涉房貸款一直是市場熱議的話題。在個人房貸方面，房貸利率定價的調(diào)整直接影響購房者的購房成本；在房地產(chǎn)貸款方面，監(jiān)管收緊房企多個融資渠道、嚴查機構(gòu)違規(guī)“輸血”，引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)人士對高杠桿房企的擔(dān)憂。

??在此背景下，涉房貸款未來將走向何方？對此，第一財經(jīng)記者統(tǒng)計了目前已公布的14家A股上市銀行的涉房貸款情況，發(fā)現(xiàn)2019年上半年個人房貸繼續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)信貸相對寬松。但相較上半年，多數(shù)機構(gòu)在報告中提及，下半年增速或?qū)⒂兴啪彙?/p>

??個人房貸增速多為10%以上

??今年上半年，上市銀行在住房按揭方面的投放熱情不減。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，截至8月26日，A股市場中已有14家銀行發(fā)布了2019年半年報，根據(jù)業(yè)績報告，有11家銀行的個人住房按揭貸款增速超過10%，其中有5家超過了20%，最高為鄭州銀行，較去年末增近36%。

??鄭州銀行的個人按揭貸款余額為221.13億元，占據(jù)個人貸款業(yè)務(wù)的近半壁江山。

??鄭州銀行的報告稱，上半年其加快了個人業(yè)務(wù)服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新，積極推進“房抵貸”產(chǎn)品迭代升級，并在現(xiàn)有房抵貸利率基礎(chǔ)上制定差異化定價和貸款金額、明確復(fù)議標準。

??14家銀行按揭貸款余額共計約2.45萬億，其中，貸款余額最高的為招商銀行，總金額約1.03萬億元，占總貸款比重同樣是最高，為23.95%，較上年末上升0.33個百分點。

??關(guān)于個人住房貸款的放量增長，招商銀行在報告中分析稱，今年上半年，招商銀行抓住了需求相對旺盛的市場機遇，適當加大了對個人住房貸款的資源投入，截至報告期末，本公司個人住房貸款余額較上年末增長11.47%。

??排在之后的是浦發(fā)銀行、華夏銀行、平安銀行和江蘇銀行，貸款余額分別達0.67萬億、0.20萬億、0.19萬億元和0.16萬億，占總貸款比為23.95%、17.94%、11.60%和16.06%，除了平安占比較去年末下降了0.1個百分點，其余三家均有不同程度的上升。

??相較股份行和城商行，農(nóng)商行的個人住房按揭貸款余額和占比較小，例如青農(nóng)商行、蘇農(nóng)銀行、張家港行和江陰銀行的余額為170億、58億、50億和41億元，占總貸款比分別為10.6%、8.84%、7.62%和6.4%。其中，青農(nóng)商行和蘇農(nóng)銀行的占比相較去年降低了0.88個和0.46個百分點。

??對于未來個人房貸的增速趨勢，有業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著居民杠桿水平升幅較快及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策的約束，預(yù)計下半年增速較上半年將有所放緩。

??而近期也有消息稱，合肥12家銀行停貸“二手房”，對此，第一財經(jīng)記者從知情人士處獲得的最新消息是，12家銀行中，中信銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、交通銀行、杭州銀行和渤海銀行已回復(fù)稱并未停貸，其余幾家還未表態(tài)。

??值得一提的是，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率的定價“錨”將發(fā)生變化，或?qū)€人住房按揭貸款產(chǎn)生一定影響。根據(jù)公告，個人商業(yè)性住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。其中，首套不得低于相應(yīng)期限LPR，二套不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

??這也就意味著未來打折房貸不再有，且同時存在利率下限。融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦對記者表示，個人住房貸款是利率體系的組成部分，其定價基準也從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR（貸款市場報價利率），可更好發(fā)揮市場作用；另一方面，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容，房貸利率政策的調(diào)整進一步落實了“房住不炒”定位。

??李萬賦還稱，“至于房貸利率走勢，主要受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、銀行信貸資金情況等方面的影響?！?/p>

??房地產(chǎn)貸款金額達1.28萬億

??根據(jù)14家銀行的業(yè)績報告，上半年對公貸項下的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達到了1.28萬億，其中，有10家的貸款占比較去年末上升，占比最高的是上海銀行，為18.66%；規(guī)模最高的為招商銀行，達3416億，貸款不良率為0.48%。

??上海銀行稱，其房地產(chǎn)業(yè)貸款主要投向了舊區(qū)改造及保障性住房、剛需住宅等服務(wù)民生且符合調(diào)控方向的項目；招商銀行亦表示，貸款主要投向了優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶，并且高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風(fēng)險防范，嚴控戰(zhàn)略客戶名單外增量投放。

??浦發(fā)銀行、平安銀行和華夏銀行的貸款規(guī)模位于招行之后，分別是2940億元、1997億元和1425億元。其中，平安銀行的不良率最高（華夏銀行未公布），達0.82%，但相較去年年末已降低了0.74個百分點。

??值得一提的是，相較于其他農(nóng)商行，青農(nóng)商行的規(guī)模達到了274億元，遠超最后一名的江陰銀行近3億的規(guī)模。

??一位國有大行分行高層人士對第一財經(jīng)記者表示，銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信貸投放主要是依據(jù)行業(yè)調(diào)控政策、監(jiān)管要求以及行業(yè)運行狀況?！爸劣谕斗艑ο?，銀行往往會根據(jù)白名單來判斷，而能進入白名單的企業(yè)差不多都是頭部企業(yè)，比如行業(yè)TOP50以內(nèi)，債務(wù)還款能力較強，這樣也能保證資產(chǎn)質(zhì)量，而且獲利相對其他企業(yè)也較穩(wěn)?！彼Q。

??就不良率方面，據(jù)記者統(tǒng)計，14家銀行中，僅有7家公布了房地產(chǎn)貸款的不良率，其中最低的是鄭州銀行，僅為0.01%，相較年初降低了0.17個百分點。其次是上海銀行0.12%，較年初增加了0.08個百分點，再者是青農(nóng)商行0.13%、招商銀行0.48%、浦發(fā)銀行0.74%、平安銀行0.82和青島銀行0.94%。

??在房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷增長之下，2019年上半年房地產(chǎn)企業(yè)信托和債券等融資渠道有所收窄，近期相關(guān)政策也有進一步收緊態(tài)勢，上述人士稱，這將對部分中小房企和高杠桿房企帶來一定資金壓力。

??與此同時，監(jiān)管高度重視違規(guī)流向房企的資金，繼7月有窗口指導(dǎo)對部分銀行要求控制房地產(chǎn)貸款增速后，8月初銀保監(jiān)會還下發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知，通知提到在信貸管理方面，要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資。

??“監(jiān)管的一系列舉措實際上還是引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，而不是集中在房地產(chǎn)企業(yè)，市場應(yīng)該對房企的收益預(yù)期放平，即回歸房企的本源，未來銀行也會根據(jù)國家相關(guān)政策，將資金更多投向制造業(yè)、普惠企業(yè)中去，從而帶動經(jīng)濟發(fā)展。”上述人士說道。