樓市下行盤整的周期進一步確立。

這從樓市多個指標的下滑可以看出。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1~7月份，全國房地產開發(fā)投資同比增長10.6%，已持續(xù)四個月回落；商品房銷售面積同比下降1.3%，持續(xù)6個月負增長；開發(fā)企業(yè)土地購置面積與新開工面積同比增速均呈現(xiàn)下滑，其中新開工面積已持續(xù)下滑4個月，購置土地面積降幅由收窄轉為擴大。

房企融資端收緊的壓力正逐步顯現(xiàn)。

1~7月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元，同比增長7%，增速比1~6月份回落0.2個百分點。

值得注意的是，7月份樓市數(shù)據(jù)還未反映出月底兩個重要會議的效應，即7月底召開的政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，央行座談會“點名”房地產行業(yè)占用信貸資源較多。

市場較為主流的看法是，在這些調控信號的加碼下，樓市地市快漲的上行周期已結束了。

全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌對中國房地產報記者表示，樓市目前處于下行周期，房價上漲的可能性不大，要考慮的是會不會下降，降多少。

需要注意的是，在銷售放慢的情況下，新開工不斷增加，有可能在一些地方形成新一輪的庫存。

尤其是，“下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會呈現(xiàn)季節(jié)性下降，政策面的收緊可能進一步強化信貸縮量現(xiàn)象，從而削弱置業(yè)意向者的入市動力，減緩市場成交，使市場成交繼續(xù)下行走勢。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹認為。

資金收緊 樓市地市多指標下滑

每年的政治局會議對經(jīng)濟形勢的研判，歷來是下一階段經(jīng)濟政策的“風向標”。

在7月30日召開的中共中央政治局會議中，關于房地產市場除重申“房住不炒”之外，還增加一個新提法——“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

央行則直接點名房地產，稱房地產行業(yè)占用信貸資源依然較多，下一步要嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理，加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示。

一時間，樓市再度成為調控收緊的風暴點。

而市場的下滑態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。

房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)房企對樓市的預期，這一增速正從高位緩慢回落。

1~7月份，全國房地產開發(fā)投資7.3萬億元，同比增長10.6%，增速比1~6月份回落0.3個百分點。

今年以來，開發(fā)投資增速主要是“施工拉動型”， 1~7月份累計施工面積7.9億平方米，同比增長9%，增速比1~6月份加快0.2個百分點。

但新開工面積開始下降，1~7月份房屋新開工面積同比增長9.5%，增速回落0.6個百分點，再加上融資收緊與地市低迷影響，開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。

銷售端略有回暖，但恐難以持續(xù)。1~7月份，商品房銷售面積同比下降1.3%，降幅收窄0.5個百分點；商品房銷售額同比增長6.2%，增速加快0.6個百分點。從區(qū)域上看，東中西部以及東部銷售均現(xiàn)回暖跡象。這突顯出7月30日中央政治局會議對房地產行業(yè)定調的重要性和必要性。

對此，夏丹置評道，7月市場成交情況看似有所好轉，卻與6月房企沖業(yè)績及備案延期有一定的關系。

而融資及其他調控政策收緊將增加市場觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場成交繼續(xù)下行走勢。

隨著監(jiān)管層對金融機構開展房地產業(yè)務合規(guī)性等進行檢查，特別是對信托機構開展余額管理，房地產企業(yè)表外融資等受到較大限制，1~7月份房企到位資金中自籌資金增速2.8%，環(huán)比回落1.9個百分點。

房企融資壓力的加大，令其拿地行為也愈發(fā)謹慎。1~7月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅再一次擴大；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與前一個月持平。

中泰證券分析師倪一琛認為，土地市場二季度回暖態(tài)勢在7月沒有延續(xù)，7月全國40大中城市土地溢價率11.38%，較6月大幅下降8.1個百分點。土地溢價率走低主要受融資收緊影響，雖然（房企融資中）信托占比少，但主要用于前端拿地，7月以來信托收緊后，土地市場降溫顯著。預計下半年房企拿地意愿難以大幅改善。

個別城市房價仍上漲過快

房價仍是重要的監(jiān)管決策依據(jù)。

7月以來，蘇州、西安等多個城市升級調控措施，也出現(xiàn)了開封松綁“一日游”的典型案例，都表明調控不放松的信號，對其中房價上漲較快的城市將可能采取進一步收緊措施。

哪些城市房價仍在上漲較快？記者梳理7月份70城房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，7月新房環(huán)比漲幅中，河南平頂山以1.6%的漲幅領跑全國，并高出三線城市平均漲幅0.9個百分點。今年1-7月，平頂山房價環(huán)比漲幅分比為0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%，分別位于全國漲幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。

另一個值得注意的城市是大理。7月份大理新房環(huán)比上漲1.5%，排在全國第二；新房同比上漲22.7%，依舊排在全國第二。從二手房來看，廈門二手房價同比漲幅為18.3%，居全國第二，僅次于呼和浩特（21.7%），環(huán)比漲幅為0.8%。

在7月份二手房價環(huán)比漲幅中，洛陽的漲幅最最大，環(huán)比上漲1.5%，而6月份漲幅最高的是無錫。值得注意的是，7月26日洛陽市政府曾就穩(wěn)定房價，對市區(qū)所有在建房地產項目實行商品住房價格申報指導制度，發(fā)出限漲令。有分析者認為，新房市場限漲令下部分購房者的預期有所轉變，擔心政策收緊反而加快購房，使得洛陽的二手房價格有所上漲，預計洛陽后續(xù)對于二手房市場的管控也會升級。

部分熱點城市的房價又有了復蘇跡象，如西安、廈門等，7月新房環(huán)比漲幅并列全國第三，均上漲了1.4%。尤其是廈門的二手房市場出現(xiàn)躁動現(xiàn)象。7月份，廈門二手房價環(huán)比上漲1.3%，漲幅排在全國第3名，此前6月份還排在第34名。

相比之下，遵義、青島、三亞和天津等城市二手房價格環(huán)比跌幅最大。

從房價同比漲幅看，西安已連續(xù)8個月新房同比漲幅全國第一，呼和浩特則連續(xù)9個月二手房同比漲幅全國第一。

不過，從整體來看，房價漲速出現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月共有60個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，環(huán)比6月份減少3個。分城市級別來看，7月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比前一個月擴大0.1個百分點。其中，北京和廣州分別上漲0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅持平。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比前一個月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅均與前一個月持平。

從房價同比漲速來看，各線城市漲幅全線回落。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.3%，較6月份回落0.1個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅分別回落0.7和0.9個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.2%和7.1%，漲幅分別回落0.7和0.8個百分點。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，近幾個月，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅都略有回落，預期也相對穩(wěn)定，房地產市場有保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎。

但對于房企們來說，壓力會越來越大，即使是排名前三的碧桂園、恒大和萬科，7月份的單月銷售規(guī)模，也在環(huán)比下降，顯著低于上半年的業(yè)績均值。對于接下來的房地產市場走勢，克而瑞研究中心認為，2019年將是房地產市場銷售“小年”的預期不變。雖然7月房地產市場表面上似有淡季不淡的錯覺，實際上市場正加速轉冷。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟，市場觀望情緒愈加濃重。預計8月市場將繼續(xù)走弱，特別是在四季度，隨著企業(yè)供貨的增加，百強房企的整體銷售可能會有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長的概率不大。

而對于有的房企，需要確保自己不出現(xiàn)“黑天鵝”事件，渡過這一輪重大風險周期活下來，才能活得好。