央行公布最新商品房貸利率政策：自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，且要求首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。且要求確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

一、首套基準(zhǔn)略下調(diào)

調(diào)整后首套、二套最低利率分別為4.85%、5.45%，首套基準(zhǔn)略下調(diào)5BP，二套基準(zhǔn)上浮11%以上的城市利率下調(diào)。新LPR基準(zhǔn)下，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)，相比于現(xiàn)有的首套利率4.9%，略有下降5bp，二套房利率基準(zhǔn)按照在4.9%基礎(chǔ)上浮10%、15%、20%(分別為5.39%、5.635%、5.88%)來(lái)看，分別變動(dòng)6bp、-19bp、-43bp。

二、執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)的概率較低

如果執(zhí)行新的最低標(biāo)準(zhǔn)、大部分城市新政房貸利率會(huì)有下降，但考慮到房住不炒政策下，大部城市執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)的概率較低。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，2019年7月全國(guó)平均首套、二套房貸利率分別為5.44%、5.76%，分別相比于原基準(zhǔn)水平上浮11.02%(LPR+59bp)、17.55%(LPR+91bp)，由此來(lái)看，新機(jī)制下，更多的城市或?qū)⑹芤嬗诙追抠J利率的下調(diào)。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，僅有上海（樓盤(pán)）市首套房貸利率低于基準(zhǔn)(95折)，新機(jī)制下，除上海首套、二套基準(zhǔn)利率確定性上漲，北上廣首套房貸利率有一定概率會(huì)有不同程度下調(diào)，二套房貸利率下調(diào)或?qū)⒏用黠@。

三、長(zhǎng)期房貸利率給予地方自由性

長(zhǎng)期房貸利率基于5年期LPR，單獨(dú)報(bào)價(jià)，因城施策給予地方自由性。長(zhǎng)期房貸利率基于5年期LPR，單獨(dú)報(bào)價(jià)，而非像1年期參考MLF，受央行直接指導(dǎo)的程度更高。但長(zhǎng)期看，或受一年期LPR下行將逐漸呈現(xiàn)長(zhǎng)期下降趨勢(shì)。而因城失策方面則給予地方央行更多調(diào)整空間，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。我們認(rèn)為地方央行對(duì)于基準(zhǔn)利率的調(diào)整，將仍然基于“房住不炒”的大邏輯，助力維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。房貸利率調(diào)整頻率為年，可以選擇不調(diào)整。LPR每月發(fā)布，但房貸利率根據(jù)貸款合同約定，最多滿一年可以調(diào)整，也可以根據(jù)約定期限頻率調(diào)整。

四、投資建議

房貸新機(jī)制仍允許房貸利率隨市場(chǎng)利率下行，好于預(yù)期，如果執(zhí)行新的最低標(biāo)準(zhǔn)，則利率明顯下行，但執(zhí)行層面，在房住不炒以及不刺激地產(chǎn)的政策基調(diào)下，執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)的概率較小，我們認(rèn)為短期看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，長(zhǎng)期看，房貸利率隨LPR長(zhǎng)期下行的趨勢(shì)或正式確立，對(duì)地產(chǎn)形成長(zhǎng)期利好，建議關(guān)注：1、龍頭：萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、招蛇、金地;2、物業(yè)及商業(yè)公司：中航善達(dá)、大悅城、光大嘉寶等;3、地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：中南建設(shè)(000961)、陽(yáng)光城(000671)、榮盛發(fā)展(002146)等;4、關(guān)注舊改及二手中介：城投控股(600649)、國(guó)創(chuàng)高新(002377)、我愛(ài)我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示。房屋銷(xiāo)售不及預(yù)期，政策變化不及預(yù)期。