8月20日，A股房企龍頭萬科發(fā)布半年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%。對(duì)此，萬科表示，分業(yè)務(wù)看，上半年全部營(yíng)業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例為95.5%。另外，萬科今年上半年實(shí)現(xiàn)新開工面積1953.0萬平方米，占全年開工計(jì)劃的54.1%。不過，該公司資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，創(chuàng)下該公司A股上市以來新高。

值得注意的是，7月份房企銷售整體放緩，疊加融資難度及風(fēng)險(xiǎn)攀升，預(yù)計(jì)調(diào)價(jià)促銷和轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回籠資金或?qū)⒊蔀椴簧俜科蟮男逻x擇。與此同時(shí)，房企激烈競(jìng)爭(zhēng)也蔓延到頭部企業(yè)，從今年前7個(gè)月銷售額來看，雖然碧桂園、萬科和恒大行業(yè)前三的地位暫時(shí)難以被撼動(dòng)，保利地產(chǎn)位居行業(yè)第四，融創(chuàng)中國(guó)緊隨其后。但2019年全年，保利地產(chǎn)會(huì)不會(huì)被融創(chuàng)中國(guó)擠到第五位成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。

下半年房企融資環(huán)境

將穩(wěn)中趨緊

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)行業(yè)資金獲取的難度提高，部分房企未來為緩解資金壓力，可能會(huì)選擇調(diào)價(jià)促銷或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目加快資金回籠。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，房屋新開工面積增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅比1~6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。招商證券地產(chǎn)首席分析師趙可稱，新開工本質(zhì)是補(bǔ)庫(kù)存，而補(bǔ)庫(kù)存的意愿主要取決于房企資金鏈、存量庫(kù)存和對(duì)未來的銷售預(yù)期。中信建投地產(chǎn)分析師江宇輝分析指出，雖然國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭增速出現(xiàn)擴(kuò)大，但從趨勢(shì)上看，1~7月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)占比不斷下滑，由1~2月的20.3%降至15.4%。因此，“資金壓力未來進(jìn)一步加大?！敝行沤ㄍ兜禺a(chǎn)分析師江宇輝表示。越秀地產(chǎn)在上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也直言，下半年房企融資環(huán)境將穩(wěn)中趨緊。

因此，加快新房促銷、拓展新的融資渠道和轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成為部分房企的選擇。其中，市場(chǎng)最為關(guān)注的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓正在上演。8月17日，泰禾集團(tuán)公告稱，其全資子公司將湖南潯龍河泰維置業(yè)80%的股權(quán)作價(jià)2.64億元轉(zhuǎn)讓給了湖南潯龍河投資或其指定公司。此前通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已經(jīng)回籠資金超過77億元。新城控股截至今年7月24日，已經(jīng)簽訂出售10個(gè)項(xiàng)目，回籠資金也超過40億元。因此，有分析認(rèn)為，在各種渠道融資難度增加的背景下，不排除更多的房企通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回籠。

趨勢(shì)：龍頭競(jìng)爭(zhēng)加劇

隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，分化開始蔓延至龍頭開發(fā)商。雖然碧桂園、萬科和恒大排名前三的位置短期難以被撼動(dòng)，但保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)對(duì)行業(yè)第四位的爭(zhēng)奪，市場(chǎng)最為關(guān)注。

從目前銷售金額看，保利地產(chǎn)暫時(shí)領(lǐng)先融創(chuàng)中國(guó)位居第四，但從單月銷售增速看融創(chuàng)中國(guó)有下半年發(fā)威的跡象。因此，下半年保利地產(chǎn)能否保住第四的位置將成為龍頭房企格局的最大變數(shù)。記者梳理多方數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年全年銷售額排名第五的保利地產(chǎn)逆襲，今年前7個(gè)月累計(jì)銷售額2796.61億元，暫居行業(yè)第四位。排名第五的融創(chuàng)中國(guó)今年前7個(gè)月銷售額2553.10億元，同保利地產(chǎn)相差243.51億元。但融創(chuàng)中國(guó)二季度以來整體表現(xiàn)要好于保利地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)4月份銷售為391.2億元，超越保利地產(chǎn)的374.23億元。5月融創(chuàng)中國(guó)銷售443.8億元，高出保利地產(chǎn)25億元，7月份融創(chuàng)中國(guó)銷售額411.5億元，增幅超過20%，將差距進(jìn)一步擴(kuò)大為141.13億元。

因此，如果在今年余下的5個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)能維持當(dāng)前的銷售優(yōu)勢(shì)，很可能在年底再次將保利地產(chǎn)擠出前四。