房地產(chǎn)資金鏈正在承受來(lái)自多個(gè)方面的壓力。

近階段，關(guān)于收緊房企融資的消息不斷，涉及信托、海外債、銀行貸款、保險(xiǎn)等多個(gè)渠道。銀行方面，繼7月有窗口指導(dǎo)對(duì)部分銀行要求控制房地產(chǎn)貸款增速后，8月初，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，在北京(樓盤(pán))、天津(樓盤(pán))、河北等32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，各監(jiān)管部門(mén)檢查銀行機(jī)構(gòu)的數(shù)量原則上不得少于3家。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，此次檢查，違規(guī)信貸是監(jiān)管重心，主要涉及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、風(fēng)險(xiǎn)管理情況、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域以及同業(yè)和表外業(yè)務(wù)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，“2019年來(lái)，房地產(chǎn)金融政策收緊，啟動(dòng)專項(xiàng)檢查的32個(gè)熱點(diǎn)城市基本就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘牛鼻子’，這32個(gè)城市穩(wěn)定了，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就基本穩(wěn)定了?！?/p>

除了銀行方面，信托作為房企的另一重要資金來(lái)源也有限制，多家信托公司被約談警示，并收緊信托放行標(biāo)準(zhǔn)。7月初，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，如未備案項(xiàng)目暫停、符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購(gòu)類業(yè)務(wù)全部暫停等。7月20日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)一放行標(biāo)準(zhǔn)，僅同意符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)備，如項(xiàng)目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)或者項(xiàng)目公司不具有二級(jí)資質(zhì)、但直接控股股東具有不低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。

“從監(jiān)管上看，前端融資模式被嚴(yán)格限制，而信托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)融資比較有優(yōu)勢(shì)的就是前端融資，這樣一來(lái)，集合類地產(chǎn)信托募集規(guī)模下降，信托肯定是要轉(zhuǎn)型的，可能會(huì)加大在股權(quán)投資方面的創(chuàng)新?！币晃恍磐袠I(yè)人士告訴記者。

在海外債層面，備案登記及發(fā)行條件均嚴(yán)格收緊，7月發(fā)布的相關(guān)通知要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)；保險(xiǎn)層面，資金投資集合信托受限，銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)文明確禁止將資金信托作為通道，要求基礎(chǔ)資產(chǎn)投資方向應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)政策。

“資金收緊是事實(shí)，但防控的是違規(guī)資金，正常融資渠道一直在做。”張大偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

“其他渠道受限后，最近找我們的人越來(lái)越多了，大家都在說(shuō)股權(quán)融資，我們主要是做排名前50的房企，它們?nèi)谫Y成本大概是10到15個(gè)點(diǎn)，關(guān)鍵還是得看公司。”滬上一位房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資經(jīng)理向記者說(shuō)道。

房企的股權(quán)融資主要包括兩部分，一是IPO、增發(fā)和配股，其中增發(fā)是最主要的方式；二是私募房地產(chǎn)股權(quán)基金，開(kāi)發(fā)商充當(dāng)GP(普通合伙人)，承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，其他投資人為L(zhǎng)P(有限合伙人)，以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，退出方式包括地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款、開(kāi)發(fā)商回購(gòu)、基金清算等。

今年上半年，股權(quán)融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量顯著增加，甚至還有房企連續(xù)幾個(gè)月幾度轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目子公司股權(quán)。同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月監(jiān)測(cè)的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上個(gè)月的41.32億元，絕對(duì)值及占比都有提高。

到了7月份，這一數(shù)據(jù)稍有下降，40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資總額為69.46億元，占總?cè)谫Y金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內(nèi)再融資和海外配股融資，其中境內(nèi)再融資金額為68.61億元，占融資金額的7.65%，為新城控股轉(zhuǎn)讓多家項(xiàng)目子公司股權(quán)及債權(quán)，全部以現(xiàn)金支付。

值得一提的是，此前基金業(yè)協(xié)會(huì)曾專門(mén)針對(duì)私募基金向房企融資進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，稱對(duì)一些投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案；通過(guò)明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)被暫停備案；另外，不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。受此影響，投向熱點(diǎn)城市項(xiàng)目的私募房地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)入了冷卻期。

如今，情況稍有好轉(zhuǎn)。中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠(yuǎn)日前表示，盡管目前房企融資形勢(shì)嚴(yán)峻，但在資金方面地產(chǎn)業(yè)仍然有很多選擇，未來(lái)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金將發(fā)揮越來(lái)越明顯的作用。

他還稱，商業(yè)地產(chǎn)周期長(zhǎng)，很多企業(yè)在高周轉(zhuǎn)、高杠桿的情況下較難維持運(yùn)營(yíng)或者發(fā)掘最大的價(jià)值，私募基金可以作為一個(gè)孵化器，來(lái)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)或者改造管理并沒(méi)有成熟的商業(yè)物業(yè)。

“但是做私募投資的話，盡調(diào)會(huì)比較難，房企有些信貸是藏在表外的，查不到，只能靠打聽(tīng)了?！鄙鲜龌鸾?jīng)理說(shuō)。