近期，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并表態(tài)嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化。

在這個(gè)背景下，房企融資的緊張局面再度引發(fā)關(guān)注。針對(duì)此次專項(xiàng)檢查可能帶來的影響，有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，大環(huán)境承壓，房企公開市場發(fā)債也會(huì)受到一定影響。

“由于市場擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，近期房企債券確實(shí)難發(fā)了?！鄙耆f宏源(000166)證券首席固收分析師孟祥娟表示。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)公開市場發(fā)債的政策確實(shí)有些收緊，不過也不是全面的，主要是對(duì)之前拿地比較激進(jìn)的房企有一些限制，有一個(gè)清單?！?月13日，申萬宏源證券固定收益融資總部副總經(jīng)理范為(博客,微博)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

從緊下的信用分層

“目前政策仍然是適度從緊的?！狈稙楸硎荆岸绻泄臼艿酱舜毋y行信貸專項(xiàng)檢查波及，導(dǎo)致市場機(jī)構(gòu)畏懼風(fēng)險(xiǎn)影響公司發(fā)債也是有可能的?！?/p>

而此類擔(dān)憂反映在債券市場上，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是房企債券融資的信用分層現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年AAA地產(chǎn)企業(yè)占比達(dá)到58%，AA、AA+等級(jí)地產(chǎn)債的發(fā)行利率更是高出AAA級(jí)地產(chǎn)債不少。對(duì)比起來，2015年至2016年期間，AA級(jí)房企債券占比較多。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，8月以來截至8月13日發(fā)行的15只房地產(chǎn)公司債券中，僅有1只債券主體評(píng)級(jí)為AA級(jí)，主題評(píng)級(jí)為AAA的地產(chǎn)債有8只，其余6只則是AA+等級(jí)。

譬如上市房企建發(fā)股份(600153)（600153.SH），該公司剛剛發(fā)行了一筆8億元的短期融資券，期限一年，票面利率3.38%，公司主體評(píng)級(jí)為AAA級(jí)。

“當(dāng)前房企發(fā)債有兩個(gè)特點(diǎn)，一方面是排名前50名的大的房地產(chǎn)商能夠比較順利地發(fā)行，但后面的中小房企債券都不好銷售，也就是說信用分層比較明顯；另一方面就是，對(duì)于拿地比較激進(jìn)的房企，現(xiàn)在基本是限制他們通過發(fā)債融資。”范為表示。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，房企信用債發(fā)行量為2100.6億元，發(fā)行量同比增長約500億元。雖然發(fā)行量上有所回暖，但由于債券償還量增加，整體凈融資額仍然減少。

與此同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊相關(guān)政策仍然持續(xù)。

天風(fēng)證券研究指出，企業(yè)凈融資額較少一方面與企業(yè)的信用資質(zhì)有關(guān)，如評(píng)級(jí)較低；另一方面，也與企業(yè)本身當(dāng)前的發(fā)展情況有關(guān)。在凈融資額排名靠后的企業(yè)中，除萬科、華潤置地等AAA等級(jí)企業(yè)外，大部分企業(yè)信用評(píng)級(jí)為AA和AA+；大部分企業(yè)負(fù)面新聞較多、經(jīng)營情況出現(xiàn)惡化或?qū)ν鈸?dān)保負(fù)債等較高。

龍頭企業(yè)影響可控

不過，雖然房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊已在政策上影響市場情緒，但針對(duì)大型龍頭房企，部分機(jī)構(gòu)人士仍然表示樂觀。

“對(duì)于中大型房企，影響不大，對(duì)于小房企，可能就有較大風(fēng)險(xiǎn)。”北京（樓盤）某私募機(jī)構(gòu)信評(píng)人士表示。

某信托公司項(xiàng)目經(jīng)理則認(rèn)為，“當(dāng)前窗口指導(dǎo)信托公司9月末的地產(chǎn)規(guī)模不得超過6月末規(guī)模，所以地產(chǎn)信托融資肯定受極大影響。雖然此次銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)檢查沒有直接指向公開市場發(fā)債，但是在信托、銀行貸款等都政策收緊的情況下，根據(jù)監(jiān)管思路地產(chǎn)公司也必然會(huì)難受?！?/p>

“境內(nèi)債融資受限主要針對(duì)部分上半年拿地較激進(jìn)的地產(chǎn)主體。從近期境內(nèi)債凈融資額數(shù)據(jù)來看，7月中高等級(jí)地產(chǎn)主體凈融資額明顯回升，中高等級(jí)整體壓力不大。”孟祥娟表示。

一位上市知名房企公司人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“目前的檢查更多的是針對(duì)銀行貸款融資渠道，對(duì)于本身融資渠道較多的公司影響可控。去年公司又有新股東戰(zhàn)略合作，所以影響不大?！?/p>

北京某大型公募基金投資總監(jiān)表示，“現(xiàn)在地產(chǎn)融資各方面都有收緊，一些小地產(chǎn)公司肯定會(huì)撐不下去。這些地產(chǎn)公司出局后，就會(huì)有一些龍頭地產(chǎn)公司去瓜分業(yè)務(wù)，因此會(huì)有一個(gè)龍頭集中度提升的行情?！?/p>

“目前房企融資也不止公開市場發(fā)債的分化，銀行貸款、信托的融資也有差異性。比如前10名的公司能從銀行貸款，能走信托；排名10至30名，從銀行貸款越來越費(fèi)勁，就走信托；排名30名以后，信托也不行了，難度越來越大。”前述投資總監(jiān)指出。

因此，從配置上來講龍頭地產(chǎn)的吸引力猶在，其風(fēng)險(xiǎn)依然可控。

“融資的集中度提升，下一步就是拿地的集中度提升，再下一步就是銷售集中度的提升，最后是利潤的集中度提升，都是這樣一個(gè)節(jié)奏在走的。所以雖然當(dāng)前市場環(huán)境變動(dòng)，但龍頭地產(chǎn)股還是具備一定吸引力。”前述投資總監(jiān)指出。