樓市馬上就要進(jìn)入“金九銀十”。與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的土地管理制度迎來重大變革——修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定8月26日獲得全國(guó)人大常委會(huì)表決通過。其中，最為重磅的消息，要數(shù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

大量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地一旦入市，土地價(jià)格會(huì)不會(huì)降，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跟著降？哪些人群又會(huì)受益？

土地市場(chǎng)如何走？不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成沖擊

此前有規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能入市，如果要入市交易，必須通過變更為國(guó)有土地之后才行。

而剛剛通過的土地管理法修正案，破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，成為此次最大亮點(diǎn)。

“刪除了原來土地管理法第43條，即任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定。”自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華表示，這是一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙。

“解禁”的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有多少呢？——自然資源部《2017年中國(guó)土地礦產(chǎn)海洋資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2016年末，全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存量規(guī)模大約在5000萬畝以上。

《2016中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，截至2015年末，全國(guó)共有建設(shè)用地3859.33萬公頃（即57889.95萬畝）。

粗略計(jì)算，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存量規(guī)模僅占全國(guó)建設(shè)用地總量的9%。但從總量來看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)土地市場(chǎng)影響有限。

房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？房?jī)r(jià)影響小，房租可能降

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地一旦入市，會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，比如，出現(xiàn)大量小產(chǎn)權(quán)房？

這點(diǎn)，你想多了。

“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，必須要符合規(guī)劃，必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途；在每年的土地利用年度計(jì)劃中要有安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。”全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶指出，這次改革不會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)造成沖擊。

也就是說，這塊地必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，不能用來蓋商品住宅。同時(shí)，要符合規(guī)劃、依法登記，這就從根本上限制了可能出現(xiàn)的無序供應(yīng)。

不過，在一些土地供應(yīng)緊張的大城市，長(zhǎng)租公寓、租賃住房可能會(huì)成為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃用途的重要選項(xiàng)。

這方面，我國(guó)已在很多城市試點(diǎn)。2017年，我國(guó)在13個(gè)城市首批開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。今年1月份，試點(diǎn)范圍又拓展至福州、南昌、青島、?？凇①F陽5個(gè)城市。

因此，對(duì)租房族來說，房租可能會(huì)下降。這是個(gè)好消息。

修法誰最受益？農(nóng)民利益只做加法不做減法

土地是農(nóng)民的命根子。本次修法，在征地補(bǔ)償、宅基地等直接關(guān)系農(nóng)民利益的問題上，只做加法不做減法。

1、在征地環(huán)節(jié)，首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定?！肮怖妗辈辉偈且粋€(gè)大筐，而是采用列舉的方式，對(duì)于為哪些公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)有了明確界定，有利于保護(hù)農(nóng)民利益。

2、在征地補(bǔ)償方面，新修土地管理法改變了以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，按區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物3項(xiàng)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，又增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系。

3、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，能夠發(fā)揮工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，從而為農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入。

4、宅基地方面，新修土地管理法在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地。這意味著，農(nóng)房抵押、有償退出、流轉(zhuǎn)等制度設(shè)計(jì)，將進(jìn)一步增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。