的關(guān)鍵，在那個時候生產(chǎn)更重要。

但是馬克思在《資本論》的最后總結(jié)，他說這個時候是這樣的，過幾十年就不是了，如何解決生產(chǎn)與消費的對抗性矛盾才是關(guān)鍵，生產(chǎn)無限擴大的趨勢與消費有支付能力的需求相對縮小的矛盾，是我寫《資本論》這本書從頭到尾貫穿的基本矛盾。

我們現(xiàn)在動輒講馬克思主義，實際上寫這些文章的人，沒有一個讀過馬克思經(jīng)濟學(xué)的。工業(yè)化中后期，生產(chǎn)出更多的東西，挖更多的煤、煉更多的鋼，這沒多大難點。我們現(xiàn)在淘汰過剩生產(chǎn)能力，從1929—1933年的經(jīng)濟大危機，到2008、2009年的美國經(jīng)濟危機引起的世界經(jīng)濟危機，到未來中國面臨的長期可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，都不是怎么擴大生產(chǎn)能力，而是如何把這些東西消費掉。

生產(chǎn)和消費的對抗性矛盾，不是生產(chǎn)發(fā)展不足導(dǎo)致的對抗性，而是消費不足導(dǎo)致的對抗性。2008、2009年由美國金融危機引起的世界金融危機，不是美國發(fā)展能力不足，而是賣不掉這么多東西，賣不掉怎么辦呢？借錢買，所以就導(dǎo)致了從政府到企業(yè)、社會、居民部門全部過度負(fù)債，以平衡供給與需求。

上午巴曙松教授問到，現(xiàn)在房地產(chǎn)是不是擠壓消費了，這是我們多年的一個偏見和錯誤的認(rèn)知。買房子是中產(chǎn)階級不斷積累私人資產(chǎn)的過程，是全社會居民私人信用累積的過程。信用的累積才是消費的物質(zhì)基礎(chǔ)。

銀行敢借給你錢，你敢花錢，是因為你們有家底，是因為你有資產(chǎn)信用。如果你僅僅是在幼兒園就拾金不昧，上小學(xué)就不說瞎話，上大學(xué)把同學(xué)錢都還了，銀行就敢借你錢了？你去問問銀行的行長。

之所以中國保持了今天在三架馬車中唯一穩(wěn)定、持續(xù)、不動搖地支持中國經(jīng)濟增長的消費部門，是和城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境不斷改善直接密切相關(guān)的。人們不會在原有的吃和穿上無限地擴大消費，這就是馬克思在《資本論》說的，非得有消費結(jié)構(gòu)升級，它從衣食到住行的結(jié)構(gòu)性變化。

我們曾經(jīng)在很長的歷史時期內(nèi)認(rèn)為，你這輩子不要想過好日子，那是危險的，你要為你過上好日子貢獻(xiàn)終生，這是最善的，最符合道德的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時人們沒意識到買房子、買大房子、住好環(huán)境，是在追求現(xiàn)世而不是下輩子，是我活得好一點，而不是我兒子、孫子活得好點。你能不能改變這個趨勢。

很多年來，我們認(rèn)為有產(chǎn)是一種見不得人的罪惡，無產(chǎn)才是善。

今天當(dāng)人們對美好生活的向往包含不包括希望自己成為有產(chǎn)一族，你自己說，當(dāng)你意識和沒意識到買房劃算還是不劃算的時候，當(dāng)你想著終于買著一套房，將來我可以對我兒子、兒媳婦有所交代的時候，當(dāng)你對買不起房百般怨恨的時候，是不是人們在爭先恐后地希望成為有產(chǎn)一族？這就叫客觀，這就叫規(guī)律。我們不能打斷這個歷史進(jìn)程。

什么叫全面的小康社會？我們在1980—2000年建了一個溫飽小康社會，那時候我們實現(xiàn)的目標(biāo)是衣食有余，溫飽為目標(biāo)的小康社會。

2020年即將到來，我們這20年叫全面的小康，它和溫飽的小康的差別在哪里？就是越來越多的人衣食滿足了之后，積累了私人財富，成為有產(chǎn)一族，買房和不買房，人們討論的不是有沒有房住的問題，意識和沒意識到我進(jìn)沒進(jìn)到有產(chǎn)者的俱樂部。

現(xiàn)在沒有中間層次的中小城鎮(zhèn)可以承接、可以緩沖，大量的農(nóng)民工返鄉(xiāng)直接從珠三角、長三角回到貴州（樓盤）山區(qū)，所以才有現(xiàn)在的房價問題，如果我們有相當(dāng)一部分的省會城市和地區(qū)中心城市的產(chǎn)業(yè)有集聚度、就業(yè)有承載力，人群不至于過度地向這些少數(shù)城市集聚和集中。

我們今天才知道，根本解決14億中國人分享經(jīng)濟發(fā)展的好處，物質(zhì)財富增加的好處，不是讓人們到農(nóng)村去，是讓農(nóng)民工到城里來。

前不久國務(wù)院還在強調(diào)“三個一億人”，一億城鎮(zhèn)居民優(yōu)先改善居住條件，一億在城市里經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)民工就地市民化，一億中西部農(nóng)村的居民向就近的中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移集聚和集中，向城市集聚、集中，城市化、城鎮(zhèn)化是解決十九大提出的到2035年中國基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，2050年成為現(xiàn)代化強國這個長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)最重要的戰(zhàn)略途徑。

這個城市化、城鎮(zhèn)化讓我們知道什么是善，什么是惡，什么是客觀規(guī)律，什么是必然選擇。市場和資本決定只能是誰住大房子、誰住小房子，誰有房子住、誰沒房子住，政策只能是糾正市場選擇過程中為了公平起見，讓住房困難群眾更優(yōu)先一些的問題。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展根本不是取決于剛才這幾個字，而是取決于非常通俗的十九大報告說的，人們對美好生活的向往和需求，用老百姓的話說，人人都想過好日子這個趨勢。