“定金”
是一種法定的擔保形式
作為合同履行的金錢擔保
目的在于確保各方訂立合同
或促使合同義務人履行義務
在房產交易中
“定金”的身影常常出現
那么是不是交了“定”金
就一“定”要完成交易呢？
先一起看個案例了解一下
典型案例
大雄看好了一處房產，6月17日與賣家胖虎、靜香簽訂了房屋買賣意向書，約定房屋總房款為450萬元。
為表購房誠意，大雄向胖虎、靜香支付定金15萬元；雙方應于6月30日簽署《房屋轉讓合同》；若賣方未能按約簽署《房屋轉讓合同》，應雙倍返還定金，若買方未能按約簽署《房屋轉讓合同》，則無權要求返還定金。
意向書簽訂當日，大雄支付了15萬元定金。第二天，當大雄來到擬購房屋時，突然發(fā)現房屋存在瑕疵：有滲水情況。于是發(fā)短信向胖虎和靜香提出：只有他們先把漏水問題解決，才愿意簽署正式房屋轉讓合同。
6月下旬期間，天公不作美，由于正是雨季，施工沒有辦法正常開展，導致房屋直到7月中旬才完成維修，早已經超出原本約定的時間，房屋買賣合同最終也沒能訂立。
隨后，大雄要求胖虎、靜香返還定金15萬元，但是胖虎二人認為買賣沒成不怪自己，拒絕退還。協商無果，于是大雄將二人告上法庭。
審理結果
法庭上，胖虎和靜香辯稱，該房屋不存在嚴重漏水問題，且大雄明確拒絕履行意向書的做法已構成違約，他無權要求返還定金。
經法院審理認為，雙方未能在約定期限內簽署正式的房屋轉讓合同，原因是房屋出現滲水問題。雙方在簽署房屋買賣意向書之前，大雄并不知道房屋存在滲水問題。
因逢雨季，導致直至房屋買賣意向書約定的最后簽署日期，房屋仍未能完成維修，該責任不可歸責于原告。因此大雄要求對方單倍退還定金15萬元的請求，于法有據。遂判決胖虎、靜香返還定金15萬元。
判決依據
房屋出現質量問題是雙方最終未能締結本約合同的主要原因。
庭審中，原告大雄未能提供證據證明被告故意隱瞞案涉房屋存在質量問題的事實，同時，被告胖虎、靜香也未能證明原告是在知悉房屋存在瑕疵的情況下與其簽訂了意向書。
因預約合同指向的房屋存在質量問題，且無法在約定簽署期限內消除，未能締結買賣合同原因不可歸責于原告，故原告大雄要求被告胖虎、靜香單倍退還定金的請求應予以支持，雙方收到判決書后均未上訴。
哪種情形定金能要回來？
定金適用"定金罰則"：給付定金一方如果不履行義務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方若不履行義務，需要向另一方雙倍返還定金。
比如說，買家如果剛開始看到某房屋不錯，就交了定金，隨后又看到另一房屋更合適想反悔，這種情況只是出于個人原因不想買了，定金是要不回的，屬于單方沒有正當事由不履行義務。
那么，在哪些情況下，定金是能夠退還回來的呢？
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：
“因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方應當返還定金?！边@一規(guī)定主要包括兩點：
★ 當事人均無違約行為，只是就相關條款協商不一致
涉案定金能否返還，取決于未能訂立正式商品房買賣合同的原因。雙方未訂立合同的原因可能是未能對合同主要條款達成一致意見，或是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致，雙方無法簽訂合同系不可歸責于當事人雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內，就應返還定金。
★ 不可抗力和其他當事人意志以外的因素
除不可抗力外，當事人意志以外的因素也成為了法院在審理此類案件時的考量因素。如因國家政策或是金融政策、銀行內部政策發(fā)生變化，導致無法辦理按揭貸款的，若當事人無過錯，則雙方就互不擔責，定金應予退還。
總之，買房是件大事，應該先想清楚再決定是否要交定金，無理由反悔定金就打水漂了；如果是以上能夠退還定金的情形，就可以向賣方索回定金。
有買賣就會有風險，例如案例中買賣雙方就因為房屋瑕疵產生了關于定金的糾紛，如果交由正規(guī)的中介來代理就能省心許多，免去不必要的風險。
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